2013年是房地产市场与政策分化的一年。在十年九调控的岁月里，房地产企业似乎习惯了看政策的脸色行事。但自新一届政府上台后，中央政府鲜出房地产调控文件。在三中全会公报、中央经济工作会议及城镇化会议中也很少提到房地产，更是只字不提房价。这表明，未来的房地产市场将改变过多依赖行政调控的基调，而更多依赖市场，由市场在资源配置中起决定性作用。

  然而，不提房地产调控并非不要调控。

  12月24日，全国住房和城乡建设工作会议(下称“住建工作会议”)强调，“继续抓好房地产市场调控和监管工作。保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施”。2014年的调控政策更讲究因地制宜和分类指导。会议指出，“房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产市场调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应；库存较多的城市要注重消化存量，控制新开发总量。继续强化市场监管。鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。”

  去行政化的调控政策的转变实际上是长效机制在逐步建立。显然，在土地制度改革、房产税、不动产登记以及金融政策上，2014年将会有一系列的工作需要继续推进。这些政策动向将影响房地产市场的发展和变化。

  因地制宜 分类调控

  2013年，房地产市场经历着冰火两重天的巨大反差：一线城市“地王”频现，土地市场可谓火爆；二三线城市投资萎缩，相形之下显得黯淡无光。据中原地产统计，截至2013年12月23日，北上广深四个一线城市合计土地出让金达5014亿元，比2012年全年的2005亿元增长了150%。

  在万科集团执行副总裁毛大庆看来，面对前两年的房地产调控形势，房企大举进军二线城市，这使得地方政府超量供地，从而带来了2013年部分城市的房地产市场严重滞销。

  “目前看，一线城市感觉相对安全，三线城市相对还可以，二线城市问题最突出。这些城市一年卖出好多年的地，但城市的吸纳能力反应不过来。”毛大庆说。除了城市间的分化，城市内的土地供应也出现了结构性分化和不均衡问题。

  毫无疑问，这种分化已引起了决策层的高度关注。

  12月24日的住建工作会议提出，2014年的调控政策要分类指导。房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产市场调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应；库存较多的城市要注重消化存量，控制新开发总量。

  在此之前，继北上广深等一线城市出台地方调控措施后，厦门、南昌、沈阳等二线城市楼市调控也拉开阶段性“收紧”序幕。值得关注的是，此轮一二线城市调控政策当中大多数城市提及要继续加大住房用地供应，甚至有的城市明确提出2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120%，力争130%。

  同策咨询研究中心总监张宏伟对本报记者表示，“在分化调控政策下，预计2014年一二线城市土地市场由于供地量的增加可能会引来品牌房企对于优质地块的争夺战，‘地王’现象不可避免。”

  长效机制将逐步建立

  在强调分类指导的定调之下，房地产市场问题的解决最终还是归于市场供应和保障体系的双轨制。

  住建工作会议强调，鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。2014年城镇保障性安居工程建设的目标任务是基本建成480万套以上，新开工600万套以上，其中棚户区改造370万套以上。此前，中央经济工作会议也提出，努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。

  张宏伟表示，从新型城镇化的角度讲，现阶段仍然坚持调控，做好住房保障和房地产市场调控工作，其实是在为积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化做铺垫。

  中国房地产研究会原副会长顾云昌表示，10月29日，习近平关于房地产市场的讲话要特别关注。其中透出的信息表明，要建立起住房保障体系、住房供应体系及住房标准体系三个体系。“过去调控瞄准的是以房价为主要目标，强调短效，而未来是要强调房地产供求关系和供求结构。土地制度、税收制度和金融改革是长效机制的保证。”在顾云昌看来，长效机制可能要很长时间才能起效。对于房企而言，既要盼望长效机制，又要应对现有情况，改善房地产调控不等于没调控，而是更多发挥市场作用。建立长效机制的目标，一是使房地产保持平稳健康发展，二是住房供应体系和保障体系建立起来，三是推动产品不断绿色化。

  在中国人民大学公共管理学院副院长兼土地规划研究中心主任严金明看来，长效机制将更强调从规划上做更好的整合，从税收方面加强调节。

  国家税务总局税收科学研究所副所长靳东升表示，三中全会提出加快房地产税收立法，这给企业传递了很好的信号。企业需要的正是稳定的政策预期。“关于房地产税收，目前主要是开发环节税收重、使用环节无税收、再转让环节税收不平衡，将来将针对实际情况进行税制上的改革。”

  不过，靳东升也表示，房地产税收立法肯定会广泛征求社会意见，共同讨论后制定出一个能被社会接受的法律，这样才便于实施。

  此外，与备受关注的不动产登记相关的法律法规制定工作也将在2014年取得突破。按照要求，起草相关法律法规的工作须在2014年6月前完成。据了解，在被明确了“不动产统一登记”工作的主要职能部门地位后，国土资源部已开始着手起草制定不动产统一登记的法律法规草案和相关规章草稿。在这些法律文件中，亦可能涉及引发各方争议的“以人查房”等有关内容。