御景湾：自住房的螃蟹不好吃
提要：2013 年 12 月 16 日北京市住建委发布消息称，截至 14 日网络申购结束，北京首个自住房项目——恒大“御景 湾”最终有 14.8 万户家庭完成初步登记。恒大这次建设的“自住型”商品 房——“御景湾”项目，位于北京东五环外的豆各庄乡。
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2013 年 12 月 16 日北京市住建委发布消息称，截至 14 日网络申购结束，北京首个自住房项目——恒大“御景 湾”最终有 14.8 万户家庭完成初步登记。项目共有 2000 套房源量，这意味 着，按网上申购计算，如果申购家庭 的申请全部有效的话，可能出现 74 户 家庭“抢”一套房的情况。恒大御景湾项目从启动到网络登记结束，网络新闻热闹非常，从开始的抢注、中间的网络瘫痪和网站爆棚，到最后各种猜测和负面新闻都环绕在 “御景湾”项目的周围。而据恒大集 团北京公司相关人士介绍，在开始受 理登记的前三天内，就有超过 10 万 人在网站成功登记。网络上庞大和不 受控制的人流涌入，是这次恒大地产 项目最让人猝不及防的。恒大公司相 关负责人在采访中表示，虽然恒大公 司相关人士对报名人数做了预期，但 是在开放登记首日，号称按照应对 10 万人流量进行设计的御景湾登记网站 还是被挤爆。为了应对，公司紧急启 动预案，临时增加了一台服务器应对 网络拥堵情况。就这样，直到登记结束， 负面新闻仍没有完全消失。
低价的致命诱惑
为什么这么多人争抢“御景湾” 的一套房子？正是由于“自住型”商 品房低于附近房地产市场 30% 的销售 价格，成为对老百姓的致命诱惑。2000 套自住型房源被近 15 万个家庭争抢， 中签几率仅有 1/74，这个数字出乎许 多人的预料。数据显示，完成网上购房 初步登记的家庭共 14.8 万户。其中经济适用房、两限房轮候家庭 8023 户， 本市户籍家庭（非保障房轮候家庭） 12.4 万户，非京户籍家庭 1.58 万户。 也就是说，如果优先保障的家庭出手购 买御景湾房子，其他排号的居民就什么 选择机会都没有了。
恒大这次建设的“自住型”商品 房——“御景湾”项目，位于北京东五环外的豆各庄乡。附近的商业地产项 目比比皆是，像万科青青花园、柏阳景 园、京城雅居等商业地产项目都已经 开始交房入住，大部分二手商品房交 易价格都在 32000 元 / 平米以上。《中 国地产总裁》杂志记者在现场走访时 发现，恒大御景湾所在的豆各庄地块， 临近五环，交通比较便利，这可能是 体现了北京市政府关于提供交通便利、 配套设施完善地块用来建设“自住型” 商品房的初衷。而且附近教育设施齐全， 走 300 米有物美超市，离地铁 3-4 站地。 因此 30% 的差价引起近 15 万意向购房 者的密切关注和争抢，就不足为奇了。 由此看来，后续北京市提供的各项交通便利、商业配套发达的“自住型”商品 房项目，肯定会无一例外的遭到哄抢， 开发商会做好应对准备。
首个螃蟹不好吃
而实际上对于地产商恒大来说， “御景湾”这个“自住型”商品房的 首个螃蟹并不好吃。2013 年 9 月 4 日，恒大经过 43 轮的激烈角逐最终以 40.4 亿总价将北京市朝阳区豆各庄地块收 入囊中。根据住建委要求，该地块配 建 51500 平方米建筑规模的“公租房”。 除“公租房”外，剩余居住用途的用 地将建设“自住型”商品住房，销售 限价为每平方米 22000 元，单套商品住房总价控制在 200 万元以内。 采访中恒大公司相关负责人表示，其实御景湾项目的收益在开始时就已 经被确认了。因为根据土地出让合同， 住建委未来对承建的公租房回购价格 为 9500 元 / 平方米，而合同还规定了“自 住型”商品房最高限价为 2.2 万元 / 平 方米，因此项目的销售收入可以估算 为 58.4 亿元。但是购买土地的支出已经超过 40 亿元，地价占销售收入的比例早超过了 50% 的房地产盈亏荣枯线。 这意味着恒大必须将建安、销售、营 销、融资、税收等其它各项支出控制 在 18 亿元以内，这个项目才能保持盈 亏平衡。虽说从招标文件来看，该地 块还包含了 2500 多个车位、1.6 万平 米社区商业以及 3.8 万平米的商业公寓项目，这些不限价的项目都将对销售 收入有所补充。但是面对这个项目的 资金支出，成本的压力还是扑面而来。
选择“自住型”商品房是一种锻炼
恒大相关负责人透露，最近一段 时间集团给的压力很大，财务部们都在 拼命核算成本，力争将成本压缩在一 个合理的水平，不然集团可能会赔钱。据他透露，恒大在此次北京“御景湾” 项目中，仍然要秉持做精品的理念，这 肯定会造成成本上升，必然会影响最终 的成本控制。为此，他们施工部门的负 责人都在连续开会，试图从压缩管理成 本入手降低对成本的影响。据他透露， 集团对这个项目的要求简单说就是“不 赔钱”。
谈及为什么恒大进入北京采用这 种方式，他说：“开发这类产品可以密 切与北京市政府的关系，恒大不差钱， 这个项目并非为了盈利，我们集团投入 这么多精力做这个项目的出发点就是 想尽快打入北京市场。毕竟我们在南方 有了成型的项目和团队，我们在二、三 线城市的布点都已完成，现在北上时机正好。”另外，他表示集团选择这样的 项目入手，也是考虑北京公司刚刚成立， 团队需要项目磨合，而选择规范、公开、 透明的政策性开发地块会更安全，更好 操作。同时也可用这种市场化程度不高的项目来锻炼团队，而且这样的项目风 险较小，能很快回笼资金。可见，选择“自 住型”商品房，恒大在经济利益方面的 考虑较少，这只能是一时的选择，不可能成为恒大集团在北京的发展常态。
恒大的御景湾项目不管怎么说，都已经淡出人们的视线。它让出了舞台中央的位置，只是给后来者留下了 一系列的问题，而这些才是后来的开发商应该注意和警惕的，更应该尽力避免的。
