再过五年，如果电商在中国零售市场份额占50%，那时的50%零售额相当于现在的100%，假使购物中心、街边商铺和社区商店面积不变的，那么，可想而知，只有少量会存在，大量会倒闭。

  ‘一铺养三代’已经行不通了，现在不能再盖购物中心，相反，手中有店铺，要么赶紧卖掉，要么研究哪些东西是会被留下的。

  名片

  “地产思想家”冯仑

  冯仑是中国房地产业界的传奇人物，他被称为中国房地产的教父。1991年他从机关辞职，在海南创建了万通集团，仅用了十年时间，他就把这家公司发展成价值30亿的房产帝国。美国筹建新世贸大厦，冯仑出资千万美元参与建设。

  有“地产思想家”之称的万通控股董事长冯仑昨日在厦门为传统商业地产唱衰歌，“因为马云已经发出挑战了”。他说，过去所说的“一铺养三代”，现在已经行不通了。

  黑边框眼镜，小眼睛，光亮的前额，谢得发亮的脑袋，是冯仑给人的第一印象。这回他是应厦大经济学院、厦大王亚南经济研究院邀请，为厦大经济学院EDP 中心学员发表演讲，题目为《房地产的未来十年与万通的创新与转型》，他认为，未来十年，房地产会发生大的改变，现在房地产商能做的就是研究“人的行为”可 能会发生的变化。

  关于商业地产 “一铺养三代”行不通

  冯仑说，最近他经常被问一个问题； 十八届三中全会后，房地产商下一步要怎么走？他的回答是：不要看政府要怎么做，现在是要看马云要怎么做。

  今年11月11日，冯仑和马云一起观看350亿元成交量，冯仑说，马云向我们发出挑战，要“消灭”商业房地产。他认为，这不是笑话，“李宁已经关掉1200间店铺”。

  冯仑说，电子商务零售今明两年预计可达2万亿元，在社会零售消费中的占比约为10%，也就是说，有2万亿元到3万亿元商品直接从工厂到物流再到消费者家里，这也意味着购物中心有至少10%面积没人要，会空出来。

  冯仑说，这就相当于原来一个店铺是5个人争着要，现在只有2个人在排队，租金肯定要下降。

  冯仑认为，再过五年，如果电商在中国零售市场份额占50%，那时的50%零售额相当于现在的100%，假使购物中心、街边商铺和社区商店面积不变的，那么，可想而知，只有少量会存在，大量会倒闭。

  他以购物中心的餐饮业为例，以前一个购物中心如果有100个店铺，那么10到15个是属于餐饮，后者靠的是85%店铺的人流，但是，如果人流都不来购物中心购物了，15%的餐饮店铺够呛。

  冯仑断言，“一铺养三代”已经行不通了，现在不能再盖购物中心，相反，手中有店铺，要么赶紧卖掉，要么研究哪些东西是会被留下的。

  关于转型道路 和莆田乡亲携手搞医疗

  这就是冯仑一再主张的在行业转型时期，“要研究人的行为”，因为“行为决定了市场需求空间”。

  那么，购物中心如何转型？冯仑说，有人建议卖汽车，把4S店都搬入购物中心，或是搞婚礼等主题秀。总之，就是要把人的行为研究清楚，才能让马云“杀”的是别人，而把你拯救。

  万通目前找到的转型道路之一是和莆田乡亲搞医疗，全国现在1万家民营医院，8000所属于莆田系。

  冯仑形容未来医疗行业是“三高”，高就业率——好的医院一张病床可以解决4到6人就业；需求弹性高——随着人们对健康的重视，再怎么折腾也有人愿意买单；增长高——与医疗有关的，互联网代替不了，你总不能在网上手术吧？

  关于房价 三个指标判断短期房价

  冯仑曾说，他不愿意讨论房价，不过，昨日一位厦大学生在自由提问环节中敲开了他的“金嘴”。

  冯仑说，从十八届三中全会涉及房地产的规定看，的确是在创造长期使房价能降下来的机制——房产税会降低买房行为；农村土地流转，会使土地市场供应量增加，从而降低房价。他说，过去房价高，是因为土地成本越来越高，人们对房价预期也高，不得不采用行政手段。

  那么，短期的房价呢？冯仑说，目前看，短期变化不多。不过，他说，业内有三个指标来判断房价高低：一是人均GDP超过8000美元，这时，住的需求就 让位于旅游、子女教育等其他需求；二是新房和旧房的交易达到1:1时，房产价格趋于稳定；三是地区人口净增长，或是流入的大于流出的，那么，房价一般还会 涨。