小产权房的“冬天”已来临
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
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小产权房的“冬天”已来临
有消息称，近期国土资源部已组织人员先后赴5省（市）督办“小产权房”违法用地查处工作。各省级国土资源主管部门、住建部门须尽快摸清“小产权房”底数并上报，并选择1～2起顶风违法案件直接予以查处。北京昌平、河北栾城、海口、广州花都已组织拆除了一批“小产权房”。
规模庞大、矛盾突出、久拖不决、久治不愈的小产权问题，似乎在新的政策环境下，正在发生重大变化。近几个月，这事颇有戏剧性。先是10月国务院发展研究中心的“383方案”，放出消息三中全会将助推小产权房合法化。在此利好刺激下，北京、深圳等地小产权房价应声大涨。而11月正式出台的三中全会文件，却并无此“内容”。11月下旬，国土部和住建部联合下发紧急通知，要求各地全面、正确领会三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚决遏制最近一些地方出现违法建设、违法销售“小产权房”的问题。
现在看来，“383方案”关于小产权房的内容，纯属“乌龙”。而12月媒体报道：国务院发展研究中心向社会公布的“383”改革方案，由于未经相关部门允许，而造成事故，“383”改革方案相关人员已经就此做了纪律检查。可悲可叹也。同样可悲可叹的，还有小产权房的命运。
我国实行二元制的土地制度，城镇土地属国有，农村土地属集体所有，按国家法律，商品房只能建设在国有用地上，而农村的土地，只有经过征地环节才能转变为国有用地。在国有用地上，依据规划和土地用途管制开发的商品房，才能颁发国家法律认可的产权证。而所有集体用地上建的房屋，只有小产权证，不能卖给非本集体的农民，更不能卖给城里人。否则，不受法律保护。
然而，全国小产权房的规模非常大。全国工商联调研数据显示，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。“十一五”期间小产权房竣工规模2.83亿平方米，比“十五”时期增长17.8%。其中，北京、太原、成都、深圳小产权房占当地住宅市场份额均超过两成，房价仅为同地段商品房的25%-60%。而上海各界的法律意识较强，市区城中村（集体土地）相对较少，只有远郊地区，可能存在少量的小产权房。
既然违法，为何生命力如此顽强？从需求端分析，近十年很多城市商品房价格持续高涨，相当部分群体买不起，于是有人退而求便宜的小产权房（免交土地出让金、税费、建筑质量要求低）；从供应端分析，即便建好后的售价远低于类似地段的商品房，但仍有丰厚利润，所以村官、乡官、开发商联手操作，不亦乐乎。
面对如此大面积的违法行为，作为监管部门，国土部近些年来没少发文件、下通知，三令五申，号称清理整顿小产权房，但基本上没什么效果。而这次行动的架式，似乎不同。国土资源部把集中开展违法建设、销售“小产权房”突出问题专项整治工作，列入了“四风”（中央提出的整治形式主义、官僚主义、享乐主义和奢靡之风）突出问题专项整治工作方案。对监管不力、失职渎职的，要严厉问责。
众所明见，新一届党和政府，在反贪反腐方面行动坚决，并且初见成效。只要对于相关违规违法官员动真格，没什么打不掉的“堡垒”，治不了的“顽疾”。客观而论，由于历史遗留下的，长期积累下来的存量小产权房，数量庞大，很多已经销售，不可能大规模的拆除。但至少应对当前在建、在售的，违法情节严重（比如占有耕地）的项目，应坚决拆除。否则，根本无法阻止一批又一批，新的小产权房项目冒出来。
在扼制增量的前提下，逐步对于存量小产权房进行分类整治处理，才是真正的解决之道。那些仍寄望于开发小产权房谋求暴利的基层官员与房企，那些仍抱有侥幸心理的贪便宜的购房者，是时候该清醒了。
杨红旭发表于新闻晨报
