房价节节攀升，以新就业职工和外来务工人员为代表的城市“夹心层”住房尴尬问题日益突出。住建部副部长齐骥日前表示，在住房保障制度改革方面，近期将着力推进指导地方有序开展共有产权保障房的探索。专家表示，广州已具备试行共有产权房的条件和能力，可在近期内尝试推行。

  共有产权房惠及“夹心层”

  12月8日，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，在住房保障制度改革方面，近期将着力推进两项具体工作：一项是在地方实践的基础上，对廉租房和公共租赁住房实行并轨运行；另一项是指导地方有序开展共有产权保障房的探索。

  对于住建部将开展共有产权保障房的探索，从一些地方的探索经验来看，主要做法是地方政府让度部分土地出让收益，有的还给予适当财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本，然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时，在合同中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。齐骥表示，下一步，将在各地有序开展共有产权保障探索的基础上，完善产权分配和上市交易收益调节机制，切实消除牟利和寻租的空间。

  与最低收入、低收入的住房保障对象相比，“夹心层”多具有较好的劳动技能，有一定的住房支付能力，只是由于工作年限短、积累少，导致阶段性住房支付能力不足。然而，他们既不符合廉租房的申请条件，又买不起普通商品房，他们的住房问题变得越来越突出。

  住建部指导开展共有产权房的改革探索，就是为了在更大范围内解决“夹心层”的住房难题。和以往的经济适用房、限价房不同的是，这种住宅没有申请政策性保障住房的收入限制，最大限度地考虑到了夹心层的住房需求。此外，共有产权是购房人和政府按一定的出资比例占有产权，产权主体多元化，购买人收入增加后，可出资购买政府部分产权。

  专家认为广州有必要近期尝试

  目前，这个共有产权房已在山东、淮安、上海、甘肃等多地试行。“上海名义上就叫经济适用房，其实就是共有产权房，试行得还不错，上海市住房保障机构今年共筹集了36处约3万套房源。”保障房研究专家、广州大学商学院房地产研究所所长陈琳认为，广州也很有必要尽早探索和试行，近期都可以做一些尝试。

  “共有产权房和新加坡模式很像。”陈琳告诉记者，所谓新加坡模式，就是推行以政府分配为主、市场销售为辅的国民住房政策。“在过去40多年里，新加坡政府共兴建了将近百万套组屋，其中91.8%出售，租赁的仅占5.2%。如今新加坡约82%的居民在公积金支付和政府津贴、银行贷款政策帮助下，拥有了自己的住房，其余18%的高收入阶层则居住在私人公寓或别墅。”

  陈琳认为，共有产权房大规模推行后，中国也会和新加坡一样。陈琳认为，共有产权房的出现，是在资源许可的情况下，让“夹心层”也能适当享受社会发展的福利。“推广试行共有产权房必须要具备两个条件，一是房子供不应求，房价居高不下，有占比较大的‘夹心层’存在；二是政府有相当强有力的执政能力，要结合经适房和限价房的优点，摒弃两者之缺点。”陈琳说，这两点广州都具备，广州在过往经适房的推出、管理上整体是健康的，以后在推行共有产权房时，广州市政府应该有这个把控和监管能力。

  建议内循环销售

  原来经适房建设用地一般以划拨方式供应，并非通过市场招拍挂取得，有的甚至是零地价。但共有产权房的土地是出让，面对经适房上市出售很难厘清公私的得利，共有产权房以共有产权的形式享有土地和房价增值的利益和贬值的风险，比经适房容易防控腐败。广东中理投资顾问有限公司总经理申格联认为，只要建设部肯定了共有产权房这种做法，很快就会在全国推广，因此明年在广州试行不是不可能的事情。

  对于这种类似于香港公屋的共有产权房，汉国置业(中国)有限公司执行董事洪小文也表示，肯定有市场。“分层次的住房制度出现后，也就意味着商品房将来也不会再限价、限购，市场化程度更高。”洪小文表示，开发商应该会接受这种方式，至少恒大已经率先在北京拿下了首个自住型商品住房项目。“只要分配公平，就不会对商品房市场构成冲击，开发商就放心和支持。”

  为了更好地避免诸如“豪宅门”、“公务员通过保障房申请审查”等事件发生，陈琳则建议，在试行推广共有产权房初期可进行“内循环销售”，待以后制度完全成熟则“内、外循环”一起销售。通常情况下，共有产权房在满足一定条件后即可上市交易，但因为共有产权房的权属为限制性产权，所以它的销售可以在一套封闭体系内循环，它的买与卖都不得上市交易，而只能向符合共有产权房条件的家庭出售，即在内部流转。“香港公屋目前是内外循环销售都有，但实际操作中，因为手续、税费等原因，选择内循环方式的更多。”陈琳说。

  PK

  赞成

  共有产权房应上升为国策

  “共有产权房是什么概念呢？就是市场的房子政府给你出房屋价格的30%，你出70%的钱，然后就拥有这个住房产权证的70%产权，当你5年之后卖出去时，政府不但收回当时30%的价钱，还要收回增值部分的30%。”近日，联办财经研究院院长、国家税务总局原副局长许善达表示，上海共有产权房已经实施3年多了，效果很不错，北京今年也开始推广自住型商品房，今年两万套，明年5万套，而北京现在全年的销售是9万套，即意味着北京政府将用住房的一半来解决“夹心层”的住房问题，力度非常大。许善达认为，在房价仍是以“涨”为主的趋势下，以市场化改革为方向，建立覆盖全面的住房保障体系显得尤为重要。因此其建议把“共有产权房”上升为国策，全国范围实施。

  据《中国与世界经济发展报告(2013)》预测，明年我国房地产市场整体将保持小幅增长，预计全年房价的涨幅在5%左右，考虑到2013年的翘尾因素，2014年上半年的房价指数可能会在8%以上。“保障性住房应该成为中国居民社会保障体系的一部分，跟养老和医疗是同等地位。”许善达表示。

  反对

  会造成社会分配不公平

  “共有产权房会造成社会分配不公平。廉租房公租房已可解决低端群体居住问题，为何一定要供应共有产权房？居者有屋住就可以了，不能居者有其屋。”合富辉煌首席分析师黎文江认为，共有产权房没什么新意，经适房、限价房在5年后出售时都要交回一定的差价给政府，根本就是经适房、限价房的翻版。

  知名财经评论员周俊生认为，北京推自住型商品房，一些与权力有“姻亲关系”的人员得到了购房资格，而真正的住房困难者却很难得到购房资格。

  资深时评作者舒圣祥更认为，相比廉租房等真正意义上的保障房，共有产权房上的政府投入更少，获益却更多，这应该就是各地积极试点共有产权房的原因所在。“历史告诉我们，凡是名目各异的所谓保障房，肯定是买到就赚到。之前江苏淮安搞的共有产权房，在优惠价格基础上，个人可按7：3或5：5的产权比例购买。5年内购回政府部分产权，按原供应价格结算；5年以后8年以内购买的，也仅仅只加上利息。换言之，政府为购房人提供了三成甚至五成的5年无息贷款，外加3年活期利率贷款。”

  链接

  山东：付60%房款可购80%产权

  共有产权保障房已在山东省德州平原试点，廉租住房申请群体，支付60%房款可购80%的产权。共有产权保障房房价约为同地段普通商品房价格的一半。平原试点的共有产权保障房明确，申请人交足60%房款后，可以办理《房屋所有权证》，权证“附记”栏中注明“廉租住房共有产权”字样。共有产权住房在5年内不得转让、继承和抵押，5年后可按照同地段商品住房与廉租住房差价的一定比例向县政府交纳土地收益等价款，购房人可以取得完全产权。取得完全产权后，房屋可以转让，也可以由县政府优先回购。

  在最早试点的江苏淮安，中低收入者和政府可按7：3和5：5的两种产权比例出资购买共有产权房，然后享有相应比例的产权。而在上海，共有产权保障房政策约定，政府占30%-40%的产权，60%-70%的产权归个人。