新浪乐居记者 贾蓉/文

  2013年的西安楼市，充满了跌宕起伏。4月西安版国五条的出台，“二手房严格执行20%个税”让行业急遽收紧，但一切还只是个开始。

  10月，央视《焦点访谈》对西安无证售房乱象的报道，在西安楼市掀起一场空前的风波，整个行业随之风声鹤唳，西安市房管局牵头展开一场为期3个月的整顿。紧张的空气弥漫在西安地产行业，数百个无证项目关闭售楼处。以至于有业内人士惊呼“西安楼市提前进入寒冬了”。

  除此之外，国家审计署驻西安特派员办事处调查百花家园“经适房”事件、轰动一时的“房姐”龚爱爱受审、陕西试点公租房廉租房并轨等等，构成了这 一年西安楼市的大画面，2014年将会呈现怎样的态势？在即将迈入2014年之际，新浪乐居特别制作了一起2013乐居年终高端访谈《远见2014：楼市 新局》 ，以飨读者。

  “金九银十”失色，9月西安无证销售被曝光，十四条应声出台，之后西安“新七条”再次加码，在这种市场环境下，金科选择重点布局西安，究竟是作 何考虑？他们对于这个市场有着怎样的判断？未来一年西安的楼市将何去何从？西安新浪乐居邀请华远地产董事长任志强为您解答。

  记者：对未来一年本地房价走势的看法，持续上涨还是平稳回落？

  任志强：房价上涨一定是随着市场供求关系决定的，不是任何人可以控制房价的，也不是我在西安做房地产开发，我就可以让西安的房价上涨。许多消费者认为是开发商推高房价，如果房子没有人买，价格能定那么高吗？房价涨和不涨不是由我们说了算的，这是整个经济规律和市场博弈的结果，有需求没有供给，房价就会上涨，比如说西安这几年的房价就没有上涨，因为供需基本上处于平衡的状态，社会有更多的选择权，房子因为成本和质量的原因略有上升，相对是比较平稳的过程。

  记者：未来一年本地市场的需求量是否将持续保持旺盛或出现供大于求？

  任志强：2014年，我认为西安还是相对平稳，西安这几年为什么发展不如其他城市，有这几个理由，以教育资源来说，北京、上海、西安，西安从高等教育来说排全国第三位，为什么它不像北京、上海呢？因为北京、上海毕业的大学生都留在北京、上海，西安的大学生毕业以后，都不想留在西安，都跑了，本地户籍的学生也不想留在西安。

  真正想把西安变成大西安，需要恢复到我们从秦时代就成为国家首都的辉煌状态，西安市有最悠久的历史，北京现在差不多一千年，西安最起码三千年或者更多，为什么西安不如北京呢？大家都说国务院在北京，天安门在北京，但是并不代表西安不行，西安过去的重工业、纺织厂，在全国都是排在首位的，还有出了一个副总理，后来为什么西安不行呢？有各种各样的原因，就是它能不能用更多的产业、第三产业、服务业，让更多优秀的高等教育者留在西安，把西安变成西北地区很优秀的，可以吸引更多人居住、工作、学习的一个城市。

  西安人民应该感到高兴，因为供应量大，需求量弱，尽管这几年人口增长还在加速，但是不像北京、上海，有这么样高速的增长，所以房价没有高速的上涨，所以西安人民应该感到很幸福，赶紧买房。

  记者：本地小产权房能否转正？如果可以转正，面临的机遇和挑战是什么？如果不能转正，那主要是基于哪些问题的考量？

  任志强：集体建设用地统一入市，和小产权房不是一个概念，小产权房是非建设用地上盖的房子，一类是新农村用地上盖的，用的是宅基地建设，一种是在耕地上进行非法建设，另外一种有一些是在集体建设用地上建设的所以它有三到四种不同的，有的是无归属的土地上建设的，我们在前两年做过一次小产权房的全国调查，中央电视台也公布了目前存在小产权房有7.6亿平方米，其中有土地性质的问题，另外小产权房有60%是没有质量标准的，大概有40%、50%连消防都没有，还有很多各种各样的问题，小产权房想让政府承认它，前面有土地的问题，后面有建设质量的问题，所以不可能。

  从现实情况看，让现在的小产权房合法化没有任何道理，我也不承认、不认为小产权房，国家法是合法的法，因为我们在宪法和土地法中间出现了一种矛盾，修改土地法的问题已经提出好几次却没有修改，既然人大提出了修改意见，说明它有不合理的地方，才要把这个法修改，虽然人大讨论还没有通过，但是不证明旧的东西没错误，所以土地法一定要修改，甚至宪法也要修改，如果土地都完全私有化，可能很多矛盾就不容易解决，否则中国的问题还是一个很复杂很复杂的问题。

  记者：本地是否会征收房产税？如果征收了，将对市场产生怎样的影响？

  任志强：房地产税和房产税是两个不同的概念，房地产税是1984年到1984年出台了，国务院房产税暂行条理，最早的时候1951年出台的税，到1986年出台了房产税暂行条例，现在试点的是上海和重庆，延续的是原来的房产税，1986年的时候我们出台土地出让制度。

  那时候房产税的概念和现在的房产税不是一个法理基础，十八届三中全会说要改成新的立法，叫做房地产法，其中包括了土地，仅收房产税，不涉及地的问题是不对的，少了地字，就把关键的东西弄没了。

  十八届三中全会规定集体的建设用地，可以入市和同权同价，房地产税，也都意味着入市的土地都涉及到房地产税，房产税和房地产税是完全不同的概念，千万不要误导老百姓。十八届三中全会告诉你，房地产税要试行立法，2020年还不一定能试得成，所以要正确理解十八届三中全会的精神。

  新浪乐居记者 曹萍 贾蓉/文

  2013年的西安楼市，充满了跌宕起伏。4月西安版国五条的出台，“二手房严格执行20%个税”让行业急遽收紧，但一切还只是个开始。

  10月，央视《焦点访谈》对西安无证售房乱象的报道，在西安楼市掀起一场空前的风波，整个行业随之风声鹤唳，西安市房管局牵头展开一场为期3个月的整顿。紧张的空气弥漫在西安地产行业，数百个无证项目关闭售楼处。以至于有业内人士惊呼“西安楼市提前进入寒冬了”。

  除此之外，国家审计署驻西安特派员办事处调查百花家园“经适房”事件、轰动一时的“房姐”龚爱爱受审、陕西试点公租房廉租房并轨等等，构成了这 一年西安楼市的大画面，2014年将会呈现怎样的态势？在即将迈入2014年之际，新浪乐居特别制作了一起2013乐居年终高端访谈《远见2014：楼市 新局》 ，以飨读者。

  “金九银十”失色，9月西安无证销售被曝光，十四条应声出台，之后西安“新七条”再次加码，在这种市场环境下，金科选择重点布局西安，究竟是作 何考虑？他们对于这个市场有着怎样的判断？未来一年西安的楼市将何去何从？西安新浪乐居邀请金科集团副总裁李战洪、陕西金科总经理邹曦为您解答。

  2013年7月，金科股份收购昊乐府公司100%股权，继而拥有了大明宫太华路一地块，正式落户西安。整个项目占地94亩，总建面约32万平米。项目以金科地产最为成熟的产品系“天籁城”为基础进行打造，作为布局大西北的第一步，该项目对金科有着非同一般的意义。

  金科股份营销总监何海波介绍，由于该项目体量较小，因此将实现高周转，预计从拿地到开盘约8个月。根据规划，该项目将于今年5月18日首批次住宅开盘，7月20日商业街区进行展示，8月份第一批商业会进行销售。

  此外，金科预计还将在西安新增1-2个项目，争取达到2014年3个项目同时开发。公司希望在2016、2017年以后能在西安扎根，争取进入西安市场前十强。

  金科陕西“521计划”

  12月19日，关于陕西金科的未来布局及规划，关于金科集团对西安乃至西北地区的规划，金科集团副总裁李战洪和陕西金科总经理邹曦都有着明确的打算。

  金科·天籁城所处的大明宫板块，属于“十二五”计划重点发展区域，此次金科拿地正是看中文化、旅游、城市合作开发带动大明宫板块的整体区域发展。

  对于金科进驻西安，陕西金科地产总经理邹曦先生称，西安这个城市辐射力度非常大，目前西安的城市化、城镇化概率是56.2%左右，距离70%的目标还有很大的差距，所以西安市场的需求量非常大。

  金科希望能在这个市场做大做强。进入西安，是金科集团622全战略布局重点节点，在西安之后，金科将继续向甘肃、宁夏、青海、内蒙等地辐射，预计5年之内，金科将在西安、乃至陕西，争取做到20个项目，第五年的产值达到100亿。

  “四年做到20个项目，也就是说每年平均要拿5个项目”，李战洪分析道，另外，作为金科集团622战略布局里的重要一环，陕西在中西部区域60%的占比中比例约为15%。

  市场展望

  而对于西安市场，2013年9月西安无证销售被曝光，十四条应声出台，之后西安“新七条”再次加码，面对这些环境，金科也有着自己的解读。作为 一个市场营销高手，金科集团副总裁李战洪认为，“如果开发企业过分关注国家政策，说明自己不够自信，有自信的开发商一定会按照自己的节奏布局。”

  每一次政策的出台，都是对行业的一次洗牌，这带来的直接结果就是市场集中度越来越高。在政策的调控下，三分之一的企业在这个过程中越来越强大， 三分之一的企业由于误读了政策，发展停滞不前，剩下三分之一的企业在挣扎，挣扎过去的就活下来，如果挣扎不下去，就成为了被淘汰的三分之一。所以，开发商 最重要的一点，就是把握好房地产的规律。

  对于2014年，李战洪先生认为2014年是一个小年，在正常的房地产格局下，他将它形容为大年小年的走势，小年的时候拿地，做好开发的准备，大年的时候出货。按照每一年来说，2013年是个大年，2014年就是一个小年，所以2014年又是一个拿地的机会。

  新浪乐居西安记者 肖晓/文

  2013年的西安楼市，充满了跌宕起伏。4月西安版国五条的出台，“二手房严格执行20%个税”让行业急遽收紧，但一切还只是个开始。

  10月，央视《焦点访谈》对西安无证售房乱象的报道，在西安楼市掀起一场空前的风波，整个行业随之风声鹤唳，西安市房管局牵头展开一场为期3个月的整顿。紧张的空气弥漫在西安地产行业，数百个无证项目关闭售楼处。以至于有业内人士惊呼“西安楼市提前进入寒冬了”。

  除此之外，国家审计署驻西安特派员办事处调查百花家园“经适房”事件、轰动一时的“房姐”龚爱爱受审、陕西试点公租房廉租房并轨等等，构成了这 一年西安楼市的大画面，2014年将会呈现怎样的态势？在即将迈入2014年之际，新浪乐居特别制作了一起2013乐居年终高端访谈《远见2014：楼市 新局》，以飨读者。

  随着十八届三中全会的结束，2013年已经接近尾声，这一年楼市关键词很多：国五条、地王年、房产税、调控收紧、无证售房……2014楼市路在何方？西安新浪乐居将邀请易居中国克尔瑞信息集团西安片区总经理曾启飞从政策、市场、房价以及房企四大方面给出相应的研判。

  新浪乐居：您认为，未来一年西安的调控力度是收紧还是有条件放开？主要体现在哪些方面？

  曾启飞：2013年3月份出台的“国五条”显示出新一届政府对楼市的调控态度，就是一定程度放开“一刀切”调控政策，更多开始尊重市场作用，在房价可控背景下，默许地方政府结合当地楼市的实际情况对调控政策进行微调。

  新一届政府“去行政化”、回归市场化运作态度使得市场对于当前执行较严的“限购”政策是否退出存在疑虑。我认为，就目前市场环境来看，限购政策短期内退出并不具备条件，诸多前置条件尚未完善，包括个人住房信息联网，实体经济疲软等，过快放开限购对市场影响更多是负面的。

  另外，三中全会中有六大方面涉及房地产行业，包括农用土地流转、调控去行政化、户籍制度、房产税扩大试点、事权与财权适用和放开二胎政策等，这六大方面多涉及到政府体制问题，改革将影响社会多方面问题，难度较大。

  我们认为，涉及房地产的六大方面改革短期内很难从根本上影响房地产现有格局，市场作用更在长远。

  新浪乐居：对于2014年的市场，您认为，市场的需求量是持续保持旺盛，还是将出现供大于求的局面？

  曾启飞：11月制造业PMI指数持续稳步向上回升至51.4，创近十五个月新高，通胀形势处于可控范围，GDP平稳波动等等各项经济数据显示临近年末经济面环境逐步向好。

  2013年前十一个月房地产开发投资额达77412亿元，同比增长19.5%，同比增速正走出2011、2012连续两年的下跌趋势，在经济企稳回升、房地产调控政策效应递减背景下，行业信心逐步回升，房地产行业开发投资力度明显加大。

  我们认为，中长期行业供大于求将成为市场常态，按当前新开工及土地供销差规律来看，预计2014年市场销售量或将会有近10%左右增长。

  新浪乐居：对未来一年本地房价走势的看法，持续上涨还是平稳回落？

  曾启飞：众所周知，今年的房地产市场是比较火热的一年。在中央新的房地产发展思路下，明年房价是涨还是跌？

  克而瑞最新发布的“中住288指数”报告显示，2013年11月中国城市住房价格288指数为1083.3点，较上月上升8.2点，环比上涨0.77%，这是从2012年8月份开始，全国一手房价格指数已延续16个月上涨。

  我们认为，欧美经济弱势复苏，国内社会融资总量增速回落，通胀压力和高房价现象仍将延续，预计2014年上半年货币环境比2013年差，综合来看房价上行的动力不足。

  10月底西安房管局出台的“十四条”措施一定程度上令市场更加规范化，同时也造成市场短期供求不平衡，西安房价在经过阶段性价格持续回落调整后，当前呈现出短期波动特征，增幅空间有限。

  西安房价在经历了2009-2010年的快速拉升之后，其涨幅已经逐步收窄。基于目前项目开发的结构性成交来看，其主流的房价水平相对合理。2014年在市场化导向及楼市回归健康的双重诉求下，西安楼市会趋于更加稳健、更加成熟的态势。

  新浪乐居：您觉得，对房企而言，2014年他们更多的是扎根二三线城市还是突围一线城市？在本地将如何保持房企的竞争力？

  曾启飞：随着房企陆续公布11月销售数据，今年行业的竞争格局进一步明朗。你追我赶之下，2013年国内进入千亿军团的房企预计将达7家，较去年翻了一番多，同时TOP10金额门槛有望破600亿元，较去年提高近四成。

  数据显示，全国范围品牌房企集中度进一步提高，市场门槛同步提升，而年内部分原区域性房企也加大了对一线及核心二线等城市布局，加速扩张，使得包括西安在内的部分城市集中度却有所回落，进一步显示房企竞争态势加码。

  另外，从典型企业的经营表现来看，2013年前十一月销售金额排名前十的企业有八家都是通过快速开发高周转运作项目。其中万科、绿地、保利、碧桂园和恒大表现突出，其产品复制、快速拿地、快速开盘的策略成为企业当前核心竞争力。

  总体来看，强者恒强的局势仍未改变，但企业经营态度更趋主动性，包括年内房企拿地热情明显，市场面倾向高周转。

  新浪乐居记者 曹萍/文

  2013年的西安楼市，充满了跌宕起伏。4月西安版国五条的出台，“二手房严格执行20%个税”让行业急遽收紧，但一切还只是个开始。

  10月，央视《焦点访谈》对西安无证售房乱象的报道，在西安楼市掀起一场空前的风波，整个行业随之风声鹤唳，西安市房管局牵头展开一场为期3个月的整顿。紧张的空气弥漫在西安地产行业，数百个无证项目关闭售楼处。以至于有业内人士惊呼“西安楼市提前进入寒冬了”。

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  除此之外，国家审计署驻西安特派员办事处调查百花家园“经适房”事件、轰动一时的“房姐”龚爱爱受审、陕西试点公租房廉租房并轨等等，构成了这一年西安楼市的大画面，2014年将会呈现怎样的态势？在即将迈入2014年之际，新浪乐居特别制作了一起2013乐居年终高端访谈《远见2014：楼市新局》 ，以飨读者。

  在楼市“金九银十”失色，开盘量骤减情况下，二手房市场又面临着怎样的际遇？未来房价走势如何？调控会进一步收紧还是放开？西安新浪乐居邀请21世纪不动产西安区域总经理邵涛为您解答。

  新浪乐居：您对西安未来一年二手房房价走势怎么看，是持续上涨还是平稳回落？您对明年市场整体走势有着怎样的预判？

  邵涛：截至10月底，西安二手房今年的交易量已达19260套，这在去年全年10305套的基础上几乎翻了一倍。

  但从形势来看，今年年底很难出现翘尾。西安上次整顿房地产市场时，公布是要3个月时间，如此多无证项目无法销售，那么成交量肯定在下降。

  我们原来预测认为，五证齐全的项目肯定卖得好，但从统计结果看，这部分的销售也不是很理想。因为十八届三中全会以后，消费者的观望心情还是比较浓的。对政策的不确定性，加上不动产登记6月30号大限、房产税等等。不管哪个能落地，但都属于政策的不确定性因素。

  所以，明年的市场，一定不是一个大起大落的市场，是一个比较稳的市场。

  新浪乐居：未来一年西安市场的二手房供求关系将会呈现怎样的趋势，将持续保持旺盛或出现供大于求？

  邵涛：明年的二手房市场还是一个递增的市场，国外很少见到塔吊和混凝土车，因为他们的房地产市场交易90%都是存量房的交易。而 西安市的土地规划和人口规划是有限定的，到2020年，我们的人口要达到1200万，土地利用也是有规划的，到这个饱和情况下，交易量不就全是二手房吗？

  在北京商品房交易市场，二手房和商品房交易量的比例为2.5比1，在西安，这个数据基本是1:5。但是随着时间的推移，最终一定能达到平衡并超过一手房交易。

  新浪乐居：2014年你们的目标是什么？比如说开店或者交易量要达到多少的增长？

  邵涛：目标是随着我们的市场情况去推进的，无论是特许还是直营，我们都要以盈利为目的，不能盲目扩店，要让它有一定的利润。我们现在是63家店， 2014年一定要突破100家店。

  新浪乐居：二手房市场的竞争也非常激烈，那么你们在西安将如何保持竞争力？

  邵涛：对房产中介机构来说，今后大型机构一定是一个科技公司，一定要靠现代化手段来辅助完成的，不是传统的门店业务。

  对21世纪不动产而言，酷房网、官方网站，微信、微博，这都是我们的营销的手段，只有把这部分搭载在传统的经纪人的业务上面，才能做得更好。比如酷房网，上面每个房源都有二维码，在橱窗外用手机一扫就进到网店里了。

  除了我们，西安没有其他房产中介机构这么做。这是我们全国范围内做的。因为这个东西不是100万就能搞定的，需要投入很大资金，需要推广，而西 安中介机构基本都是本土品牌，规模比较小。有了这个系统，我们的客户可以实现异地安家，比如成都的消费者想去北京，我们北京分部就可以帮他搞定。