与悲观者所言的房地产泡沫破灭论相比，楼市陷于调整是一种更为普遍的认知。这种调整有着确凿的数据支撑：从国家统计局公布的月度数据来看，2014年1月以来，全国商品房销售面积逐月下跌，1-5月销售面积总计36070万平方米，同比下降7.8%，已跌至近一年以来的最低点。

  根据40个重点城市的数据显示，今年二季度这40个城市的市场成交总量同比下滑24%。伴随着销量的下降，地产商手中的库存量却达到了历史高位。

  回顾十年来中国房地产的发展，楼市面临波动与调整这并不是第一次，目前来看也并非形势最为危急的一次。2008年楼市的滑铁卢，2011年的量价小幅下行，都曾经是楼市经历的非常时期。无独有偶，这几次市场的调整都是在经济下行的压力下产生的，从GDP增速来看，2014年一季度的数据与前两次一样都跌破了7.5%。

  然而，综观上半年楼市，本轮市场的调整也呈现出不同以往的鲜明特征。这些特征关乎市场下行的真正诱因，也关乎楼市下半场的走势和预判。

  一二线与三四线城市的错位表现

  在连续上涨了18个月后，一二线楼市首先开出了退烧药。二月底，以降价促销为特征的房价裂缝开始在杭州、常州、广州等城市出现。这仅仅是个开始。本轮调整期内，一线城市的市场冷却速度最快、萎缩程度最高，出乎所有人的意料。

  北、上、广、深四个一线城市上半年总成交量约1340万平方米，同比跌幅高达37%，即便是与市场平平的2012年和2011年同期相比，也分别都下跌11%和6%。

  四个城市同比均呈下跌态势，其中北京市场的表现最差。今年1-6月北京楼市供应同比上涨6成，而成交面积、套数同比却下跌近一半。上半年北京新房总成交31753套，与去年同期相比下降45.48%，创下了2006年以来的新低。

  在表现显著分化的二线楼市，杭州率先降价，引爆市场风险，并迅速蔓延至长春、沈阳、青岛等城市；而南京、合肥、厦门、西安等城市则成交平稳。

  相比之下，三四线城市市场表现远好于被一致看好的一二线城市。从18个三线城市成交数据来看，虽然上半年新建商品住宅整体成交同比下滑28%，但相比2012年和2011年同期成交量分别上涨了3%和下降5%。在冷峻的市场行情下，聚焦三四线城镇化的房企如碧桂园、恒大等，在上半年都实现了业绩的快速增长。

  上海易居房地产研究院某研究员进指出，5、6月份，一线楼市成交没有预期的好。从成交量、库存、库存去化周期等指标来看，包括一二手住宅、商办物业，基本上都印证了市场降温的态势。“多数购房者依然选择观望，可以预计，一线城市的看跌情绪在未来几个月内难以驱散。”

  供需失衡与去库存之忧

  去年7家千亿阵营房企上半年的销售业绩均突破400亿元，龙头万科上半年销售额就突破千亿，房企第一梯队的门槛又有显著提高。在这张榜单上，万科、绿地、恒大分列上半年销售额前三位。而根据媒体报道，包括万科、恒大在内的Top50房企此前几乎都有过降价促销的行为。

  自今年3月北京住总万科橙降价风波开始，万科便悄然展开其降价策略。位于广州的万科欧泊、万科金色家园降价幅度在15%-30%，位于上海浦东新区的海上传奇项目5月加推房源单价直降5000元/平方米。同时，恒大也在长沙、深圳、沈阳等城市实行优惠促销带动项目热销。虽然对降价之说讳莫如深，但价格的调整最终转化成了成绩单上亮眼的数据。

  “今年楼市的问题很大程度上是去库存的问题。去年销售面积、销售额同比增长很快，去年透支的销售导致基数增加，这在很大程度影响今年的市场表现。” 中国房地产协会秘书长顾云昌说。

  根据目前楼市库存量，一线城市消化周期达11个月，同比上升53%，其中北京、深圳已经超出供求平衡区间警戒线。二线城市整体消化周期达12.7个月，同比上升40%。

  2008年，全国房地产量价大幅度下行，主要原因是经济的波动和全球金融危机的影响。从本轮市场的调整来看，更主要的是市场内部发生了变化，供需关系失衡，加上房贷收紧，购房者信心受挫，楼市陷入了观望模式。

  地方调控成主角

  2014年楼市上半场，“限购松绑”是一个热门话题。在“分类调控”的思路下，地方政府频频微调政策以救市，多个二三线城市爆出“限购松绑”的传闻。“上半年更多的是一些地方城市政策的调整，而这也是上半年楼市调控政策不同于往年的全新转变。”顾云昌说。

  据不完全统计，今年以来，已有安徽、杭州、无锡、天津、沈阳、广州等至少16个城市采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或采取调整公积金贷款等方式促进楼市走量。在呼和浩特正式取消限购令之前，多个城市被报道已在事实上放开限购，但“只做不说”。

  神一般的限购令在两个多月的时间内土崩瓦解，显露出楼市调整的真正面目。值得注意的是，过去两年一旦有地方试探性的放松限购，中央都会第一时间站出来喊停。

  在没有外力干预的情况下，一二线城市调整期预计在今年年底、明年一季度结束。如果货币放松，则更短。一二线城市对外来需求的吸附力较强，需求依然大量存在，城市市场基本面的发展趋势没有根本性变化。只是因为房价过高、购买能力受抑等因素延缓需求释放。以往的经验表明，调整期基本在6-12个月，最长不超过15个月。

  此前，王石曾公开表示：“目前内地房地产市场调整程度还不够彻底，可能会持续2到4年。”