嘉 宾：广州市邦诚房地产咨询有限公司总经理 朱良邑

  满堂红商业地产部高级经理 郭海波

  主持人：南方都市报记者 王莎莎

  上下九区域内商业已很成熟，抗风险性比较高，业态比较稳定、回报也比较稳定，但升值有限。——— 朱良邑

  上下九、北京路商圈基本上没有一手商铺在售，二手市场也有其特点，这里绝大多数都是骑楼，首层是商铺，首层是住宅，一栋楼是一个房产证，因此购买会被限购。　　——— 郭海波

  铺王总价不高单价有点虚高？

  主持人：西门町商铺最高单价报到了234万元，这在目前商铺市场处于什么样的水平？

  朱良邑：应该是铺王价格了，今年3月份我们卖过珠江新城的步行街商铺，当时单价41万元在广州已经很高了。二手商铺最高的听说北京路卖过35万元/平方米，总价大约2500万元。

  郭海波：对，这个价格可以算是铺王，我之前听说过最贵的一个商铺是一年前北京路放出的一个商铺，当时单价到了150万元。不过西门町这个商铺面积比较小、总价比较低。

  主持人：两位看这个价格怎么样？

  朱良邑：这个商铺面积小，总价就2000多万元不算高。同时这个商铺是首层纯街铺，上下九的地段也有优势，区域成熟，回报稳定，抗风险性高。还有就是稀缺性，上下九这边的纯街铺业主都不愿意对外卖。

  但就单价来看，我认为价格有点虚高。从投资回报率来看，假如租金为3000元/平方米，10平方米的商铺月租三四万元，回报率很低，所以234万元的报价还需要有市场接受。

  郭海波：上下九路步行街小一点的商铺租金大概是在4000元-5000元/平方米，大一些的商铺租金大概是2000元-3000元/平方米，回报率还行。但我认为这个商铺之所以高价在于其稀缺性。

  成熟区域回报稳定

  主持人：你们都提到了稀缺性，那么上下九现在卖的都是怎样的商铺？

  郭海波：上下九、北京路商圈基本上没有一手商铺在售，二手市场也有其特点，这里绝大多数都是骑楼的商铺。骑楼首层是商铺、二三层是住宅，一栋楼是一个房产证，这就导致购买这样的商铺同样会受到限购的影响。此外，这样的建筑都是华侨在早年所有，放盘量也非常少。因此像西门町这样的商业街铺有其稀缺性。

  主持人：那234万元/平方米的铺王还会有升值空间吗？

  朱良邑：目前这个区域很成熟，因此抗风险性会比较高，业态比较稳定、回报也比较稳定，但我认为升值有限。虽然街铺的独立性更强一些，但是商铺未来的投资前景还要看整体业态规划、经营模式是否有特色以及经营管理团队等等。

  主持人：商铺价格创下新高，是否与目前住宅市场调控愈来愈严厉有关？

  朱良邑：住宅调控更严厉，对商业地产有利好影响，更多的资金倾斜到商业中来。买商铺的人规避货币风险，投资选择也不多。会选择买地段好、商业基础好的地方。新的偏僻的地方打出的一些噱头，还需要谨慎的对待。

  郭海波：当然有关系，我们也看到在实行政策后，有越来越多的人从住宅转投商铺，我也建议资金充裕的投资者不妨考虑成熟地段，比较有稳定的回报，未来转手也比较容易。

  电商、经济大环境导致铺价上涨

  主持人：你们认为广州商铺价格未来会怎样？

  朱良邑：就目前来看，电商对实体店的冲击比较大，因此会淘汰一部分实体店，尤其是中低档的实体店。因此选择商铺地段还是很重要，一些新区可能潜力比较大，比如珠江新城，升值比较高。但是稳定性、回报性可能不及成熟区域，预计未来商业整体会呈现集中式的布局。

  郭海波：电商的冲击对零售百货业冲击比较大，但是对体验式、餐饮等商铺没什么影响。但我认为商铺价格受到整体经济大环境影响更大，目前整体消费力有限，有其是控制三公消费，大型餐饮、尤其是中高档酒楼影响最大，甚至还出现了降低租金的现象。

  还有一个现象是今年一些商铺租约到期后业主多数选择了维持原有租金水平，我了解到的是大约60%的业主都考虑到租客的营业额，因此维持原有租金。而往年一般只有20%左右的业主维持原有租金，而绝大多数业主都选择租金递增，一半递增比例达到10%左右，最少也有5%。

  [新闻背景]

  12月14日，力迅·上下九·西门町正式发售。吸引众人眼光的是其中单价最高的一套商铺，最终定价234万元/平方米，面积大约10平方米。而这一价格，刷新广州商铺单价新高。不过截至记者周三发稿前，这个商铺尚未售出。

  记者了解到，这个项目总计400多个商铺售价均不菲，总价最高的是一套40多平方米商铺报价2700多万元。此外在均价方面，一层均价100万/平方米，负一层、二层均价50万/平方米，三层20万/平方米，四层40万/平方米。项目负责人介绍说购买商铺的投资者关注的是价格和地段。