不动产统一登记存两种方案
“由国土资源部(以下简称‘国土部’)负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，建立以国土为中心的不动产统一登记制度，是深化《物权法》的表现，对于顶层制度设计者而言，此举可为之提供决策依据。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云在接受中国房地产报记者采访时表示。
11月20日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，决定整合不动产统一登记职责，具体由国土资源部负责。据悉，中央机构编制委员会办公室(以下简称“中央编办”)正在联合有关部门制定《不动产统一登记条例》，拟于2014年6月底出台。
“两种方案”
根据国务院常务会议的决定，国土资源部将负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担，各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。
“多头登记所引发的一房多证，会造成不动产登记混乱，但土地具有基础性。世界上大多数国家都是将地上建筑物、林木等作为土地的组成部分，土地登记就包括地上附着物的登记。从国际惯例上看，大多数国家和地区都是由土地主管部门负责登记。”国土部土地矿产法律事务中心副主任佟绍伟告诉记者。
此前，不动产登记制度由住建部和国土部分工合作。2013年年初，住建部承诺到2013年上半年，实现500城市个人住房信息系统联网。该系统实际由个人住房信息系统、保障性住房信息系统和住房公积金监管系统组成。按照规划，个人房产信息系统联网将覆盖所有地级城市，而国家林业局、农业部、国土部、国家海洋局都有属于自己的信息系统。
到今年6月底，相应目标并未实现。当时中国房地产报即独家引用住建部内部人士消息称，“原本由住建部和国土部分工合作的不动产登记制度，今后或将由国土部一家主导，住建部负责的关于商品住宅、保障房和商业地产等的信息联网登记工作也将划给国土部。”(详见中国房地产报2013年7月1日“住房信息500城联网爽约”)
国务院法制办公室政府法制协调司司长曾青锋表示，“分部门登记不仅造成人民群众办理不动产登记手续繁杂，也容易造成登记部门之间相互推诿扯皮或者相互矛盾。”这或许是最终将不动产登记统一到国土部据记者了解，这项工作或由国土部地籍司来负责的原因。
确立以国土为中心的不动产统一登记制度后，不动产统一登记制度会变得更加简单。对于未来会如何进行不动产统一登记，国土部内部人士告诉记者：“现在不动产统一登记有两种方案，一种是成立一个不动产统一登记机构，挂在国土部下面，由国土部统一指导和监管；另一种是分口登记，即林业登记在林业局，房屋登记在住建部，农业登记在农业部，等等，最后将这些登记结果统一由国土部主导。”
对于这两种登记方案，邹晓云认为第二种更切合实际，但关键在于能否做好协调工作。“如果将这些合并到一个部门来主导，不但没有造成人员流动，同时还会加快不动产统一登记速度。若国土部在其中协调好，五个月就能顺利完成任务。”邹晓云认为，联网后的法律程序，查询的权限、范围，不动产定义、标准等问题是协调的难点。
完善宏观调控机制
“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。”SOHO中国董事长潘石屹(微博 博客)在微博中如是评价不动产统一登记的影响。
房价是否下跌不得而知。但股价下跌却是立竿见影。11月21日，地产股整体下跌，约有六成地产股跑输大盘。其中，招商地产下跌4.02%，成为当日跌幅最大的地产股。而金地集团、保利地产、万科A则相对好一些，跌幅在3%上下。二三线地产股同样出现集体下跌，鲁商置业、丰华股份、华侨城A等跌幅均超过3%。
“不动产统一登记制度对房地产商有一定的影响，但影响并不大。这是为房产税征收做准备。对于手中拥有多套房屋的那些人，若征收房产税，他们会马上抛出套现。”北京兆通置地房地产股份有限公司副总经理王书政告诉中国房地产报记者，“这样会给楼市带来一点波动。但由于总趋势供不应求，这种波动不会影响开发商的拿地速度、土地储备、企业战略、推盘计划等，从长期来看对整体房价影响较小。”
同策房产咨询公司研究中心总监张宏伟(博客)在接受中国房地产报记者采访时也表示，“对市场而言，短期内可能会有一部分人抛售多套房产的现象。近期我们已经接到不少询问房产税是否开征、是不是该卖房子的咨询电话。”张宏伟认为，不动产登记制度完善至少需要两三年时间，期间不太可能对市场造成太大影响。
不过，降房价并不是不动产统一登记的核心目标。据新华社报道，国家发改委主任徐绍史此前发表文章指出，在宏观调控机制方面，调控决策和实施的规范化、机制化建设滞后，未来要建立全社会房产、信用统一平台。他表示，要加快推进住房信息系统建设，尽快实现全国联网、推动建立信用信息交换共享机制。
“现在我们制定的国家宏观调控政策很大一部分都缺乏可信的数据支撑，这个专家说房地产调控需要增加土地供应，那个专家又说房地产调控需要限制购买资格，他们的观点都是基于自身对行业的观察和了解，而不是根据科学依据。”江苏省住房和城乡建设厅一位官员告诉记者，在这种情况下，摸清家底、凡事以数据说话就尤为必要。
该官员举例说，“如果有了不动产统一登记制度，比如南京市政府要调控房价，通过在不动产统一登记信息网上查阅发现，南京市2%的人控制着本市80%的房屋，并且这2%的人都拥有100套以上的房屋；同时发现1%的南京人控制着10%的北京市房屋，且房屋使用情况不一，空置出租并存。在这个时候，该市就可以根据具体情况来制定相应调控政策，研究到底是应该堵还是应该疏，针对性很强。如果没有不动产统一登记信息网，制定的政策也许打压的是刚需者，而非炒房者，无法取得预期效果。”
落地尚需时日
政策虽然已经明确，但具体落地仍需时日。“不动产统一登记在技术上并不难实施，但在登记的内容上可能存在偏差，可能存在数据报的不全以及数据报备的准确和差异性之类问题。比如对房屋的登记，土地部门登记的是房屋的占地面积，而房管部门则登记建筑面积，两部门的登记数据可能出现不一致情况，数据上的统一是个问题。这些情况在实际操作中都需要考虑。”国泰君安一位房地产证券分析师表示。
对于不动产统一登记工作的具体时间表问题，尚无准确消息。在《条例》出台前，不动产登记如何发证、如何管理都缺乏法律基础，因此，在此期间，国土部目前的主要工作将是推进不同部委原有信息的整合和管理工作。等到《条例》出台后，才能有实质性的推进。
