本报记者 窦红梅

  “如果能把房地产企业欠缴的、应交未交的土地增值税及时足额地征缴回来，那么，很多开发商的资金链应该就扛不下去了，这将使得它们利用闲钱，炒高地价、抬高房价的可能性大大降低。”中国科学院创新发展研究中心社会发展与公务创新研究部部长康小明说。昨天，央视《每周质量报告》曝光，多家房地产公司存在逃避、拖欠土地增值税的情况，且数额惊人。

  欠缴土地增值税高达3.8万亿元？

  业内专家介绍，土地增值税实际上就是反房地产暴利税，征收土地增值税的目的，就是要加强国家对房地产市场的调控，压缩房地产企业的利润空间，抑制房价过快增长，抑制开发商炒买炒卖土地、投机获取暴利的行为，避免国有土地收益流失，以增加国家财政收入。目前，我国土地增值税实行四级超额累进税率，对房地产企业售房收入扣除开发成本等支出后的增值部分，土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需要缴纳土地增值税。

  而目前房地产商通常的操作模式，土地增值税已经被列入了开发成本，也就是说，房地产商应向国家缴纳的土地增值税，早就已经包含在消费者的购房款中了。按照现行规定，在房地产开发项目销售超过85%，或者获得商品房预售许可证满3年等条件下，税务部门就应当按规定对该开发项目土地增值税进行清算征缴。

  长期关注我国房地产业发展的北京执业律师、注册会计师、注册税务师李劲松，此前根据国家统计局、财政部以及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做了精心的分析测算，结果发现，自2005年1月1日至2012年12月31日，8年间，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上，8年间国家征收到的土地增值税仅仅为0.8万亿元。

  央视记者随后请中国科学院创新发展研究中心康小明重新做了核算，结果没有出入。这就意味着，全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。

  45家房产上市公司应交而未交

  据了解，李劲松在对国内知名的45家上市房地产公司的企业年报进行分析后发现：这些公司无一例外都有巨额应交而未交的土地增值税，同期也几乎都有足够用以缴税的货币资金。而且，有不少房地产上市公司将应交巨额土地增值税长期未交，只是挂在账上，导致应交土地增值税税额滚雪球般一年比一年多。

  其中，29家房地产上市公司截至2012年12月31日，应交未交土地增值税总额已经高达640亿元。排名前十的企业分别是：雅居乐83亿元(雅居乐地产控股有限公司)、SOHO中国64亿元(SOHO中国有限公司)、富力地产58亿元(广州富力地产股份有限公司)、万科58亿元(万科股份有限公司)、华侨城49亿元(深圳华侨城股份有限公司)、招商局地产44亿元(招商局地产控股股份有限公司)、合生创展42亿元(合生创展集团有限公司)、融创中国27亿元(融创中国控股有限公司)、金地集团26亿元(金地集团股份有限公司)、新世界中国地产24亿港元(新世界中国地产有限公司)。

  地产公司为何会有如此巨额的应交未交土地增值税呢？富力地产一名负责人表示：“没到交的条件……不是上面挂多少，就要交多少。”这位负责人一再强调，这种做法不是富力地产独创的，目前有相当数量的房地产公司都采用这种处理方式，甚至可以说是地产行业的通行做法。

  然而，富力地产等房地产公司虽然声称在年报中所列出的土地增值税不是现时义务，并不需要全部立即上缴，但是与此同时，却将这部分土地增值税算成了公司已经支出的经营成本。

  专家称房地产公司说法站不住脚

  业内专家告诉记者，上市公司年报中，包括土地增值税在内的应付税金、应交税金都是企业已经完成清算、应该及时向税务机关缴纳而实际尚未缴纳的纳税额。由此，房地产公司的各种说法均站不住脚。

  财政部财政科学研究所副所长刘尚希表示，“应付税金就是你应该交的税，比如说，你算出来是应当交一千万元的税金，这就是你的应付税金，如果说，你没交的话，那你就欠税了。”

  据了解，土地增值税如果能够征收到位，对于压缩房地产企业的利润空间，抑制房价过快增长，将发挥重要作用。而这部分已经包含在消费者购房款中的土地增值税在征收过程中，却受到多种因素的影响，并没有完全征缴到位。

  一些房地产公司通过股权交易、应付未付土地增值税、以及做假账等种种手段，拖欠甚至偷逃土地增值税；另一方面，基层税务部门由于种种原因，未能尽到及时足额征缴企业应交土地增值税的义务，由此造成了全国土地增值税征收的巨大黑洞。从而致使本该成为抑制房价的重要杠杆，没有起到预想中的目的，甚至还让这些房地产公司有了更充足的资金，进行炒地囤地，导致房价一直居高不下。

  对此，国家税务总局相关官员表示，必须严格依法征税，维护税法尊严和国家利益。