新浪乐居西安记者 肖晓/文

  2013年的西安楼市，充满了跌宕起伏。4月西安版国五条的出台，“二手房严格执行20%个税”让行业急遽收紧，但一切还只是个开始。

  10月，央视《焦点访谈》对西安无证售房乱象的报道，在西安楼市掀起一场空前的风波，整个行业随之风声鹤唳，西安市房管局牵头展开一场为期3个月的整顿。紧张的空气弥漫在西安地产行业，数百个无证项目关闭售楼处。以至于有业内人士惊呼“西安楼市提前进入寒冬了”。

  除此之外，国家审计署驻西安特派员办事处调查百花家园“经适房”事件、轰动一时的“房姐”龚爱爱受审、陕西试点公租房廉租房并轨等等，构成了这 一年西安楼市的大画面，2014年将会呈现怎样的态势？在即将迈入2014年之际，新浪乐居特别制作了一起2013乐居年终高端访谈《远见2014：楼市 新局》，以飨读者。

  随着十八届三中全会的结束，2013年已经接近尾声，这一年楼市关键词很多：国五条、地王年、房产税、调控收紧、无证售房……2014楼市路在何方？西安新浪乐居将邀请易居中国克尔瑞信息集团西安片区总经理曾启飞从政策、市场、房价以及房企四大方面给出相应的研判。

  新浪乐居：您认为，未来一年西安的调控力度是收紧还是有条件放开？主要体现在哪些方面？

  曾启飞：2013年3月份出台的“国五条”显示出新一届政府对楼市的调控态度，就是一定程度放开“一刀切”调控政策，更多开始尊重市场作用，在房价可控背景下，默许地方政府结合当地楼市的实际情况对调控政策进行微调。

  新一届政府“去行政化”、回归市场化运作态度使得市场对于当前执行较严的“限购”政策是否退出存在疑虑。我认为，就目前市场环境来看，限购政策短期内退出并不具备条件，诸多前置条件尚未完善，包括个人住房信息联网，实体经济疲软等，过快放开限购对市场影响更多是负面的。

  另外，三中全会中有六大方面涉及房地产行业，包括农用土地流转、调控去行政化、户籍制度、房产税扩大试点、事权与财权适用和放开二胎政策等，这六大方面多涉及到政府体制问题，改革将影响社会多方面问题，难度较大。

  我们认为，涉及房地产的六大方面改革短期内很难从根本上影响房地产现有格局，市场作用更在长远。

  新浪乐居：对于2014年的市场，您认为，市场的需求量是持续保持旺盛，还是将出现供大于求的局面？

  曾启飞：11月制造业PMI指数持续稳步向上回升至51.4，创近十五个月新高，通胀形势处于可控范围，GDP平稳波动等等各项经济数据显示临近年末经济面环境逐步向好。

  2013年前十一个月房地产开发投资额达77412亿元，同比增长19.5%，同比增速正走出2011、2012连续两年的下跌趋势，在经济企稳回升、房地产调控政策效应递减背景下，行业信心逐步回升，房地产行业开发投资力度明显加大。

  我们认为，中长期行业供大于求将成为市场常态，按当前新开工及土地供销差规律来看，预计2014年市场销售量或将会有近10%左右增长。

  新浪乐居：对未来一年本地房价走势的看法，持续上涨还是平稳回落？

  曾启飞：众所周知，今年的房地产市场是比较火热的一年。在中央新的房地产发展思路下，明年房价是涨还是跌？

  克而瑞最新发布的“中住288指数”报告显示，2013年11月中国城市住房价格288指数为1083.3点，较上月上升8.2点，环比上涨0.77%，这是从2012年8月份开始，全国一手房价格指数已延续16个月上涨。

  我们认为，欧美经济弱势复苏，国内社会融资总量增速回落，通胀压力和高房价现象仍将延续，预计2014年上半年货币环境比2013年差，综合来看房价上行的动力不足。

  10月底西安房管局出台的“十四条”措施一定程度上令市场更加规范化，同时也造成市场短期供求不平衡，西安房价在经过阶段性价格持续回落调整后，当前呈现出短期波动特征，增幅空间有限。

  西安房价在经历了2009-2010年的快速拉升之后，其涨幅已经逐步收窄。基于目前项目开发的结构性成交来看，其主流的房价水平相对合理。2014年在市场化导向及楼市回归健康的双重诉求下，西安楼市会趋于更加稳健、更加成熟的态势。

  新浪乐居：您觉得，对房企而言，2014年他们更多的是扎根二三线城市还是突围一线城市？在本地将如何保持房企的竞争力？

  曾启飞：随着房企陆续公布11月销售数据，今年行业的竞争格局进一步明朗。你追我赶之下，2013年国内进入千亿军团的房企预计将达7家，较去年翻了一番多，同时TOP10金额门槛有望破600亿元，较去年提高近四成。

  数据显示，全国范围品牌房企集中度进一步提高，市场门槛同步提升，而年内部分原区域性房企也加大了对一线及核心二线等城市布局，加速扩张，使得包括西安在内的部分城市集中度却有所回落，进一步显示房企竞争态势加码。

  另外，从典型企业的经营表现来看，2013年前十一月销售金额排名前十的企业有八家都是通过快速开发高周转运作项目。其中万科、绿地、保利、碧桂园和恒大表现突出，其产品复制、快速拿地、快速开盘的策略成为企业当前核心竞争力。

  总体来看，强者恒强的局势仍未改变，但企业经营态度更趋主动性，包括年内房企拿地热情明显，市场面倾向高周转。