上海房地产：搭上自贸区顺风车
提要：在北京出台房地产调控政策后不久，2013 年 11 月 8 日，上海市也出台了新一轮调控政策，希望以升级版的调控来稳定房价上涨的趋势，以顺 利完成 2013 年房价调控目标。调控新政出台后，上海房价依然居高不下，除了新政的打压力度不大外，另外就是上海自贸区成立后，房价飞速上涨，拉动了上海整体房价的上涨。
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在北京出台房地产调控政策后不久，2013 年 11 月 8 日，上海市也出台了新一轮调控政策，希望以升级版的调控来稳定房价上涨的趋势，以顺 利完成 2013 年房价调控目标。在这七条措施中，直接起到调控 作用的只有提高第二套住房贷款的首 付比例和延长外地居民缴纳税收和社 保的年限。这将对刚性需求和改善性 需求造成一定的影响，而这些需求在 购房人群中占有一定的比例。从表面来看，此次调控力度较大，但实际并非如此。
在调控新政出台之前，上海的楼市异常活跃，成交量居高不下，很多银行提前完成了全年的放款额，到年底已经无法继续放出贷款了。这时候提高二 套住房的首付比例，实际作用不大。
值得注意的是，此次新政出台，正处于本届中央政府执政以来第一次集体讨论房地产市场之后，十八届三中全会召开之前。中央最高层对房地产市 场的表态，虽然没有涉及具体操作层面，但这种表态本身已经证明其对房地产市场的重视。上海调控政策的升级， 主要的目的是对中央作出回应。
2013 年 11 月和 12 月的商品房的整体成交量和房价也可以看出这一点。 研究数据显示，2013 年 11 月， 上海新建商品房成交量为 128.63 万平 方米，环比虽然下跌了 8.4%，但同比 上涨了 31%；成交均价为 25038 万元/ 平方米，环比上涨 0.4%，同比上涨了 15%，创下历史新高。另外，中高端楼盘的大量成交，特别是单价超过 5 万元 / 平方米的高端楼盘成交面积达 到了 8.12 万平方米，创造了高端楼盘单月成交的新纪录。这也是整体成交 均价上涨的重要原因。
2013 年12 月份，上海全市商品房市场成交量相比 11 月虽然有所回落，特别是前两周回落更加明显，但 从总体来看，房价依然坚挺，并没有回落。
调控新政出台后，上海房价依然居高不下，除了新政的打压力度不大外，另外就是上海自贸区成立后，房价飞速上涨，拉动了上海整体房价的上涨。
上海自贸区成立后，随着产业规 划的落地，大量企业和人口涌入，房 市炒作也活跃起来，自贸区内房价瞬 间被拉高，区内各个板块的房价普通上涨了 20%。以临港新城为例，2013 年 8 月底，当上海自贸试验区概念传出后，临港新城的房价就从以前的 1.1 万元 / 平方米，上涨到 1.3 万 -1.4 万 元 / 平方米。到了 12 月份，临港新城 的房价更是不断攀升，一些楼盘的报 价甚至超过了 2 万元 / 平方米。其他 板块的情况与临港新城大同小异，房 价都在不断上涨。
因此说，尽管上海为了抑制房价 上涨而出台了调控政策，但是由于新政 本身力度不够，再加上自贸区房价飞速 攀升的带动，上海的总体房价依然以涨为主。在未来一段时间内，上海的房价 依然有一定的上涨空间。
