在3.8万亿“欠税门”风波中，任志强怒批央视“愚蠢无知”，这个行业知名人士再次站上了风口浪尖。但另一个不容回避的事实是，任志强担任董事长的华远地产近年来却沦为三流房企。

  自2008年借壳上市以来，华远地产增长缓慢，营业收入与净利润均徘徊不前。其2008~2012年的营业收入分别为22.56亿元、11.6亿元、17.79亿元、26.15亿元和30.8亿元；净利润分别为4.04亿元、3.44亿元、4.01亿元、4.67亿元和5.41亿元。

  华远地产增长乏力，问题到底出在哪里？

  “我们的资金实力不够，距百亿销售目标的差距还比较大。”11月27日，华远地产董事会秘书窦志康在接受中国房地产记者采访时坦陈。

  今年以来，华远地产积极拿地，扩张意图明显。今年1~11月，华远地产已在北京、西安共计获得5宗地块，拿地总金额为48.36亿元，达到去年全年销售额的86%。但苦于上市以来一直无法在资本市场融资，其资金瓶颈尚未得到根本性扭转，因此预计华远地产的此番扩张难以出现爆发式增长。

  新一轮扩张周期

  一边痛斥高地价，一边低调买地。今年以来，任志强领衔的华远地产在土地市场上明显发力。

  11月21日，华远地产以招标方式获得北京门头沟新城MC08-014/015地块(住宅混合公建、商业金融用地)，成交价23亿元；11月11日，华远地产以12.1亿元竞得北京大兴区孙村组团一居住用地(配建限价商品住房)；8月，华远地产以并购方式出资10.19亿元获得西安两宗地块；2月，华远地产以3.26亿元竞得北京密云县一宗地块。

  而在2012年，华远地产全年仅拿地2宗，地上建筑面积24.5万平方米。年报显示，此前的2008年~2011年，华远地产在4年时间里仅获得4宗地块，建筑面积162万平方米。

  “受累于土地储备较少，因而发展较慢。”北京业内人士对华远地产如此评价。

  从今年来看，虽然国内资本市场对房企再融资并没有放开，但华远地产已悄然启动了加速拿地的扩张战略。今年1~11月，华远地产的新增土地储备建筑面积为110万平方米，是去年全年购地建筑面积(24.5万平方米)的4.5倍。

  亿翰智库上市房企研究中心常务副主任张化东表示，华远地产进入了新一轮扩张周期。

  “就目前来看，华远地产的发展前景比前几年好。”张化东认为，华远地产去年的销售额出现翻倍增长，转折点发生在长沙，华远华中心项目销售很好。年报数据显示，华远地产2011年的销售额仅为22.4亿元，2012年则蹿升至56.2亿元。长沙华远华中心项目于2010年11月开工，2012年4月开盘销售。截至2012年年底，累计销售率为46%。

  截至目前，华远地产已在北京、西安、青岛、长沙4个城市布局。三季报显示，华远地产今年1~9月已完成销售签约额42.8亿元，销售签约面积39.3万平方米。

  资金是最大困难

  拿地提速，华远地产意欲大干一场，但困难同样显而易见。

  窦志康坦言，华远地产面临的最大困难是资金实力不够。对于100亿元的销售目标，短期内难以达到。三季报显示，截至今年9月底，华远地产的总资产为154.6亿元，货币资金为15.76亿元。

  张化东也认为，资金瓶颈制约了华远地产的发展。“由于资金所限，华远地产的企业规模不是很大，它采取的发展战略也不是高周转。”对于发展规模，任志强的观点是，虽然华远地产比不上万科、保利、恒大等销售额上百亿元、上千亿元的企业，但华远地产的净资产回报率一直排在上市公司的前列。“我追求的不是规模化，而是利润的最大化。”任志强对此津津乐道。

  实际情况是，2008年华远地产实现借壳上市，随后却接连遭遇全球金融危机、房企融资收紧，难以从资本市场上获取买地所需的资金。

  “从2009年至今，资本市场对房企关闭了4年。”窦志康说，面对资金困境，华远地产只能谋求银行贷款、信托、基金等融资方式。“但信托、基金的成本很高。”据了解，目前银行贷款的利率不高于10%，但有资产负债率限制，而信托、基金的融资成本较高，一般达到12%。

  据窦志康介绍，除了谋求银行贷款、信托、基金等途径之外，加快销售回款对华远地产而言显得尤为重要。2013年华远地产的新开工、开盘项目多集中在下半年，所以下半年的销售签约将会有较大增长。

  年报显示，2013年华远地产的房地产开发直接投资总额为75亿元，开复工面积为220万平方米，可售项目包括北京九都汇、华远铭悦园、华远铭悦好天地，西安君城二、三期，海蓝城一、二期、锦悦，长沙华远华中心一期，青岛汤米公馆项目等。

  张化东认为，华远地产作为国企，在发展过程中难免会受到很多限制，比如再融资限制，国有资产保值增值、降低风险等问题。这都会导致企业在控制风险方面做得比较严格，因而影响到发展速度。

  经历了1999年因融资不到位而导致的现金流危机后，任志强愈发注重对企业发展风险的把控。

  对于此次华远地产的新一轮扩张，张化东给出的建议是，在加快销售回款的同时，可通过增加财务杠杆或与其他房企合作的方式，实现企业规模的快速扩张。“毕竟华远地产的净负债率还很低，仅为0.4%。”张化东评价。