今年一季度，北京市场交出了11621套新建纯商品住宅成交量、同比下跌54.5%的成绩单。在楼市整体预期走低的背景下，以公寓豪宅和别墅组成的高端市场也未能独善其身。2014年3月份，北京57个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目共成交135套产品，同比下滑七成。而别墅市场一季度的成交量也同比环比均下跌三成左右。

  不过，与刚需项目以“平价跑量”寻求突围的趋势不同，高端市场却欲走出量跌价涨的独立行情。中国房地产报记者从多位房企内部人士处获悉，近期有多个“地王”项目正在酝酿以每平方米10万至15万元的价格入市，第一太平戴维斯等国际代理机构甚至预测，2014年高端市场至少一半的新入市甲级公寓项目的成交价将超过每平方米10万元。

  公寓豪宅

  
  均价超6万元

  今年一季度，无论是公寓豪宅还是别墅，成交量都大幅下滑。

  公寓豪宅方面，2014年3月份，北京57个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目共成交135套产品，同比下滑七成，创下了除今年2月份以外、连续15个月以来的第二低值。整个2014年一季度，北京公寓豪宅市场仅成交了399套产品，同比、环比分别降低了68%、100%。

  不过，一季度这399套公寓豪宅产品的平均成交价格高达60026元/平方米，环比、同比分别大涨12%、20%，这也是有统计数据以来公寓豪宅成交价格首次突破6万元大关。

  在3月份的公寓豪宅项目成交中，包括五矿万科如园、紫御华府、西山壹号院、红玺台等项目在内，共有16个项目的套均价格超过1000万元，而96套的累计成交量在整体公寓豪宅成交中占比高达71%，同时高于1月份53%及2月份68%的占比。

  同时，3月份，单套天价房源也频频出现。根据北京市住建委签约数据显示，3月17日，钓鱼台七号院以14万元/平方米的单价成交一套370平方米大宅，位居3月北京商品住宅成交单价榜首. 除此之外，红玺台在3月份也成交了2套每平方米9.5万元左右的住宅，霞公府虽仅有一套成交，单价也达到8.8万元/平方米。

  与公寓豪宅的走势类似，2014年一季度，北京别墅仅成交了478套产品，环比、同比分别下跌了27%、30%。

  不过，3月份别墅项目的推盘量达却到了历年的最高峰值。以西山别墅区为例，继一季度西山艺境入市后，香江别墅二期也相继入市，4月下旬，地处西山板块核心的香江别墅计划推出联排、双拼、独栋三种产品类型。此次位于西山板块多盘放量，将会拉升西山板块在北京别墅市场的整体热度，令传统别墅区又一次成为别墅置业热点。

  据亚豪机构统计数据显示，3月份，包括格林云墅、西山艺境、鸿坤林语墅、世茂维拉等项目在内，北京共有9个别墅项目开盘，开盘项目个数达到了近5年来的新高，同时，9个别墅项目累计推盘套数高达797套，甚至超过去年下半年695套的推盘量。

  北京进入

  
  10万元时代

  在北京市住房和城乡建设委员会的房地产信息公示上4月2日至4月13日新批复的13个预售商品住宅项目中，4月2日开盘的九章别墅最高住宅拟售价格已经到达了9万元/平方米以上。

  “去年的限价环境太严苛了，很多豪宅别墅在去年的入市价格都远远低于预期销售价格。这也造成了高端项目普通延期入市半年之久，导致2014年后几个季度会迎来高端市场供应高峰。”

  香江别墅的营销负责人赵威告诉记者，以在今年4月下旬即将二期入市的香江别墅为例，即便是容积率仅为0.38、且为传统别墅区西山板块内少数在售的别墅项目之一，在去年北京市方面严格限价发放销售证的政策环境下，最终一期的入市定价仅22000元/平方米，甚至低于当前北京六环环线的普通住宅项目。

  “前两年的地王项目、或者房企高价收购的地块都会在2014年后三个季度陆续入市。像骏豪中央公园预计价格在每平方米15万元以上，保利海德公园、中赫万柳书院、万科北河沿甲七柒拾的预计入市价格在10万元以上到12万元级。”第一太平戴维斯研究及顾问咨询部经理董月表示，根据第一太平戴维斯预计，鉴于2013年年末北京“限价令”政策调控的干预，此前已推迟入市时间的高端住宅供应将未来9个月内增加，年内至少5个甲级公寓和3个高端别墅入市，新增供应千套以上。其中，至少一半的新入市甲级公寓项目的成交价将超过每平方米人民币10万元，并拉升高端住宅的整体价格。

  “现在行业里面开营销会，单价不超过10万元都不好意思说自己是豪宅。之前已有项目想以20万元/平方米去卖，但最终的预售价格要住建委批，今年豪宅入市价格还不会完全放开，很多单价超过10万元的项目都在等时机。”对于机构的预测，记者从上述豪宅的房企营销人士处得到了证实，如万科斥资6.92亿元从凯德集团收购的北河沿项目，拟入市价格为每平方米15万元，2011年的北京单价地王万柳书院项目的拟入市价格也达到了每平方米13万元以上。包括此前南三环夏家胡同地块、泰禾西局地块、龙湖西局地块、首开住总亦庄地块等拿地折合楼面价格在四五万元以上的诸多项目，房企方面的期望价格都是每平方米10万元~20万元级别。

  “在银贷收紧、自住型商品房入市、刚需项目跑量的多重作用之下，未来北京市的高端市场将逐步从总体市场中剥离出来。而高端豪宅的门槛也将越来越高，更倾向于高总价、低去化速度的小众精准营销。”第一太平戴维斯助理董事王华对此如是表示。

  吸引高净值客群

  “高端盘成交放缓与价格上涨并不矛盾，从2013年北京销售单价前十名项目的去化速度就可以看出来，豪宅项目正在趋于拉长去化周期、逐步提高售价。过去三年，北京每平方米单价4.5万元以上高端住宅平均去化率为每年10~20套。”

  董月告诉中国房地产报记者，2013年北京销售单价前十名的项目中有八个项目的年去化套数只有个位数，这些高单价项目大多数是两三年前就入市了，甚至还有2003年、2007年、2008年的老项目仍然在以年去化1~3套的速度销售，而销售单价则年年走高。

  “由于北京低密宅地日渐稀少且渐向郊区转移，以中央别墅区、西山别墅区、奥北别墅区为代表的传统别墅区由于供地稀缺，近年来一直处于后续供应乏力的窘状。相比之下，大兴、通州、孙河等近年来的土地供应大户则聚集了一批处于主力销售期的别墅项目，对销售产生了强力的提振作用。”亚豪机构市场总监郭毅表示，在2013年别墅市场供量整体乏力的背景下，今年别墅放量将有效刺激高端需求，别墅成交量价有望步入持续上升通道。

  业内人士预计，二季度北京别墅市场还将保持旺盛的供应局面，将有包括香江别墅、九章别墅、远洋天著、首创澜茵山等十余个别墅项目入市，房企推盘积极性仍将走高。

  郭毅认为，2014年一季度以来，在自住型商品房横空出世、整体市场成交缩水的态势下，各个层级市场已经做出了新一轮分化调整。一方面，刚需市场进入以价换量的跑量通道，在高地价、高周转的压力下，公寓豪宅、别墅在内的高端市场成交价格不断上涨，以抗跌保值来寻求高净值客群的认可。