2014年3月19日，2014中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会在北京举行。这是中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心连续第六年进行此项测评活动。业内领导、专家以及房地产企业、研究机构和媒体人士近500人出席了本次峰会。本次会议第二场论坛针对在目前新时期，还包括新形势，新机遇，新挑战，新技术，包括国际化、互联网等要素，包括产业链的很多的过程，带给企业的思考和抉择，以下为会议实录：

中国房地产业协会副会长 朱中一

　　朱中一：机遇和挑战与变革，因为有挑战才会变革，光是机遇不一定变革。限于时间只有20分钟，我们每个人只有两分钟，谈一下自己最有深切的体会。

路劲地产集团主席 单伟豹

　　单伟豹：金融做了比较大的开放，对房地产提升也是一个机遇，我的感觉就是由于我们的GDP增长，人均收入增长，中产阶级在不断的壮大，体验性的房地产，比如说健康，养老，比如说有其他性质的房地产可以做，我们公司也在寻求这方面的可行性。另一方面很多人说国外的投资，在美国来说，开发商和金融机构是分开的，开发商是比较轻资产的，把其他的融资的任务交给基金、银行，金融机构。我觉得这方面房地产商要么和金融机构合作，要么趁金融、改革大方向的时代到来，地产和金融一起做，证券化、金融化，地产产业合作起来应该是另外一个领域，但是有很大的发展空间。比如说一个房地产公司，净资产是100亿，根据以前来说，1：1的杠杆，最多只能做200亿的投资，然后你做轻资产的话，大概出有20%的投资下去，100亿理论上可以扩大到500亿，甚至1000亿的业务，这是新的领域，可以让我们行动，要学外国最正确的做法。

新城控股集团有限公司高级副总裁 欧阳捷

　　欧阳捷：前不久雷军说了一句话，房价能不能降一半，有一个数字，在2010年到2013年整个土地出让金占到房地产投资总额的大致50%，其中2010年，投资是4.8亿，土地出让金2.7亿，2013年也接近50%。所以如果房价降一半有没有可能，除非政府土地出让金不收了。除此之外，还有三项费用，建筑成本，银行贷款等等，这些都让出一块利率，也降不了一半，更不要说营销费用了。互联网本质一个是产品创新，一个是服务创新，其实这两块房地产企业都在做，也不新鲜。我想郁亮总裁参观小米之后说了一句话，天不会变，房地产依然是房地产，房地产是我们的主业还要坚守。曾经有一个同行讲过一句话，这几年我们看到房地产主流企业在市场的占有率从26%到32%。第二句话，有没有机遇，只要我们想去做，总会有机遇，第一是新型城镇化，人去哪我们房地产企业就到哪，我们现在中西部地区是单核城市，省会城市一质独大。第二个跟着物流走，高铁要通到50万以上的人口，高速公路要通到20万以上的人口，是不是每个点都有机会，关键要看人；第三，我们讲未来的变革是什么，我觉得我们还是要在产品创新和服务创新上做，新城控股现在做百年住宅，我们做百年住宅最大一个亮点就是可变空间，年轻人买了100平米的房子，一个人住的时候30平米，出租60平米，出租的钱用来还贷，等到两个人的时候用60平米，出租40平米，等到生了小孩，父母接过来，100平米全部自己用，等到小孩长大了，再用60平米，剩下的40平米用来养老，这是百年住宅的概念。商业地产商我们也在创新，打造新城独有的体验式商业。

上海中邦置业董事长 卫平

　　卫平：我觉得对于这个行业来说，当前有三个机会，第一个是国际经济的复苏期，目前窗口还没有关闭，今天张玉良说了走出海外投资的问题，我上周刚刚去看了他悉尼的项目，两千块的楼面价，差不多是卖到一万八，我们中国现在基本上都是楼面价，往往是面粉比面包贵，所以国外的机会更多。第二，我一些朋友托我跟张玉良打招呼买房子，当地人买不到房子，在悉尼你到街上，餐馆里面碰到的熟人比我在上海碰到的熟人还要多，这就是海外市场的购买力。第二个机会，是中国社会的转型期，我们现在一个是老龄化城镇化，这两件事，我觉得今天万科这些老大哥说的都非常好，从产品的开发走向服务，这个实际上会给我们带来很大的机会和商机。第三个是行业发展的一个调整期，十八大以后传递的信息最大，甚至是对行业不像过去那种一刀切式的做法，我们现在是双向调控，实际上政府在做的是对这个行业的顶层设计，我想实际上对我们行业来说，怎么样安全的稳着陆，调整以后进入新的周期，我觉得应该机会包括时间都不会太远了。所以希望我们所有今天的行业的同仁们，能够有更好的机会和前景。

德国柏丽厨具中国区总裁 伍 力

　　伍力：作为材料供应商在很多专家面前我就不讲一些房产了，柏丽厨具1997年进入中国市场，我们作为房地产精装修的环节做的第一个项目是北京的紫竹花园，1999年，当时卖9000多，我印象是北京最贵的公寓。从第一个项目开始，我们到今天累计完成了大概200个项目，我们作为一个材料配套商也见证了中国房地产发展的黄金十五年。我觉得未来中国房地产市场可能还有黄金十五年，作为配套商我们会越做越大。挑战呢，今天听了万科包括绿城集团的演讲，很受感触，以后作为配套商来讲，开发商现在思维转变非常快，尤其对于绿城、万科这种很有理想，很有责任感的开发商，我们如何调整自己的思路。我们柏丽也是绿城和万科的战略合作伙伴，我们做了几十个项目。对于这种开发商，我们作为精装修环节的一个链条，我们要配得上这些品牌企业的链条，因为我们的产品也不单是物质的堆砌，要赋予产品灵魂、生命，让我们的厨房成为房地产当中的一个亮点，这是我们的挑战，我希望我们许多材料配套商也一样像这些房地产很有责任，有理想的企业学习，也让我们的产品成为房地产精装行业的一个亮点。

美标中国总经理 杨 震

　　杨震：本次已是美标连续三年进入500强供应商首选榜单了，我感到非常高兴。虽然2013年房地产行业经历了政策调控，而房地产行业又是我们卫浴行业的最大的客户群，所以上游的产业变化同时影响到了下游产业链的供应和市场销售，但是作为1986年最早进入中国的国际品牌，美标凭借其丰富且引领时尚的设计和完整的产品线，为不同类型、不同需求的客户提供了多样化卫浴产品选择并不断追踪完善服务体系，为客户提供跨品类的一站式服务。

　　同时，面对调控的新时期，我们也紧随房地产行业的步伐，在各方面做出调整，逐渐变得成熟而个性化。从产品方面来说，我们也是针对各个房地产行业，各个房地产商尤其是百强房地产商，根据他们的一些特点，差异化，进行了一些方案的选型，方案的设计，产品的设计，贴切他们的风格，以及他们的需求。从服务方面来说，在我们公司内部组织架构，有一支专门针对房地产商的服务团队，确保每个房地产商他们的需求能够及时、准确的传递到我们这边，然后由我们在第一时间进行产品的优化，以及个性化的配套。

　　所以在过去的一年里面，在新的策略和方针指导下，我们也取得了非常好的一些业绩。有三款产品成功地进入到万科的选择系统里面，同时我们也进入到恒 大地产的核心供应商行列。对于绿地集团，我们也是将服务延伸至其外包设计单位，以快速反应，全面合作，提高效率赢得客户的信赖，获得了多个绿地地标性建筑的订单。未来我们会一如既往地秉承这个方针，将会从产品开发、生产、销售到售后服务各方面为客户提供更丰富而优质的整体卫浴解决方案。相信这将有助于在和房地产开发商的合作中创造更高效共赢、持久信赖的伙伴关系，全方位展现美标作为首选供应商的努力与实力。

科顺防水董事长 陈伟忠

　　陈伟忠：作为材料的供应商，我讲讲我们的机遇，我觉得房地产现在集中采购和战略采购越来越集中，给我们的机遇是我们有品牌的，比较好的企业可以越来越好，怎么加强服务系统的配送，有两个方面要解决，一个是服务的新，材料的创新，针对房地产上游的快速开发，我们怎么进行产品的创新服务，产品的快速施工，跟服务的一个系统进行着力。 第二个，我们如何加强企业培训这块，在中国的防水业界里面，安装是一个问题，为什么开发商花很大的钱还会出现很多的问题，这是我们需要考虑的问题。我们也跟很多的同行，派出公司自己的人到欧美学习，我们的差异是非常巨大的，这块是我们要做的一个事情。第三个，随着大量的房地产商走出海外，我们怎么能够和他们接轨，我们要用更高的视野，更好的管理做我们的服务。面对挑战，未来房地产还有15年的黄金期，我们企业如何能够从一个生产商转变成一个服务商，那个时候最大的生产可能不在一个新的楼盘的开发，可能在对房子的维修服务方面，也是对企业的转型化的挑战，这是我们企业未来思考的很重要的课题。现在互联网，怎么能够跟电商这块有效的合作，因为我们不是一个快消品，如果做一个模式出来，也是我们探讨的问题。

全筑建筑装饰集团副总裁 孙海军

　　孙海军：作为装饰行业的品牌企业，我们装饰行业与房地产行业的联系是最为紧密的，所以我们也非常关注房地产行业的发展。从今年两会释放的信号来看，调控依然不会停止，只是由行政化的调控开始向以市场为主导的调控模式转变。而对于城市的分类调控、继续抑制投资投机性需求、不断增加的保障房供给、控制信贷规模等系列措施的实施都将对地产行业的市场空间、土地供给、资金流动、盈利能力等方面带来重大变化和影响，而且这些变化是不可逆的。那么地产企业恐怕就要更多地从产品结构的多元化上，从提升产品品质和满足多样化需求上、从土地的合理储备和布局上、从资金使用和开发速度、节奏的合理控制等方面进行认真地研究，积极应对。或许这也是市场回归理性，地产企业由规模速度型向质量效益型转变、由外延地扩大转至内涵地增长的一个重要契机。我们上海全筑装饰集团愿意和更多开发商朋友紧密合作，共同迎接这个契机的到来。

三盛地产集团总经理 程 璇

　　程璇：我先讲一下刚才的题目，挑战，今年我个人认为应该是挺有挑战的一年，第一个是我认为量，2013年应该到了一个高点了。今年除了把保障房踢开的话，今年量的增长肯定不会像去年那样，而且跟去年的速度比，要下降非常多。第二个，虽然房地产不会降价，但是如果今年涨价8%，对于地产来说，还是没有涨价，因为这一两年实际上建安成本提高了非常多，更重要的是2012、2013年土地成本相当高，实际上今年所有的涨价可能都在土地成本上面。第三个，今年这种金融的调控，应该说所有的开发商财务成本都提高了非常我，所以今年哪怕是涨价，大家其实也都没有涨，利润还会比以往更低。但是不管在什么样的情况下，都有优秀的企业，所以这个时候也是优秀企业的机遇的时候。其实这几年，闽系的地产商都知道我们是属于偏稳健的地产商，其实这几年我们做的最多的是管理上的变革，从08年金融危机开始，我们一直都在做每三年一次的管理上的变革，前期和塞浦，用友合作，提升我们的管理能力，我们这个企业原来是做制造业出身的，精细化的管理一直是我们的强项，所以我们一直等待着这个机遇，房地产不应该是粗矿化的管理，一定是最后向精细化管理走，所以我们认为这个时候应该是到了我们管理精细化的一个机遇。

　　大家今天谈到了更多的地产到了分化的时候，一个是产业升级，一个是服务方面的分化，我们三盛地产在做的比较多的，最近几年一直在研究产业的升级，我们总结出我们的模式叫做三元一体，一二三级联动，现在在做的是国际教育加上养老地产，这种大社区的联动，我们引进国际学校。在养老地产这块，我们今天跟万科毛总讲的有一点像，但是又不完全一致，我们在我们的大社区里面，我们拍卖地拿出一块做社区当中的养老配套，这个养老配套实际上我们是销售的，我们这块专门销售给孩子不在身边，或者在我们的社区已经买了房子，但是在小社区又买了一套，我们这个社区专门提供养老服务，这个养老服务就是把物业服务升级。第三个，我们一直在强调，在发展规模的同时，一定要去重视产品的包括资产的优质质量，我想以后不管是投行也好，投资机构也好，应该更看重的不仅仅是规模了，因为很多现在一味的规模以后，利润非常低，以后大家会更关注利润，企业的盈利模式。所以我们在发展规模的同时一样会去注重自己内在特有的模式，走出差异化。谢谢大家。

　　朱中一：我觉得最大的机遇还是城镇化，就不展开了。挑战我认为目前可能有三方面，一个问题是目前来看，供大于求，比较过量的城市，消化是一个挑战；第二个挑战，从今年来说，我们的信贷规模，金融政策还是不确定性，也是一个挑战；第三个挑战，确实是我们开发的项目，前几年可能拿了高价地的，怎么上市，这也是一个挑战；虽然我们觉得十八届三中全会提出了改革的路线图，但是这些政策什么时候落地，也是有不确定性，这里边实际上也是有挑战的。变革我认为也有三个方面的变革，第一个是我们应该看到大的趋势，房地产业和金融业跟信息业、建筑业相关产业的结合和融合发展，这是一个大趋势。第二个大趋势，我们城镇化提倡以人为核心，将来我们的社区的建设，住宅的建设，包括其他的非住宅业态的建设，也有发展的机遇，但是一定要考虑以人为核心，为人提供良好的服务。第三个随着我们成本的增加，现在政府对房价的调控比较少了，但是请大家注意的一个问题，包括全国城镇化的工作规划里面也讲了，房地产要形成总量竞争平衡，结构基本合理，价格和消费水平相适应。在这种情况下，我们的利润将来可能要向平均利润方向走，所以下一步，精细化的管理，良好的经营是我们面临的一个很大的变革。这一轮对话就到这里，既谢谢各位专家和企业家，也谢谢下面的听众，谢谢！