新浪乐居讯(记者 刘霏霏)十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，首次提出 “加快房地产税立法并适时推进改革”。房产税将立法先行，通过立法获得合法性，并自上而下全面推行。

  重庆作为首批试点征收房产税的城市之一，房地产市场在三年间又有着怎样不同的经历呢？事实证明，重庆房产税实施以来，房价并没有如市民猜想那样下跌，而是出现缓涨现象。然而，别墅市场则呈现出明显变化，开发商推出类独栋别墅取代传统意义上的“独栋别墅”，规避房产税。

  重庆房产税刚实行 三个月仅收79万元

  重庆在推出房产税试点之时，市委全委会和市政府常务会做出决定，征收的房产税都将用于公租房建设中。重庆从2010年开始展开了大规模的公租房建设，到2015年，全市将完工4000万平方米，向社会提供近100万套公租房。

  据重庆官方预计，重庆在开征房产税的第一年预期可征得2亿元左右的税收。房产税刚实行3个月，重庆的高端物业就在当年的春季房交会上遇冷，销售下降趋势明显，部分开发商不得不适时调整户型结构，增加中端房供给。此时，重庆已征收房产税79万元，与2亿元的年度预期差距较大。

  据重庆市国土资源和房屋管理局统计，截至2012年12月31日，重庆应征收房产税的存量及新购应税住房11027套。其中，存量独栋商品住宅3605套，新购高档住房7352套。按照房产税试点方案测算，重庆近期年度税源总量超过1亿元。房产税收入已全部用于公租房建设，在约束高端住房消费的同时，对调节收入分配也具有积极作用。

  中房董事长沈东进在媒体采访中透露，这几年他们在重庆和上海都有项目，征收房产税不多，重庆仅一个多亿。而重庆市一年地方财政收入在3000亿上下，房产税所占的比例是很小的。他更直言从两个城市的房价走势来看，有没有推出房产税其实看不出差别，该涨还是涨，该跌还是跌。

  事实上，重庆房产税的征收办法无论是在支持公租房建设方面，还是抑制房价上涨，它能发挥的作用都十分有限，更难以成为地方的主体税种和主要的财力。

  地价攀升 房产税未能抑制房价上涨

  早在试点之前，知名经济学者王兴康就曾撰文写道，“增税将增加开发商的成本，降低对开发商的激励，减少生产要素投入，减少房产供应；房产供应减少，价格进一步上涨，购房者的负担增加”，如今看来，他的预言已成真。

  据官方统计，2011年重庆主城区商品房成交均价约为5000元/平方米，今年6月均价已经攀升至7500元左右元/平方米。仅两年时间，重庆房价上涨50%，涨幅比同处中国西部的西安、成都等城市都高出许多。两年前，重庆试点征收房产税，不少市民期望能借此打压高房价，不曾料到如今房价仍然出现高涨的局面。

  房价和地价，以及供求关系、通货膨胀、货币政策等彼此之间息息相关。房产税政策的出台并不能绝对降低房价，只会起到调节作用，房价的涨跌遵循的是市场规律。有专家认为，要使房价归于理性，在开发环节降低土地成本的方法更为可靠。

  当关注点转移到土地成本上面时，重庆的土地市场令人惊讶。据重庆土地交易中心公告统计，2012年重庆主城区商住用地共出让177宗，面积1486万方，揽金697亿元。地块位置较偏的区域，平均楼面地价不到2500元/平方米，但是，在主城核心地段，楼面地价超过4000元/平方米的比比皆是，最高达9062元/平方米。观音桥一块商业用地价格为6611元/平方米，溢价率高达185.7%，成为溢价率地王。

  今年重庆土地市场更是呈现出高溢价率的特点。去年，重庆土地的平均溢价为10%，而今年的土地平均溢价则攀升至40%。地价对房价的影响不言而喻，重庆房价的一路飙升，从侧面看也是受到地价上涨的影响。

  另一方面，近年，重庆经济发展快速，城镇人口不断增长，在某种程度上支撑着重庆房地产市场的需求量。从而，吸引外来品牌房企进驻重庆，拉高整体房价。

  独栋别墅收房产税 类独栋别墅打了擦边球？

  自2011年1月28日起，重庆市制定了房产税改革试点方案，在主城区对独栋住房、新购住房价格超过上两年商品住房均价2倍的住房、在重庆市“无户籍、无企业、无工作”人员所购第二套及以上的住房开征房产税。新购高档住房价格超过均价两倍，按0.5%税率征收；全部独栋商品房收房产税，购房价格超均价3倍以下收0.5%，3-4倍收1%，4倍以上收1.2%。

  所有独栋商品房收房产税，目标直指别墅，这让不同于传统独栋别墅的类独栋别墅成为了重庆楼市中的流行词。类独栋别墅，就是有了间距的超级联排，或者是间距缩小的独栋别墅，这种产品每栋都是独立封闭墙体，在建筑上只有很小一部分相联，或廊道、或储物间、或装饰梁等，因开发商的处理而有所不同。

  有开发商打起小住房加大车库概念，在保证房款不变的前提下，把住房的价格拆分一部分到车库里，提高房屋实际建面单价。同时，以此绕过“独栋”的概念，避开房产税。有媒体认为，类独栋别墅的流行正是因为打了房产税的擦边球。

  事实上，类独栋别墅的走俏并非从征收房产税开始。在2009年，龙湖悠山郡便推出独院别墅，这种创新的别墅产品就受到欢迎，既迥异于联排、双拼共用墙面的并联方式，又消除了独栋完全没有邻居的情况。