恒隆业绩会：内地政策对我们短线发展很不利
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“2013年(恒隆)的业绩是不错的。冬天来到了，还没有看到什么时候春天到来。春天什么时候来？如果你问我，遗憾地对各位讲，我今天也不知道。”
1月23日，恒隆地产有限公司在香港召开2013年业绩发布会，董事长陈启宗在活动现场表示，目前难以预测国内经济何时回暖，内地政策对公司短线发展很不利。
“内地政策是官员一起近乎贪污的事情都赶尽杀绝，长远来说，我认为这是好事。但无可否认，高档的商场受影响较大，因为买奢侈品的人少了很多，所以短线来说这对我们是有影响的。”
另据恒隆地产董事总经理陈南禄介绍，现在公司的租金收入有一半来自内地，而内地当中有八成租金收入来自上海，主要由于上海为内地一线城市，发展较成熟，而区内客人的消费能力强，带来庞大租金收入。
谈及近几年在国内迅猛发展的电子商务，陈启宗表示，电商对恒隆的影响比较小。
“当一个经济体越来越发达，销售网络越来越完整、完备的时候，就不会需要那么多电商。”他认为，国内一线城市对于电商的需求远不及二三线城市，与此同时，奢侈品等高档产品受电商影响较小。
“我们的策略是以高档的商场为主，较奢侈的产品是我们商场里的主力，所以电商对于我们的影响会比较小。”陈启宗如是说。
于业绩发布会当天，恒隆地产公布2013年全年业绩，截至去年12月底止，该公司的股东应占基本纯利同比减少18%至50.5亿港元，营业额增长27%至91.38亿港元，整体而言，营业额按年增长24%。
报告期内，不计入上年度已出售的投资物业的影响，该公司营业额增长27%至91.38亿港元，整体而言，营业额按年增长24%，主要由于租金收入上升9%至66.38亿港元，以及物业销售收入增加96%至25亿港元；同时，该公司期内物业销售营业额及营业溢利分别增长96%及79%至25亿港元及15.11亿港元。
此外，在土地方面，去年2月，恒隆地产以33亿元投得武汉市桥口区一幅面积约8.26万平方米的地块，计划发展为世界级购物商场、办公楼及服务式寓所，总楼面面积可达16万平方米；而备受关注的天津恒隆广场购物商场将于2014年下半年开幕，现已展开预租工作。
以下为恒隆地产2013年业绩发布会现场问答实录：
现场提问：您在报告里谈到了香港的物业和资产，但恒隆在国内有非常多的项目，那么您更看好内地市场还是香港市场？因为观察到恒隆在国内土地市场表现很积极，但在香港拿地就不是很积极了。
管理层：
这个问题很简单。我们看好香港，不过在这个环境中有十几家公司竞争，不容易找到笋业；而在国内市场，我们基本是在高档的商业地产领域中发展。在这方面做得好的、可以走到世界级别没有多少家，几乎都以香港公司为主。所以我们会将(更多的)时间、精力、资金摆在内地，这样发展会更好。
而且，如果我再在香港买地的话，大家都不会怎么开心的了。因为除非楼市大跌，不然我们都不会买。所以希望我继续回香港买地吧。
在国内较多拿地主要是我们策略的问题，并不是年年都去买的。2005到2013年，这9年期间买了8、9块地，所以一年买一块差不多。不过我们买的地面积比较大，比如2013年2月份买的地就有300万平方尺，这还不包括停车场，体积比较大。
不过，风险与回报是有利于我们发展的，所以我们要去做。而且我觉得不应该在深圳划条线，从体制上要划一条线，但做生意是不需要的，特别是在商业领域，这样是很傻的。再加上香港是一个很小的地方，只有1100多平分公里，700万人，内地有960万平方公里，13亿多人口。这么大的市场，如果我们香港人不去分一杯羹，这是对不起香港人的。
现场提问：您说市场不好的时候就会买地，去年的地价都跌了那么多，今年会不会有买地的机会呢？
管理层：
去年我们有入市，可能你没有注意，那个地方叫做武汉。
现场提问：香港呢？
管理层：
对啊，我就是跟你说。香港也好，内地也罢，有钱赚就可以了。武汉的也是钱，我们作为香港，以香港为家的，应该去周围赚钱。在香港主要是赚自己人钱，但在大陆的话就是赚内地人的钱，现在内地人很有钱的。
我们在去年2月份的时候就是趁楼市还没有复苏，成交额还没有增加之前，买了一块地，仅仅那一块就有700万平方尺的高档商业地产用地，地价也不是小数字，都去到了30多亿。
现场提问：今年政府又增加土地，你们会不会看到入市的机会？趁地价下跌了很多，买回一些香港的地呢？
管理层：
你看到香港的地价下跌了告诉我。有好的时机我们肯定会入市的。没有理由不入市，不过问题就是什么叫“好时机”，这个就不容易判断了。
现场提问：如何评价恒隆地产2013年全年业绩表现？对于目前内地经济放缓，您怎么看？最近一年的租金收入如何？下半年天津新广场的开幕会不会对公司租金收入带来更多的贡献？
管理层：
2013年的业绩是不错的。冬天来到了，还没有看到什么时候春天到来。春天什么时候来？如果你问我，遗憾地对各位讲，我今天也不知道。
其实，昨天我写了恒隆集团的《致股东函》，内地有内地的政策，香港有香港的政策，内地的政策对于我们短线是很不利的。香港政策大家都很熟悉，但是内地政策是官员一起近乎贪污的事情都赶尽杀绝，长远来说，我认为这是好事。如果靠不正当生意维护一个经济体的发展不是好事，所以长痛不如短痛，最好就是早一点将一些不是那么好的成分从社会剔除，包括所有的贪污腐败等等。
不可否认，这两年政府在这方面的力度是相当大的。我们去到很多地方，跟一些官员见面就很有感受了，比如说一个地方不可以超过4个官员跟我们一起吃饭，我跟他们官员吃了三餐饭，每一餐都是不同的官员，他们怕官员大吃大喝，这个是好事。
不过，无可否认的是，高档的商场受影响较大，因为买奢侈品的人少了很多，所以短线来说这对我们是有影响的。
然而，不可忽视的是，我们只有大概一半的商场是五星级的，卖一些非常高档的产品，而另外一半则是买一般的老百姓用品。比如上海恒隆广场就是卖高档的东西，而在沈阳的环城恒隆广场就很一般化了，所以实际上我们在两方面都有。
尽管短线来看对我们有影响，但长远看来则是好事，治理了贪污腐败的事情，经济才能够有正常的发展，我们这些在内地投资长线的商人才能从中分一杯羹。
现场提问：五星级的那部分商场，未来会不会放大平民化市场？
管理层：
这个也不用说得那么死。因为今天的反贪这些是阶段性的，但我希望这个比较干净的环境已经成为常态。内地人赚到钱很多是干净的，正正当当赚钱，很多跟政府没有关系，所以高档的东西一样不用担心。中国高档市场还会经历一段长时间的发展期。举个例子，我刚刚去上海的时候，上海恒隆广场是第一个，而我们今天去沈阳、济南，大品牌很多都是第一次去那里，有很多城市我们还没有去，大品牌也还没有去。
所以发展前景是好的，市场是无限大的。当然了，四星有四星的好，五星有五星的好，两者我都喜欢，五星的话就是每平方米的租金高一点。
现场提问：您怎么看(香港)现在的楼市，今年的房价会升还是跌？为什么？
管理层：
我对于今年的楼市不是很乐观。跌多少我不敢说，很多人敢说的，你们可以去问他们。
整体来说，我认为今年房价跌的成分要高过涨的成分，不过这并不是没有卖楼的机会，比如去年10月中旬到年末，那几个月可能有一些中价楼卖得非常好，机会还会再有，不过整体来说，我个人对于明年的楼市就不是看得那么旺。
政府的政策是一个很大的影响，这个是没有办法当中的办法。从2009年到2013年，在那几年里面，房价升得很厉害，这个在社会上来说不是一件好事情。
因为上一届政府那么多年没有卖地，而且也没有预备土地储备，在如此恶劣的情况下，政府只能尽快卖地、预备土地储备，但是到供应井喷之前，政府只能采取一些控制楼价的手法。在非常时期，这也是没有办法中的办法，所以只能是短时间的用。我个人相信当市场稳定了之后，那些辣招就会少了的。
现场提问：公司在内地的业务，目前有多少在上海？
管理层：
整间公司经常性的租金收入超过一半是来自中国内地，其中仅八成物业是上海恒隆广场的收入，当然体积也是一个成熟性的考虑。内地有很多的增幅，我们觉得租金增长会继续。
上海的项目做了十几年了，相当成熟，而且上海的拍卖力非常强。因而我们在上海的两个项目租金收入都非常好，而其他的(项目)全部都是两、三年而已，已经开业的几家平均年龄是两年，还未成熟，并且在二线城市，需要一段时间慢慢培养。
第一次在上海之外开业的是沈阳恒隆广场，已经营了3年左右，3年前，公司其实一般性的租金收入都是40亿松一点点，今天我们公布的数字,2013年有17亿，这是一个很好的增长。
所以租金能够反映我们成熟的程度。相信未来五年、七年的增幅，二线城市应该会快过一线城市很多。
除此之外，这个都是租务的一种常见情况，刚刚开的场，租户的组合和租金的收入还没有完全理想化，要经过调整，以适应当地市民的要求和爱好，这些是每个商场必经的阶段。
比如，沈阳恒隆广场是当地最早的商业项目之一，济南的恒隆广场绝对是当地第一个大型的商场。刚刚开始新事务的时候，不可能完全摸透市场，会有一些尝试的成分。所以在刚刚开业的两三年内，一定会有人赚得钱包鼓鼓的，也一定会有一些人做不了生意，所以两三年就会有一个淘汰的过程。
所以我们有一些地方，两三年之后要换租客，那时就会出现一个空档期，但奇怪的是虽然有空档期，整体商场的销售额却在上升。面积小了反而做的生意额大了。证明什么呢？证明我们保留着做到生意的客人，而做不到生意的人，不用我们赶，他们都想走。
现场提问：您都说不知道内地经济什么时候回暖，恒隆广场何时会再扩张？建恒隆广场需要什么样的条件？
管理层：
每个场有每个场独特的地方，每个城市也有各自的特点，所以每个场都是不同的，很难一概而论。但总的原则就是有人可以做到生意，有人做不到生意。哪一类货可以卖得很好，哪一类货卖得不好。当然每个城市的口味会慢慢改变，这会跟着时间，跟着世界潮流来走。
比如，我们沈阳的恒隆广场，刚开始定的价格很高，最后发现这个价钱不适合这里。后来有所降低，结果我们发现降低之后营业额升得相当好。所以不是一定高档的才适合，而要看当地的情况。
现场提问：您刚刚提到哪里有钱赚就去哪里，目前内地就是恒隆集团的一个新的大金矿。另外公司股票增长很强，恒隆在内地的价值会否有进一步的体现？
管理层：
其实不是新的，是做了3年了。我从第一次在内地买地到现在已经有23年了。这个时间都不短了，内地对于我们已经不是新的市场。
分产这个事情，我个人比较少做。大家要问一个问题就是，你以什么分产？如果你等钱花，这个是可以做的。不过我们不等钱花，所以我们没有这个需求，也没有这个原因。现在我们又变成零负债了，以往一两年也就只有一点点负债，基本都在0-0.5个百分比之间，所以会比较小心。
大家都知道我一直都是自己写文章，如果多一家公司还要自己多写一份报告。为什么年年开这个会之前不睡觉，因为前一个晚上要写，要开董事会，董事会其中一个项目就是要给这些给董事会批，所以没有办法再写多一篇，一家公司够好就可以了。
现场提问：您不等钱花，公司又很少负债，那么公司有300多亿的时候，怎么做到该花就花？怎样才能不拖累公司董事会呢？
管理层：
这个问题问得好，是问我的。我们很小心，今天早上开董事会的时候董事少，赚钱人家有人家的方法，我们有我们的方法，没有谁对谁错，只要正派、干净地赚钱就可以了。
我们希望做到每一个商场和每个项目在内地都是赚大钱的。这么多年，我们在中国内地，不算香港，只有8个城市，10个项目，其中包括上海的两个项目。暂不谈上海，我们8年才有8个项目，这就有相当长的时间供我们去研究、确定买不买这块地，做不做这个项目。
所以我们的策略就是希望每一个项目都非常赚钱。这些钱不是我们的，钱是股东的，所以我们要很小心地花每一分钱，希望每一分钱都能够拿到最大的回报。
我相信这也是恒隆理财的希望，该花就花。比如，我们的一些团队，8年前只有30多人是经理级以上职级，今天大概有120多人，这个要花很多钱，应花即花。
现场提问：今年公司的盈利稍有下跌了，但派息增多了。这样的安排是出于怎样的考虑呢？
管理层：
绝对不是等钱花，“儿子”和“妈妈”都不等钱花。既然不是等钱花，那派多一点点都可以。这也反映了我们对前景的看法，因为我们在香港大约还有200亿左右的物业没有卖，这些并不是完全卖不动的。
我们每年约有60多亿是建筑费，去年还买了一些东西，加起来一共有一百多亿了。所以不可以太随便派股息，要拿捏得准，分配合理。我们派息一直都坚持稳定的、循序渐进的策略。
实际上，相比2012年，我们2013年正常的收入以及盈利是增加了的，很少公司可以像我们一样有那么多的增加。
如果将2013年的非核心物业的盈利抽出来，你会看到我们租务的增长以及卖楼的增长，特别是租务增长，租务的增长相当有保障。
现场提问：国内的互联网购物越来越厉害，电商对于商场都会有影响，这是否会拖长你们商场的回报期呢？
管理层：
这在香港叫什么？是不是也是电商，叫电子商务？我曾经跟传媒朋友说过，以往几年我们都注意这方面，我们请专家来授课，专家用了3次课来跟我们讲电商是怎么回事，最近一次是几个月前，在宝安那边给我们授课。无可否认，电商会将一部分老百姓的消费划过去，到今天为止，全国大概10%左右的消费是用电子商务，而这个势头还会增加。
但是有几方面大家没有注意到，比如电商在一线城市的发展不如二线，二线就不如三线。为什么呢？因为一线城市已经有很完整的销售网络。例如香港，为什么香港电商没有那么很发达呢？因为我们本身的商贸做得很好，这样的环境里不需要那么多电商。同样在国内的一线城市上海、深圳、北京、广州，有大把的商场，你要买任何东西，一进去就可以买到。而在二、三线城市电子商务发展非常快，特别是三线城市，在这里你要买一个大东西需要去省会城市，所以这些地方的电商特别发达。
当一个经济体越来越发达，销售网络越来越完整、完备的时候，就不会需要那么多电商。
再举另外一个例子。有一些产品特别受电商影响，比如电子产品，数码相机、手机等等。但另外一些东西不容易被电商取代，比如新鲜的瓜果蔬菜。还有一种就是高档的产品，例如奢侈品，这些东西是要看过、摸过、感觉过才会产生消费。
我们的策略是以高档的商场为主，较奢侈的产品是我们商场里的主力，所以电商对于我们的影响会比较小。
虽然如此，话又要说回来，世界变了很多。我请马化腾来说，他说智能手机已经成为人器官的延续，所以人与人之间的关系，人与周围世界的关系都受到今天科技的影响。所以在这方面，我们也花很多功夫来让客户有更舒适的体验。
现场提问：恒隆在内地发展，竞争相对来说没有香港那么激烈，从软实力来说，恒隆管理得很好，您觉得这样的优势可以维持多久？
管理层：
其实你有一句话我不是很同意，我们的硬件已经做得很足了。就是硬件容易出问题，如果没有一个最好、最优秀的硬件，软件是行不通、走不顺的。必须在一个最优越的硬件的前提下做好软件，这样相配起来才可以马上功成。
而内地的很多企业学得最不好的是什么呢？就是硬件。为什么香港的企业在这方面做得到好呢？因为我们有很多年的经验，也错了很多，学了很多。
所以我在说软件的时候，并不表示硬件不重要，反而硬件是先决条件。你叫我去打篮球肯定糟糕了，因为硬件不行。你说练多一点，软件好一点，这都没有用。同样的，项目地点、尺寸、建筑，这些都是硬件来的。
我曾经提出过一个新名词—“地产为全球”，每个地产项目都有遗传基因，它的地点、大小、建筑规划、设计，它的形成、承建、建设，这些建了之后就不会变，这就是基因。
我们这么多年累积下来的优势之中，最优秀的经验之一就是硬件。硬件对了，现在就是要看软件了。
别的企业追上来我也不担心。如果你是智地广场，占据如此有利的位置，硬件对了，软件跟得上，别人就很难取代。但全香港有多少个智地广场？只有一个。别人没有机会？不是，中环那么大，不在中环可以去金钟做，一样可以很成功。
去到一个城市，我们希望可以比较早的占到好的市场地位，别人是追不到的。而且我们任何一家公司在中国这个大市场面前都是很小的，所以也会有很多机会。
有很多人问，一家新公司有没有机会？绝对有机会的，但是你要有好的硬件、软件。
