房价何时现“拐点”？
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
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房价何时现“拐点”？
不知大家是否关注，近期的媒体报导中，对于楼市降温的消息突然多了起来，甚至有人已抛出“拐点论”。当前房地产市场处于何种“位置”，市场将走向“何方”，确实值得探讨。
观察近期的市场现象。首先看成交量。1-11月，全国新建商品房成交面积同比增长20.8%，这一数据远高于去年全年的1.8%。但需要警醒的是，今年1-2月这一增幅最高近50%，其后增幅一路收窄至今。从绝对量上看，今年楼市“收成好”。但从增幅看，正在走下坡路，预计明年增幅还将继续收窄。
11月份，30个典型城市新建商品住宅成交面积环比10月份减少1.6%，同比增长6%，也即当前处于高位盘整状态。其中，一线城市新建商品住宅成交面积环比减少7.7%，同比减少13%，而二三线典型城市则同比增长12%。说明一线城市冲高回落（包含高价楼盘预售审批受限的因素），而二三线仍较活跃。东部城市已同比小跌，但西部城市仍同比增长25%，反映出东部市场变化快，西部则较迟缓。
其次观察价格。1-11月份，全国商品房成交均价同比增长8.2%，仅略高于去年全年的7.7%。看全国，今年房价只能算温和上涨，预计接近全国GDP和人均可支配收入增幅，略高的可有性更大些。但关键在于，一线和少数二线城市房价涨幅很大。在70个大中城市房价指数中，四个一线城市10月房价同比涨幅皆超20%，已处于历史偏高区间。
但更应关注环比价格。3月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨1.09%，其后便一路下坡，10月已回落至0.62%，说明房价仍在上涨，但涨势有所趋缓。所以，从统计数据来看，当前还不能称为房价“拐点”已出现。要到房价由涨转跌的时候，用“拐点”来描述会更恰当一些。从市场现象看，虽然媒体仍有曝光“日光盘”，但越来越多的楼市去化率开始降低，买家观望情绪，在一手房和二手房市场中，皆有出现。
总体来看，当前市场总体上出现高位盘整迹象，但市场仍比较活跃。市场出现盘整与购房者产生观望，主要与政策有关。近期购房者对政策面的理解是：不稳定、似有新政要出台。近段时间，确实事挺多。先是“三中全会”，没提房价与调控；但12月初，中共中央政治局召开会议分析研究2014年经济工作，却提出：做好住房保障和房地产市场调控工作。在强调“市场机制”的大背景下，重提市场调控，让人有点不安。当下，一年一度的中央经济工作会议正进行中，其中如何界定房地产调控，及后续是否会出政策，长效机制会否出方案，一把政策之剑悬而未落。
而确定已变化的政策有两类：一是10月以来，已有15个一线和二线城市出台地方新政，纷纷收紧限购和二套房贷政策，一批人一夜之间丧失了购房资格，还有一批人望而却步。二是房贷政策不断收紧，虽然国家层面并未出新政，但商业银行却不愿打折发放首套贷款了，而且放贷周期大幅拉长。固然有四季度信贷额度紧张的原因，但按当前流动性偏紧的状态，以及房价涨幅仍大的现实，明年的房贷政策很可能依然偏紧。
在上述政策，以及房地产市场短周期的共同作用下，明年楼市将趋于降温，下半年表现的会更明显些。但绝大多数城市的房价，都不会大跌，笔者依然坚持当前我国房价整体基本无泡沫的判断。明年下半年至2015年的楼市调整，将是小幅的、短期的、可控的，属于短周期波动的范畴，降温更多地表现在成交量的萎缩，只有部分城市会出现房价下跌。去年以来的市场区域分化，明年仍将继续。如果一定要让笔者判断短周期中的房价拐点，则明年下半年出现的概率会大些。
