“穗六条”推出，广州楼市迎来短期震荡调整。南都记者采访中原地产、合富辉煌等负责人发现，一方面不符合购房资格的外地人开始退房，另一方面“单独”夫妇筹划生二胎的，开始积极奔走咨询再度购房。在政策影响下，诸多购房者忙于在户型选择、投资风向上紧急调整。

“关上一道门，打开一扇窗”，没有一个政策可以把楼市所有需求一棒打死。目前，不少专业机构建议，新的投资和购房机会可能偏向于商业公寓和“一次到位”的中等房型，比如小三房。而二胎放开，传统的小两房可能吸引力下降。同时利好广州的是，广州国土房管局局长黄文波昨日向南都确认，广州未被纳入第二批房产税试点名单，“但广东或将有城市入选”。

“穗六条”冲击成交却暂难撼动房价

广州楼市“穗六条”出台，内容涉及加快中低价位商品住房供应、增加住宅用地供给、提高非广州户口购房门槛、提高二套房贷款首付比例、加强预售价格管制等6条措施。政策出台后，一方面“退房潮”出现，另一方面多家机构直言楼市风向调整，短期而言开发商定价强势心理不再。

从市场反应看，“穗六条”已经直接对市场产生了有效需求量的冲击。二套房首付提高一成，在当前房价高企且采取“阴阳合同”背景下，买家压力可谓瞬间提高。而外地人购房门槛提高，对外来人口购房占据较大比重的广州而言，也是非常大的打击。合富辉煌分析称，买二手房6成是非广州户籍买家，影响巨大。

合富置业高级经理梁燕明告诉南都记者，“穗六条”发威，急售业主一夜降价10万。据搜狐焦点网对阳光家缘数据的监控，“穗六条”实施首周(11月18- 11月24日)网签成交量与上周基本持平。其中，十区两市网签2081套，与上周成交相比环比下降7.6%。成交均价为10907元/平米，环比上升5.81%。

满堂红等机构均分析表示，二套房首付上升至七成的政策，将直接影响一手房的市场需求，一手房稍大的户型比如“小三房”可能走俏。

但指望降价的购房者短期恐难如愿。从包括万科、保利、中海等不少房企的反应来看，由于年度销售目标接近达成，压力不大，年内都没有降价可能。

“尽管如此，房企的强势心理短期很可能是要改变了。”广州经纬行研究总监朱欣苑告诉南都记者，若调控政策持续，且成交量萎缩持续半年以上，则市场出现价格松动的可能性将增加。

变数

商业公寓或成投资新热点

中原地产介绍，随着广州住宅市场限外限购力度进一步加强，部分刚需甚至投资买家被迫转向商业公寓这种不限购的产品，尤其是总价100万～200万元的公寓产品，将成为新一轮热点。

“穗六条”出台后首个周末，位于汉溪长隆地铁站上盖的奥园地产旗下公寓产品开盘“日光”。奥园地产有关负责人透露，项目开盘当日销售达8亿元。另外白云区新开售商业公寓也遭热抢。

合富置业梁燕明向南都记者介绍，虽然“穗六条”后市场有业主惜售的情况，但因靠近年底，市场上有个别由投资客或做生意需要周转资金的业主放售的笋盘，价格约比市场价便宜5%-10%左右。

“单独二胎”人口红利延长房地产发展期

近期密集发布的改革政策中，“单独二胎”政策牵涉到众多家庭，尤为引人瞩目。不少计划再生一胎的“单独”人士表示，又要开始关注房子了。而“一次到位”的大三房小四房很可能要重点关注。

“‘单独二胎’政策将在一定程度上延续房地产行业人口红利，当然这个红利的规模不宜被夸大。目前‘单独二胎’政策将分阶段推进，逐步落实。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉南都记者，目前“单独二胎”影响面是2000万人口左右，且目前只有一半人有生育二胎的意愿。

从近期来看，因二胎婴儿出生带来的改善型需求放大，而远期看，二胎婴儿长大后新增的房地产消费需求将逐步释放。因此，“单独二胎”对房地产的长期红利可谓“板上钉钉”。

上述机构研究发现，近两年来，随着首次置业的刚性需求在政策的优先照顾下不断被释放，其在购房成交中的比例逐年下降，而改善型需求则从原来在购房成交中占三分之一变为一半，“单独二胎”政策无疑将使得这一比例进一步上升。

广州同创卓越投资顾问有限公司总经理赵卓文就直言计划生育的松动对房地产是“重大利好”。他预测，二胎政策放宽后，广州房地产的发展期将从10年延长到约20年左右。

变数

改善型需求放大，三四居室受捧

对受惠于“单独二胎”得以再生一个孩子的家庭来说，住房改善型需求会被进一步分层。伟业我爱我家分析，如果两个孩子一男一女，再需要老人照顾孩子的话，其改善型需求的指向将是多居室。

“三居室、四居室和多居室产品将增加。”胡景晖告诉南都记者，“单独二胎”政策将改变未来部分新房的居室户型设计理念。而考虑到目前高房价和资源的有限性，如何在尽可能不多增加面积的前提下设计和建设出三居室、四居室和多居室，将是开发企业、设计机构和顾问公司需要思考的问题。

中介代理经理刘先生也告诉南都记者，近期接到很多主动打入的关于换房的咨询电话。很多来咨询的购房者都是早已对“二胎”心向往之，表示一看到消息就决定再生。不少人表示考虑买大三房或四房的户型。

值得注意的是，到目前为止，尚未有省市真正启动“单独二胎”政策。中央表示将落实的权限交予地方，而究竟广州何时落地，目前还没有定论。

广州未被纳入第二批房产税试点名单

昨日“一月一度”的广州政府职能部门接访日活动上，广州国土房管局局长黄文波向记者确认，广州未被纳入第二批房产税试点名单，“但广东或将有城市入选”。广东省地税局税政一处副处长蒙全忠昨日接受南都记者采访时表示，广东去年以来就有税务人员赴京参加税务知识学习。近期中国人民大学召集全国税务人员开班学习，广东也有相关人员在列。

在三中全会提出加快房地产税立法进程后，房产税的扩围试点再度引起市场关注和热议。根据财政部近期发布的前10月财政收支，房地产对地方财政影响依然非常大。

“在经济涨幅整体放缓时期，经济对房地产的依赖明显加强。在财政收入中涨幅最高的依然是契税等与房地产相关的税费。”中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，一二线城市因为集聚了过多的资源，房价易涨难跌。“房产税的征收需要家庭房产数据的详细数据作为依托，住房信息联网是房产税扩围的必要条件”，张宏伟认为，限购、限贷政策一旦取消，房产税征收对象的范围会明显扩大，这时，房产税对于控制投资性投机性需求也会起到一定的市场调节作用，房产税才会真正发挥作用。

关于近期房产税的扩围模式，不少业内估计会参照上海、重庆模式进行扩围征收，也有可能会有第三套方案出来作为试点的可能性。目前，重庆采用高端存量征收模式，上海采用增量征收模式。“尽管各地征收的出发点不一样，但是，经历几年的深度调整，房产税最终会回归到同一个征收水平上，以起到对多套房的投资客在持有环节的税收调节作用。”张宏伟向南都记者表示，房产税扩容与征收应学做“刀削面”，每次只削一点，一点一点来，最终将面团削平，不应一蹴而就。

变数

楼价可能还会上涨，刚需可入市

此前，多家房企负责人向记者表示，广州应该不会开征房产税，因为市场总体还是理性的，还有很大的价值洼地，并没有开证的紧迫性。

经纬行、满堂红等多家机构对广州开征房产税的时间点表示还很难说。中原地产市场研究总监张大伟也告诉南都记者，2012年以来信贷供应过多，令市场反弹，而目前这个趋势未见改变。所以楼市很可能还是上涨，征不征收房产税，都建议刚需可以入市。

中山大学税收研究中心主任杨卫华就像南都记者表示，税收改革是国家改革中重要的一个环节，但其主要目的是为了调节贫富差距。房价调控不能靠税收解决。如果不解决供应问题，房价会不降反升。