记者获悉，萝岗有意对商业用地兴建公寓的建筑面积划出“红线”，控制区内公寓供应量。据了解，日前，萝岗区国土规划局研讨并制订了《关于加强我区商业、科研和办公建筑规划管理的意见》(以下简称《管理意见》)，其中包括“在广州开发区(含生物岛)、知识城和萝岗区范围内，对于含商业功能的地块，商业部分建筑面积不小于地块开发总建筑面积的30%，公寓形态的商业和办公建筑面积不大于地块总建筑面积的30%。”

  萝岗区国土规划局昨日接受新快报记者采访时回应，“该法规是基于在房地产调控政策背景下，部分开发单位为规避住宅限购政策，在商业项目内拟规划建设公寓型商业办公建筑的行为基础上进行的研讨，目前，《管理意见》尚未正式出台。”

  萝岗目前公寓项目近十个

  近两年来，广州商业性质的公寓遍地开花，特别在番禺、萝岗、南沙等地，由于产业发展的需要，政府在近几年大量出让商业地块，相比之下，住宅地块较为稀缺，再加上住宅限购的原因，使众多房地产商多在无奈之下拿下商业地。但是在郊区，写字楼用途相对单一，且需求量远不及市中心，商住两用的公寓成为开发这些商业地块的上上之选。

  从目前各区的公寓项目数量看，萝岗虽然不及南部的番禺，但是其公寓市场也有了升温的表现。据记者统计，萝岗目前待售的公寓有汇丽国际、敏捷广场以及绿地中央广场等，加上近两年已经售完的飞晟文汇广场、万科东荟城的部分公寓产品等，萝岗的公寓项目将近有10个。目前萝岗公寓售价有高有低，已经进行诚意登记的敏捷广场主推loft公寓，买一层送一层，起价1.1万元/平方米，同一板块的汇丽国际对外报价在1.5万元/平方米以上，而板块内的住宅项目科城山庄新房售价接近2万元/平方米。

  根据搜房网监控萝岗区国土规划局土地出让数据显示，2011年、2012年、2013年三年中，萝岗区成功出让的商业地块已经接近20块，特别是在今年，其商业地块出让比往年明显增多。也就是说，在既有的商业性质的土地基础上，未来萝岗公寓供应仍将继续增加。

  控公寓大力支持其他商业形态

  中原地产广州项目部总经理黄韬表示，如果《管理意见》出台，短期内或对公寓供应有一定的抑制作用，但是长期看，效果将不明显。

  黄韬认为，相关政府部门制定该政策的目的是为了控制市场上过量的公寓产品出现，控制开发商通过建公寓而打住宅擦边球的行为。由于住宅限购导致市场上部分刚需买家进入了公寓市场，但公寓本身以商用为主，居住功能较为薄弱，公寓产品的过多供应易使市场生乱。黄韬还表示，公寓一旦过量容易导致价格下降、房屋空置等。

  方圆地产市场首席分析师邓浩志认为，有需求才有供应，市场上大量公寓的出现正是说明市场上具有一大部分的需求存在。“不仅在萝岗，广州还有多区公寓增长量都较为明显，和中心城区充足的人流量相比，萝岗、南沙、花都等新城区的居住人口仍然不足，并不能支撑大规模的公寓供应量。”

  力迅地产市场部研究经理肖文晓则表示，目前市场上公寓虽不能断定一定供过于求，由于公寓住起来舒适度有限、居住成本高导致市场上入手的刚需买家仍为少数，而抱以投资目的的买家占多数。

  肖文晓同时认为，按照《管理意见》提到的内容，对于含商业功能的地块，商业部分建筑面积不小于地块开发总建筑面积的30%，说明政府部门仍然大力度支持萝岗商业的发展，这和萝岗本身属于开发区等特殊的区域特征有关。保证一定量的商业供应，可以为区域带来可持续的人气。但是由于近两年郊区公寓供应量大增，限制公寓形态，从而增加商场等形态的商业，既能防止公寓供需失衡，也能带动产业的可持续发展。

  观点

  实际上，现下的问题是住宅供不应求，政府需要从土地层面上去解决问题，需要真实面对现实情况，而不是再用行政手段强制干预。我认为，从取消限购开始做起，回归市场主导，让公寓、写字楼以及住宅都回归它本来的功能，方能令市场健康有序发展。

  ——中原地产广州项目部总经理黄韬

  和中心城区充足的人流量相比，萝岗、南沙、花都等新城区的居住人口仍然不足，并不能支撑大规模的公寓供应量。

  ——方圆地产市场首席分析师邓浩志

  限制公寓形态，从而增加商场等形态的商业，既能防止公寓供需失衡，也能带动产业的可持续发展。

  ——力迅地产市场部研究经理肖文晓

  纵深

  若出台新规将使商业地建公寓合法化

  实际上，在2011年之前，北京、杭州、佛山南海等多地都相继都出台了“商业地块不能建公寓”相关内容的规定。

  2009年，佛山南海明文表示“严禁在配套有商业建筑内建设公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店、酒店式公寓等住宅或类似住宅的生活居住用房”。2011年6月，北京“商改住”禁令颁布，要求商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间；若开发商自己打隔断，分成多个房屋当作住宅出售，将不能办理房产证。

  在北京“商改住”禁令后，广州市政府在某次公开会议上也提出了“出让土地须‘限公寓’”的相关要求，由广州市规划局执行。当时，业内人士分析称，由于琶洲总部经济的概念，所以规定一直未成文，但是当时公寓审批时，被要求必须满足“一个楼层洗手间不能超过三个”等方能获得审批。正因如此，在一段时间内，广州多个开发商的公寓项目未通过审批。广州房管局更是叫停了“公寓”的说法，该局称广州的房产证规划用途中无“公寓”类别，为避免混淆，广州已经禁止楼盘使用“公寓”或“酒店式公寓”进行宣传。

  从2011年至今，广州未成文的“商业地块不能建公寓”的规定仿佛渐渐被遗忘，市场上的公寓仍然层出不穷。邓浩志认为，萝岗区若执行此项新规，则与广州市规定商业用地禁止建公寓的规定相违背，虽然规定给予了不超过30%的上限，但是已经使商业用地建公寓的做法合法化。黄韬也表示，对于政府而言，应该对商业地块作出明晰的规定，不留空子。“实际上，现下的问题是住宅供不应求，政府需要从土地层面上去解决问题，需要真实面对现实情况，而不是再用行政手段强制干预。我认为，从取消限购开始做起，回归市场主导，让公寓、写字楼以及住宅都回归它本来的功能，方能令市场健康有序发展。”黄韬补充道。