DTZ 戴德梁行今日举行了2013 年第4 季度新闻发布会，回顾上海房地产市场在2013 年全年发展并展望2014 年走势。

  上海制造业厂房空置率达到历史最低水平 研发办公楼租金延续上涨态势

  DTZ 戴德梁行华东区研究部数据显示，2013 年第四季度上海制造业厂房的平均租金达到每月每平方米33.76 元，环比上浮1.84%，同比增幅达5.70%；整体空置率继续下降至3.79%，处于历史最低水平。研发办公楼租金继续上涨，达到每月每平方米106.19 元，环比上浮1.17%，同比增加2.67%；整体空置率同比下降2.18 个百分点，达到11.53%。优质仓库租金环比上涨0.75%，同比增加3.24%，达到每月每平方米38.93 元；本季度上海优质仓库的净吸纳量迅速增加，但由于临港地区仓库的空置面积有所增加，优质仓库的总体空置率环比上升1.16 个百分点，达到9.42%。
    DTZ 戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊表示：“目前，中国高端物流地产商的竞争已进入白热化状态。上海工业用地稀缺的状况在短时内不会改变，预计未来上海工业市场的地价与租金将进一步拉升；上海自贸区的发展也将逐步延展其政策面所带来的工业市场升值潜力。制造业企业的选址也将更趋向于上海以外的地区。”
上海五大核心商圈租金仍持续小幅上涨态势 商业新增供应向外围发展
    DTZ戴德梁行华东区研究部数据表明，上海五大核心商圈的优质商铺整体租金在第三季度短暂调整以后，第四季度继续上升，达到每天每平方米61.4元，同比增速达到4.11%。第四季度的平均出租率出现回升，达到93.2%，同比上升1.90%。DTZ戴德梁行华东区商业地产部数据显示，今年上海商业地产1供应量大，下半年更是呈明显上升趋势；下半年截至11月，共计开业249.2万平方米，是上半年的近五倍，上海商业地产总存量累计达1,132.45万平方米。
    DTZ戴德梁行中国区商业地产部主管陈嵩泓表示：“2014年，上海核心商圈将渐趋饱和，商业项目新增供应向外围发展，内环以外如浦东、闵行等非传统商业板块大体量商业项目增多、发展迅速，城市外围迎来发展良机。消费者对消费选择、消费环境的更高需求促使商业项目向多元体验化演变，并结合商业空间、品牌发展趋势、运营活动三个环节进行表现。消费者对复合功能商业空间的需求推动购物中心类项目持续发展，至2012年，倡导体验的购物中心渐成主导，预计至2015年，特色综合商业空间将成为市场热点。
    现今的消费者对产品价格非常敏感，网上购物的消费者比例大幅提高，网上零售确实对大众实体零售市场的发展产生深远影响，尤其是低端服装品牌的实体店，但网上购物主要针对偏中低端和标准化的产品，不可能对整个行业有颠覆性影响。而面对新的挑战，很多开发商和运营商已经做出了很好的反应和调整。”
上海甲级写字楼租赁市场 平均租金为2012年第四季度以来的首次反弹
    DTZ戴德梁行华东区研究部数据显示，上海甲级写字楼2013年第四季度整体平均租金为每天每平方米8.73元，是2012年第四季度以来的首次反弹，环比上调1.51%，同比下降3.75%；其中，浦东区域内甲级写字楼的平均租金为每天每平方米8.92元，上浮5.56%，而浦西区域则与上季度持平，为每天每平方米8.67元。上海国际超甲级写字楼平均租金为每天每平方米13.3元，环比上调3.1%，同比下降0.75%；值得注意的是，截止目前上海甲级写字楼最高成交面价出现在浦东陆家嘴区域，达到每天每平方米19元。2013全年，上海甲级写字楼共有约 548,359平方米的新增供应入市，总存量达到6,314,828平方米；2014年，全市预计有1,800,000平方米的甲级写字楼陆续入市，其中75%的供应位于非核心商务区。
    DTZ戴德梁行中国大陆企业服务部主管魏超英指出：“在上海甲级写字楼租赁市场，传统中央商务区内中资及金融行业的企业客户积极活跃，跨国企业客户相对稳定；非核心商务区甲级写字楼竞争激烈，前滩、五角场、大虹桥等新兴区域备受企业客户关注，部分知名企业纷纷入驻。随着2014年大量新增供应入市，将从一定程度上抑制上海甲级写字楼整体租金的上涨。而主流客户转租城郊商务区也将成为未来大趋势，但对传统中央商务区内甲级写字楼的租赁市场影响不大。”
上海销售型写字楼市场 成交主力呈现中心城区向外围区域扩散趋势
    DTZ戴德梁行华东区写字楼部数据显示，2013年1-11月，上海销售型写字楼整体市场供应量约277万平方米，销售型写字楼的平均售价为每平方米21,320元，同比下跌10%，整体市场表现为量升价跌。上海销售型写字楼成交前三甲区域分别为嘉定、普陀和杨浦；受益于新兴商务区的快速发展，上海销售型写字楼市场成交主力呈现中心城区向外围区域扩散的格局。2014年，上海销售型办公楼市场(包括办公产权的酒店式公寓)预计有超过300万平方米的新增供应，整体成交量将持续增加。
    DTZ戴德梁行华东区写字楼部董事沈洁认为：“上海高端销售型写字楼成交受外部冲击影响而波动，但表现出明显的抗跌性。从客户需求看，传统核心商务区的高品质写字楼仍受到客户的追捧。与此同时，随着上海新兴商务区销售型写字楼市场供应的大幅增加，上海销售型写字楼市场也将由传统核心商务区向新兴商务区扩散。”
上海大宗物业投资市场创成交量新高 外资卷土重来
    DTZ戴德梁行华东区投资与顾问服务部数据显示，截止今年12月中旬，上海大宗物业投资交易总成交金额达467亿元，同比增长50%，创上海大宗物业投资市场成交量新高。值得注意的是，境外资金有卷土重来的趋势，境外买家投资额达253亿元，占总成交额的54%，同比增长145%；境内买家特别是境内金融机构持续保持活跃，境内买家投资额达214亿元，与2012年基本持平。而写字楼仍然是投资者最为青睐的物业类型，占全年成交总额64%，同比下降8%。2013年投资型的收购占到全年大宗成交总金额的64%，而自用型的收购主要集中在今年下半年。
    DTZ戴德梁行中国区投资与顾问服务部董事总经理叶建成表示：“上海自贸区成立后，其区域内的商业物业的投资价值将进一步凸显，办公楼将成为投资首选，浦东的写字楼市场将成为买家追逐的焦点；自贸区同时也将催生外高桥、浦东机场及临港区域的工业物流项目的大宗交易需求。从资本市场来看，人民币基金投资物业的步伐将不断提速，不仅为开发商提供融资渠道，而且也开始参与收购现有的商业物业；基于对中国物业投资市场发展前景的普遍看好，境内与境外投资者将在2014年持续保持活跃。”
上海中端及中高端住宅市场成交量涨幅最为明显 单套200平方米以上的高端公寓是成交热点
    DTZ戴德梁行华东区住宅部数据显示，截止12月10日，2013年上海商品住宅市场总成交1,059.7万平方米，同比上涨28.1%，成交均价为每平方米2.41万元，同比上涨7.7%。改善型需求在2013年内积极入市，推动中端及中高端各级商品住宅的成交量涨幅均超过25%。上海高端公寓的需求量依然高于高端别墅，单套200平方米以上的高端公寓仍是市场成交热点。2009年以来，单套200平方米以上的大户型公寓成交套数，在上海“千万级”高端公寓市场总成交套数中始终保持在80%以上。
    土地市场热点向一线城市回归，上海商品住宅用地出让金和溢价率均明显上升。2013年上海土地市场出让金总收入超2,000亿元，创历史新高，其中商品住宅用地出让金在1,000亿元左右。标杆开发商在2013年内加大土地市场投入力度，在拿地结构上向一线城市和部分热点省会城市倾斜，上海住宅市场在其全国战略中的地位继续上升，标杆开发商在上海商品住宅市场中的投入不断加大。2014年内，开发商在土地市场中将继续关注一线城市及部分需求充裕的二线城市，进一步优化土地储备结构。
    DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏分析道：“2013年第四季度出台的地方调控政策，将对市场预期产生“心理降温”，但鉴于2013年市场活跃成交的惯性作用，预计2014年上半年上海住宅市场走势仍将保持平稳。上海在2014年上半年时或将强调预售证管理，尤其是高端项目的预售证发放将会较为谨慎，预计上海高端住宅市场供应量将有所放缓。具备长效调控功能的房产税政策或将在2014年下半年出台，为更准确的抑制投资投机性需求，保护自住及改善型需求，预计新的房产税政策将与当前试点政策会有明显不同。
    高端买家中，境内买家将保持谨慎乐观的心态，更认同一线城市的房价上涨压力，较为主动的寻找入市时机；境外买家对调控政策动向保持敏感，同时鉴于对国内经济走势的乐观预期，以及人民币汇率走势等因素，将促使他们继续看好境内楼市。”