继安徽宿州项目后，中信在土地流转信托领域再现实质性操作，山东青州1850亩土地流转项目近日正式成立。

  与此前有所不同，“山东模式”中的委托人为农民自发组建的土地合作社，至此中信信托操刀的两种不同土地流转信托模式业已成型，未来可能复制到更多地区，而中信信托目前也有多个项目团队奔赴各地进行业务调研。

  农民自发组建土地合作社

  中信信托副总经理包学勤在接受21世纪经济报道记者采访时表示，中信信托第二单土地流转项目试点地为山东潍坊青州市，首期将流转何官镇南小王村晟丰土地股份合作社的1850亩土地，未来预计总规模超过万亩。

  与首单安徽宿州土地流转项目类似，这单土地流转项目也将采取事务管理类信托 资金信托的模式，一方面通过土地流转形成集约化经营，另一方面也通过信托资金的介入对接农业生产经营过程中产生的资金需求和短期流动性缺口。

  不同之处在于，“山东模式”以农民自发组建的土地合作社为委托人，以土地经营权设立财产权信托。而土地合作社也充当了流转土地的经营主体，而非如宿州项目引入安徽帝元公司作为服务商。

  自2008年9月起，南小王村村民就以所拥有的土地承包经营权入股，成立了土地股份合作社，进行土地流转。目前，合作社共拥有1850亩土地，进行无公害蔬菜大棚种植、有机蔬菜种植、粮食种植、良种繁育等经营活动。

  相比于安徽宿州项目的差异化，上述中信信托以当地土地合作社充当委托人的“山东模式”却与北京信托此前推出的土地流转项目有诸多相似之处。

  据了解，在中信信托宿州项目推出后，北京信托也于11月7日发起成立土地流转信托，“无锡阳山镇桃园村”项目，流转面积158亩，期限不少于15年，涉及农户233户，采用“双合作社模式”，即“土地合作社” “专业合作社”。首先将拟进行信托的土地经营权确权到村民个人，再由村民以其土地经营权入股“土地合作社”，土地合作社作为委托人，以土地经营权在北京信托设立财产权信托。这一模式流转土地的经营主体为当地种植大户发起的“专业合作社”，北京信托代表土地信托将土地租赁给“专业合作社”。

  对于中信信托而言，“山东模式”成为了继“宿州模式”之后又一种较为典型化的土地流转项目操作路径，未来可能将类似模式复制到更多地区。包学勤称，将根据不同地区当地的具体情况采取匹配的操作模式。

  另据中信信托人士透露，目前中信信托第三单土地流转项目也即将落地，将与国内著名的水稻种植企业进行合作，流转面积也将远超此前两单。

  集成平台运作标本

  除了接下来更多土地流转项目将落地外，中信信托此前推出的首单具有标志性意义的宿州项目也进入较为成熟的操作阶段，而中信一直力主构建的所谓土地流转项目集成平台效应也将率先从宿州项目上得到体现。

  众所周知，中信信托推出的首单土地流转信托落地安徽宿州埇桥区，10月10日已正式成立，信托期限为12年，可流转面积达5400亩。

  因为具有“破题”性质意义，消息一出便受到了业内外的广泛关注，尽管通过部分媒体报道，这单信托项目的大致结构已有简要披露，但具体的交易结构细节仍难言详实。

  而根据近期中信信托董事长蒲坚的书稿披露的信息可对相关信息做出还原，上述土地流转项目，实为结构化集合信托计划，由A类委托人委托的信托财产和B类、T类委托人交付的资金组成。A类为事务管理类信托，将农民零散土地流转进行集约化经营，业已成立，B、T类信托收益权为资金信托，暂未发行。

  交易流程(参见配图)可还原为三个部分，第一，也是最重要的部分，即为实现土地承包经营权的“转移”，由村委会与全体农户签订《农村土地承包经营权委托转包合同》，村委会与镇人民政府签订《委托管理协议》，镇政府再与埇桥区政府签订《委托管理协议》，最后区政府与中信信托签订“农村土地承包经营权集合信托计划信托合同”，并向埇桥区农村土地流通部门办理信托登记备案。埇桥区政府负责利用机动预留地调换农户土地、解决土地纠纷以保证信托财产的完整性。

  第二，为信托计划存续期内，受托人可根据信托计划项下的土地整理投资需求等决定发行适当规模的B类信托单位，信托资金参与土地整理投资可自信托土地的地租收入中获得土地整理投资本金和土地整理收益。条件成熟时，也可与商业银行、专业性农村小微贷款机构合作，向参与土地信托流转的农户提供贷款资金支持。

  第三，如信托计划因出现临时资金短缺而无法足额支付A类基本收益、B类预期收益或B类投资本金时，受托人可开放发行相应规模的T类信托单位募集资金提供流动性支持。

  换言之，在每个A类信托单位核算期内，A类信托财产所产生的地租收入首先用于向A类受益人支付基本收益，不足兑付时受托人有权发行相应规模的T类信托单位募集资金垫付，这也是该项目一项重要的风控措施，除此之外，确保A类收益的方式还包括服务商承诺出租业绩；服务商在外部招商，招租完成前先期与受托人签署整体租赁合同等。

  而建立在这一模式基础上仍有很多衍生的金融机会，例如A类信托受益权有可能质押给银行或中信信托等金融机构进行融资或在土地交易所内柜台转让等。

  蒲坚此前在接受21世纪经济报道记者采访时表示，未来土地流转项目将形成一个综合性的集成平台，孵化出诸多产业和衍生的金融机会，此前中信信托推出的消费信托未来也将与土地流转项目进行有效对接。

  其坦言，土地流转信托实际上面临很多调整，例如如果在土地上种有机蔬菜却不能适销对路，就可能无法按合约给农民付租金。而要拉动农业生产，必须从消费入手，形成一个良性的市场循环，通过消费信托把城市用户的食品需求集成，就能够有效结合农民生产链条，对接土地流转信托。