改善需求旺盛 大户型占比增加
自2010年宏观调控以来，投机、投资性需求陆续被挤出市场，楼市成交基本以自住性需求为主，因此中小户型一直占据楼市成交的主体地位。根据中原成交数据统计，2013年前11个月，北京、上海、广州、深圳、天津五城市单套面积在144平方米以下的成交占比基本在80%~90%；其中90平方米以下的二手住宅成交占比基本在50%~70%。
自2010年宏观调控以来，投机、投资性需求陆续被挤出市场，楼市成交基本以自住性需求为主，因此中小户型一直占据楼市成交的主体地位。根据中原成交数据统计，2013年前11个月，北京、上海、广州、深圳、天津五城市单套面积在144平方米以下的成交占比基本在80%~90%；其中90平方米以下的二手住宅成交占比基本在50%~70%。
尽管小户型仍占据绝对的主体地位，但在2013年呈现出的大户型成交占比有所增加的特点。根据中原成交数据统计，2013年前11个月，五城市144平方米以上住宅的成交比重均较2012年有1~4个百分点的增长。2013年以来大户型占比有所增加，主要是由于改善型需求有所增加。此外，历次调控不断增加房地产的交易费用使得换房成本大幅上升，认房又认贷使得即使是“卖一买一”的购房也会被界定为二套从而要支付更高的利息，而新国五条的20%所得税虽未执行但催生了对于交易成本进一步增加的担忧，以上原因促使近期“一步到位”的购房行为增加，从而导致大户型成交占比上升。
据中原估计，截至2013年11月底，国内京沪深穗津五城市存量住宅的规模，均在350~750万套之间不等，在如此巨大的存量房中半数以上是1998年前建造的，其中绝大多数都是公房，这类房源的优点是户型小总价低，且多数位于中心城区，因此长期以来一直是首次置业人群的首选。但缺点是建筑标准较低、户型过小且房型差、设施陈旧、居住品质较差，因此改善的需求亦较为迫切。
另据调查数据显示，五大城市户型面积在70平方米以下的房源占比在40~60%不等。可以看出，潜在的改善需求规模非常庞大，而随着房价的持续攀升，阶梯置业的比例会进步提高，预计未来主要城市二手房市场中，改善型需求占比将会稳步提高。
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