经三亚市规划局报建科工作人员确认，一份名为《加强三亚市商品房户型管理的决定》的文件已经在4月3日召开的三亚城乡规划委员会2014年第二次会议上获得审议通过。文件主要内容为，未经规委会审议项目，三亚今后将不再批准报建80平方米(含公摊)以下的商品房户型，该政策执行的市域范围既包括河东、河西等中心城区，也包括未来撤镇划区的育才镇、海棠湾镇等区域。

三亚官方公开的理由是岛外购房者对于低总价的小户型情有独钟，导致了三亚城市人口急剧膨胀，配套的医院、教育、交通等公共服务设施建设却难以跟上，为三亚的城市管理带来了诸多的社会问题。但是在我看来，给出这种解释的官员要么专业有问题，要么走群众路线有问题。

首先，我认为旅游地产就应该做小户型，作为阶段性而非长期居住的物业，客户来三亚度假时才会住，与一般的居住功能有很大不同，限小政策与旅游地产客户群体的需求就是相违背的。

其次，三亚本来就是旅游城市，其城市管理压力本来就不在于常住人口上面，压力和难度都体现在旺季大量的旅游人口上。如果想通过限小来减少居住人口缓解城市管理压力，那完全是南辕北辙，三亚政府更应该按照常住与非常住（主要就是旅游人口）总人口来设计市政配套设施，并通过旅游城市特殊化的行政管理模式(比如编制上适当放宽，三亚春节交通混乱但又很少在街上看到交警维持交通秩序，按规定交警编制应占常住人口的万分之一点五三，三亚常住人口约72万，按照这一比例三亚交警仅110人左右，其中还有不少后台人员，根本没有足够的人上街)来提升城市管理水平。

实际上我认为最核心的问题根本不是三亚城市管理的问题，而是三亚房地产压力的问题，事实上三亚的房地产市场已经面临极大的挑战。从数据上来看，2010至今，三亚商品438万平方米，成交319万平方米，累计新增存量119万平方米，按照过去三年的平均去化速度，仅新增存量的消化周期就达16个月，加上2010年之前积压的存量，三亚商品住宅的消化周期超过24个月。此外，今年一季度三亚商品住宅成交面积33.23万平方米，同比减少32.7%，传统旺季的三亚寒意扑面。三亚限小政策推出后，已经有不少企业以此作为营销策略，以“越买越少”为噱头吸引客户。用限小政策来刺激三亚旅游地产，这说明市场已经到了很糟糕的程度了。

今天三亚出现寒意，那就表明整个海南旅游地产市场已经压力巨大，其实，整个海南市场从2010年宣布国际旅游岛规划房地产出现井喷后随即开始逐渐变冷，海口、琼海、陵水的情况早已经恶化。而海南是整个旅游地产唯一真正有自用需求的区域，购买客户群体特别是北方的客户有相当的比例是买来冬天避寒的，其他地区的旅游地产根本没有这种真正的居住需求，我国目前大多数的人旅游习惯依然是“到此一游”式的，需要消费者每年有一段时间去另一个地方休闲度假居住的，恐怕也只有海南了。可以说，三亚爆发出危机，已经预示着旅游地产的进入最危险的阶段。