没有规模盛大的汹涌开盘潮，也没有惊爆制胜的大规模促销降价，2014年首个营销节点——元旦，就在房企诸多的营销暖场活动中到来了。

  一方面，年末逐渐转冷，翘尾不再；另一方面，春节前不可小觑的返乡购买力即将出现。此时，少了开盘的亮点，多了活动的热闹，开发商不求迅速开盘去化，而以看似“不务正业”的活动取而代之，其间又有怎样的隐情？

  直击市场暖场活动热闹，开盘被冷落

  “连夜加班写活动策划方案，在几个项目间连轴转！”近日，一家房产营销代理公司的媒介专员小张对记者抱怨，“虽然元旦放假只有一天，但各家房企毫无懈怠，都在变着法子做活动吸引人气。”据记者了解，目前各开发商针对新推项目、新推货量的营销活动渐多，这段时间，各地产企业员工的加班时间明显增多，营销大战的气氛也更浓烈。

  融信白宫 世纪之恋爱1314狂欢跨年PARTY已经开场；融侨文化剧场将在1月4日—6日上映百老汇经典音乐剧《芝加哥》；金辉中国塔尖品牌盛典暨新年交响音乐会1月3日启幕；正祥香榭芭蕾 元旦嘉年华；2014世欧之夜新年音乐会等等，各个项目的活动尽显“高大上”。

  然而，营销活动热热闹闹，真正“卖房子”的却并不多：2013年12月20日、21日的七盘齐开，12月28日、29日四盘齐开的盛景，在2014年戛然而止。今年的首个节日营销节点，选择打响头炮开盘的项目少之又少。

  据统计，目前仅有融信澜郡 确定在1月4日开盘，暂时未有开发商放出风声欲在1月的首个周末开盘。不仅如此，加推房源上也显出后劲不足。1月份预计仅有15家楼盘推新，而去年12月份则有27家楼盘推新。一高一低的变化也引起了不少购房者的注意，“2013年末不少楼盘都在抢年推盘，2014年元旦，开盘的怎么反而少了？”
优惠噱头多，价格维稳

  暖场活动此起彼伏，但沥干水分后，许多市民也都发现购房优惠却并未有想象中大。

  加推项目中，三盛国际公园 剑桥区全城热团第二季10333元/㎡起；顺华乌龙江大区楼王21~30层一口价99万；中国贵谷 元旦特惠端头MINI墅总价198万；南台十六府 大两房总价80万起；融信澜郡开盘VIP享16万巨惠；恒宇国际公园清盘特惠119~142㎡13800元/㎡起；泰禾首府 岁末特惠清盘92~115㎡7000元/㎡起……而目前多数在售楼盘的优惠较为普通，并没有特别优惠之处，价格基本与前段时间持平。

  对此，有业内人士透露：“这段时间房价涨幅不大，对短期内可能出手的目标人群，部分开发商在推盘上大打优惠牌。虽然开发商让了一点小利，用于清理剩余尾盘和储备新的客户，但价格大幅下调可能性不大。”根据以往的市场经验，种种以特价、一口价试水市场的小批量单位，如果能获得市场良好反应，房价继续企稳之势将得以维持。

  析因强销过渡期调整蓄势谋春节

  据显示，2013年12月新增房源数量创下下半年内新高。相对汹涌入市的新增房源，从客户量上来说，市场中可以释放的客户与上半年相比明显降低，受制于房价上涨，有购买力的客户观望情绪也重新回潮。

  鉴于客户数量的相对紧张，在2013年年末，多数项目都选择高调造势、低调开盘，在少量推盘策略下，蓄客完成立即开盘，生怕客户被其他项目抢走或分流。有闽侯项目营销经理告诉记者，“在目前的市场环境下，跑得快的开发商才是赢家。能抢跑能提前消化的绝不会留到2014年。”

  在2013年年末抢闸开盘推新货的楼盘如阳光城翡丽湾、群升江山城等，率先抢跑截留消化了大部分客源，而如泰禾首府、顺华乌龙江大区高层等更是通过开盘热销顺利进入扫尾阶段。

  “经历了2013年末的强销期后，开发商就需要一段时间重新蓄客，同时对过去的一年进行总结回顾，休养生息。”CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东认为，“现在瞄准的基本都是春节市场，为春节返乡客的看房买房做准备安排建设进度，一切冲量就等春节后。”

  活动维系热度细水长流谋去化

  另一方面，由于不少开发商去年的销售任务已经完成，甚至提前完成，因此1月份的销售压力并不大，对后市预期的上扬使降价的可能性微乎其微。福州一知名地产营销公司负责人说道，但他们又不希望错过“元旦、春节”这一波行情，于是资金压力较小的开发商便采用各色营销活动形式提高销售现场人气，并顺势推介楼盘，“能卖的就陆续拿出来直接卖，现在暂时不推崇一次性大规模地开盘，而是喜欢低调走量，积极蓄客积攒人气”。

  “毕竟，活动既能保持销售现场的人气，同时也能为长远品牌推广加分，尤其是音乐会活动既能拉拢目标客群，又避免了过于功利而导致现场冷清。”业内人士林先生表示，高调活动、低调走量将成为近一阶段不少楼盘主要的营销方式。

  展望元旦爆红难

  对于元旦可否来个开门红，很多业内人士都持谨慎态度。

  “选择在新年假期开盘，不排除开发商是为冲业绩，借助假期的人气来销售。”张旭东表示，但楼市现状是，1月份加推的项目多是2013年12月拿下预售，当月未能去化完毕的“旧”房源。对于这些房源的消化，开发商的态度多是“不急”，这必然会使元旦期间促销力度减弱。

  在购房氛围方面，“今年元旦放假一天且不调休，假期不集中也会导致原本看房买房的小黄金周被打断，而目前的市场并没有重大利好，仍旧笼罩着房贷收紧、放款缓慢等紧箍咒，房价已经在高位，市场转淡趋势不会明显改变。”市区一项目负责人告诉记者，开发商大量推盘并没有客户支撑。此外，纵观2012、2013年的市场情况，一般行情都是春节后由热销带动价格开始上扬。在此之前，开发商多是按兵不动以观后市。由于开发商推货不积极，今年元旦销售预计也不会突然趋热。