洪志明：美国 QE 退出与中国楼市关系
提要：北京时间 2013 年 12 月 19 日凌晨美联储在结束两天封闭会议后宣布，将每月购买 850 亿美元资产的开放式量化宽松缩减 100 亿美元。大量的货币投放成为过去 10 年推动中国房价一路走高的最大功臣。
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量化宽松是一种货币政策，由中央银行通过公开市场操作以提高货币供应，可视之为“无中生有”创造出指定 金额的货币，也被简化地形容为间接增印钞票。目前执行量化宽松政策最坚定的就是美国。
但是最新的市场数据显示，美国经济数据向好，美国的失业率已经降至 7%。北京时间 2013 年 12 月 19 日凌晨美联储在结束两天封闭会议后宣布，将每月购买 850 亿美元资产的开放式量化宽松缩减 100 亿美元。5 年前，美联 储开启了被世人喻为“印钞机”的量化宽松货币政策（QE）。如今，随着美联储退出 QE 的启动，美联储宽松货币政策正 行至历史拐点。而这将带给世界，尤其是中国经济较明显的影响。正如欧洲央行所认为的，“从 2013 年 5月份开始， 全球债券市场出现显著的重新定价，这主要是由于美国货币政策预期的改变，外汇市场加大的波动和紧张主要落在新兴市场经济体，尤其是中国头上。”
考虑QE退出的冲击波，必须从全球经济的大视角去考虑。QE 退出对全球经济的最直接影响有两个方面：一是全球流动性将告别长达 20 多年的“过剩”而走向“短缺”； 二是新兴市场将从国际资本的流入地变为流出地。而对于中国而言，QE 的退出将从两个方面冲击中国经济：一是冲击中国高房价；二是中国央行将会主动投放流动性，补充市场需求，从而避免 QE 推出重创中国经济。
QE的退出最大的影响是中国的房地产。中国楼市的基本面是指中国房地产的供求状况。从中国的住房存量看，总量上已经基本能够满足需求，供求已经基本平衡。到 2012 年底，保守估算城镇存量房面积早已超过 300 亿平米，城镇人均住房面积超过 35 平米，已经接近德国、法国、日本（分 别为：38 平、37 平、31 平）上世纪 90 年代的水平。根据最新的房地产数据，2013 年全国房地产开发投资 77412 亿 元，同比增长 19.5%，都已经接近房地产各项指标的顶点。
大量的货币投放成为过去 10 年推动中国房价一路走高的最大功臣。QE 退出逆转的恰恰是“流动性”。由于美元将走强，国际资本加快流出中国，未来资金紧缺的状况会成为 常态。这对于依靠资金推动的房地产而言，无异于釜底抽薪。 但是，根据现今央行表现来看，这个因素对市场影响降低很多。央行 2013 年 12 月 20 日晚在其官方微博表示，针对今年末货币市场出现的新变化，央行已连续 3 天通过 SLO（短 期流动性调节工具）累计向市场注入超过 3000 亿元流动性，目前银行体系超额备付已逾 1.5 万亿元，为历史同期相对较 高水平。
对此，我与多位业内专家都一致认为，虽然 QE 退出可能会引发热钱的回流，但国内外的高利差短期内难以消失， 高套利空间的存在将对冲ＱＥ退出的负效应，热钱大幅流出概率有限。即便ＱＥ退出导致热钱大幅外流，中国央行尚拥有巨额外汇储备，加之推动人民币国际化的任务，在汇率出现大波动时，央行有足够的动力和实力去维持汇率的稳定。 所以ＱＥ退出对流动性的冲击仍将在央行控制之内。而这才是对于房地产业最大的利好。
