春节即将来临，在职场人偷偷揣摩年终奖，各家庭积极置办年货时，鄂州物业公司却为年终账务头疼不已。连日来，记者走访发现，鄂州多家小区存在业主拖欠物业费现象，物业公司多番催缴效果甚微。

  为了收缴物业费，鄂州市一家物业公司两度将小区业主告上法庭。

  物业费收缴难长期困扰着大部分物业管理公司的发展，它已成为制约行业生存和发展的瓶颈之一。鄂州政协委员呼吁出台相应物业管理补充办法，明确业主拖欠物业费等违规行为的处理办法，规范行业发展。

  ■事件

  24户业主遭物业起诉

  2013年12月1日，鄂州市万佳凯旋城小区物业管理方——湖北省心和源物业有限公司(以下简称“心和源物业”)一纸诉讼将小区内24名业主告上法庭。这已是该物业公司第二次因物业费缴纳问题跟业主对簿公堂。

  据了解，心和源物业于2007年入驻并接管该小区，小区现有住户近1000户。按照鄂州市物价局审批核准的物业收费标准，物业公司为小区业主提供安保、保洁、绿化等公共服务，小区业主按住房面积交纳物业费。其中，电梯房收费标准为每月1.0元/㎡，楼梯房为每月0.6元/㎡。然而，至2013年10月，该小区200多户业主长期未交物业管理费，累计金额达20余万元。

  “公司法律顾问从9月开始准备材料，去年10月便对其中4户‘钉子户’提出起诉。”物业经理王女士说，采取法律途径维权之前，该物业已通过短信、电话、上门、挂号信、律师函等多种渠道，告知业主须履行交费义务。

  接到法院传票后，4名业主采取庭外和解的方式，已交齐拖欠的2万多元物业费。“官司结束后，多数业主都闻讯交纳了物业费，一些暂时不方便交纳的业主也来物业说明情况，并承诺春节前补交。”王女士说。

  ■调查

  有小区居民拖欠物业电费逾18万

  随后，记者走访了鄂州多个小区，发现业主拖欠物业费现象较为普遍，物业公司纷纷表示头疼。

  位于武昌大道的滨江花园小区是鄂州市较早引进有偿物业服务机制的居民小区之一。小区交房已有10多年，陆续更换了几家物业管理公司。据现任鄂州市兴厦物业有限公司(以下简称“兴厦物业”)相关负责人王苏萍介绍，该公司自2005年接管小区以来，物业经营状况很不乐观。“每户10元的物业管理费只能维持公共管理基本运转，一旦收缴不力，就难以按时发放人员工资。”

  然而，相比物业费更令她烦恼的，是每月小区居民的巨额电费。由于该小区尚未电改，居民电费均由物业公司代收。截至目前，该公司因收缴不力已累计为业主垫付电费18万余元。

  此外，古城路的虹桥天城小区物业方也于近日张贴催缴物业费公告，并声称将对2013年12月31日前仍未缴纳者，采取停水停电的极端措施。而城东小区观湖鑫城因业主集体拒交物业费，于上月数次中断公共照明、电梯营运、绿化维护等服务，引发群众性事件。

  据管理部门透露，自2003年鄂州市首家物业公司成立至今，全市现有登记备案物业公司发展到190余家。其中，40%处于亏损状态，40%基本实现收支平衡，只有20%的企业实现小额盈利。

  ■业主

  拒交物业费原因五花八门

  物业公司为何收费难？记者随机采访了一些业主，发现背后的原因五花八门。

  观湖鑫城小区业主王先生说，他办理交房手续已两年多，近期将装修入住。其间，他向物业公司缴纳了第一年的物业管理费及装修期间电梯使用费。对于拒交物业费的原因，他称：“小区违规超建严重、水电配套不齐、办不了房产证，甚至连个像样的大门都没有，凭什么让我们交物业费。”

  2013年12月25日，记者在滨江花园小区跟随物业工作人员催讨物业费，小区21栋一楼某业主公然拒交。她说，楼上居民私自更改烟道，油烟滴到她家窗台都洗不掉，须物业公司替她换新的才可能交费。据了解，该名业主自入住后，已累计拖欠物业费及电费4000多元。

  采访中，房屋墙面漏水、未按规划建设停车场、居民在消防通道停车、小区失窃、有偿物业服务意识欠缺等均成为业主拒绝旅行缴费义务的原因。“这些原因多是开发商历史遗留问题导致的，并不是我们失责。”一位物业经理说。

  按照规定，物业公司职责主要集中在小区保洁、保安、绿化以及公共设施维护。“在实际处理中，许多业主投诉的内容都超出了物业公司的职责范围。”该市房产局物业管理科副科长李治国说。他认为，这些矛盾产生的关键在于，开发商实际交付使用的房屋与前期认购阶段承诺存在差距。房屋售罄开发商撤离后，无处追问的业主只能将怨气撒向物业公司。

  ■部门

  物业管理法规落实难

  《物权法》规定，物业公司有义务接受业主委员会监督，经2/3业主同意，可有权决定物业公司去留。“在与业主的雇佣关系中，物业公司处于弱势。一旦失责，职能部门可按规定对其处罚，业主也有权拒交物业费。”李治国说。值得注意的是，该项法律条款虽注明物业公司有权向业主收取响应费用，却鲜少提及业主违约时，物业公司该如何维权途径。

  而在业主委员会尚未成立的前期物业管理阶段，物业公司通过公开竞聘接管小区物业服务，协助开发商完成前期房屋交接工作。对于该阶段业主、物业公司、开发商三方责权，《鄂州市物业管理实施细则》第二十八条明确规定，物业管理区域已竣工但尚未出售或交付使用的房屋，开发建设单位有义务缴纳物业服务费；已交接的空置房，半年内物业物业费减半，超过半年的，物业受买人须全额缴纳。该办法自2006年12月1日起实施至今，效果不佳。“‘办法’提供法律依据，却没有明确具体处罚措施，开发商及业主违规行为很难实际处罚裁量。”李治国说，目前物业公司唯一且行之有效的维权途径就是打官司。

  ■建议

  相关部门应规范行业发展

  对于城市物业管理现状，鄂州市政协委员吴丽萍正积极起草相关提案，希望能在“两会”集中讨论，进一步规范行业发展。

  吴丽萍说，一些物业公司聘请的员工无法尽职尽责地完成小区保洁、安保等工作，导致小区公共环境脏乱差，业主难免心生不满；居民素质参差不齐，对物业工作的配合程度不一，致使物业管理问题层出不穷。“行业规范的重点在于，进一步完善物业公司与业主之间的关系。”

  她认为，只有物业公司工作人员尽职尽责，履行企业社会责任；业主自觉履行自身义务，充分发挥主人翁意识；社区及行业管理部门加强业主指导，及时妥善处理各方矛盾，城市小区物业化管理之路才会越走越宽。

  同时，相关管理部门也应对物业服务标准及资费数额做出量化规定，并出台相应物业管理补充办法，明确业主拖欠物业费等违规行为的处理办法，规范行业发展。

  □记者程婷