以房养老的话题最近有点热。原因是中国人总体上是未富先老让人焦，因为富人有大把钞票，不用担心养老。以房养老提供了一个新的探索，一种新的思路。一经提出，举国关注，因为多数人担心出现旭日阳刚的“如果有一天，我们老无所依”。以房养老既是全新课题，需要配套的机制政策很多，需要改变的因素不少。

  “以房养老”说到底是两个核心问题。一是房的问题，二是老的问题。房的问题归根结底是经济价值问题，老的问题最核心是时间问题。

  以房养老的本质是年老时将房子换成钱作为子女赡养、退休金、社保金之外或缺失时的养老金来源。交易首先要合法，即交易人对此房产必须拥有完全产权；其次，交易的房产应有价值和使用价值。

  房产的价值主要由区域地价决定。在城市化的背景下，农村(非风景区)的房产价值就变得较低，这就使相对城市更缺乏养老金的农村老人而言，以房养老受到的限制更大。商品房受产权年限的制约，物权法中“自动续期”条款让土地年限少于15年的房产价值变得难以确定。

  人的寿命具有不确定性。那么“住房反向抵押贷款”的时间如何确定便是需要大数据统计进行测算的事情。抵押时间长了，就出现“人死了，钱还在”的黄泉之下长叹；抵押时间短了，就出现“钱没了，人还在”的社会问题。什么年龄的人可以办理以房养老？这是不是得有一个类似退休年龄的约定？

  以房养老的根本难点在于价值问题。有多套房的根本就不是问题，因为其一方面可能有子女赡养、退休金、社保金等养老来源，即使没有这些来源，也可以通过出售或出租房产来获取养老所需资金。最难的是仅有一套房的老人，抵押吧，自己和家人如何接受？不抵押吧，养老资金短缺。

  凡事有利弊。由于以房养老未真正进入大规模实施阶段。除了大家想到的观念问题、金融问题、法律制度问题等，还会产生一些其它问题。作为新生事物，可以先研究，局部试点，大胆尝试，总结经验，加以完善。

  以房养老的根本原因是未富先老，破解此题的核心是先富后老。