孙宏斌：想在一线城市买房 只能想办法多挣钱
孙宏斌 融创供图
无论是住宅销售还是拿地布局，孙宏斌麾下的融创中国，在今年都走上了快速奔驰的跑道。融创今年前9个月拿下13宗地块，且不足两个月的时间内，连续拿下3个“地王”项目。面对激进的质疑，昔日狷狂的顺驰旧主、现在的融创中国董事会主席孙宏斌表示，他们不知道这些地有多好，所谓的地王其实都不贵，“我们真的不激进”。
>>谈业绩
500亿目标肯定过了
2013年10月18日，苏州。融创中国董事会主席孙宏斌与上海融绿平台多位高管一同出现在苏州桃花源(楼盘资料) 项目的全国媒体发布会上。这个曾被无数次质疑、研磨4年之久、历经10轮设计的国内顶尖豪宅项目，最终揭开了神秘面纱。这是融创今年最重要的产品。
由于成本就高达6万元/平方米，按照孙宏斌原定的目标，只要不赔钱就行。但据融绿内部人士透露，桃花源项目尚未开盘就已经签约了7亿元，“很多人没到现场只是看了图纸就订了房”。显然，市场给了孙宏斌更大的信心，“现在来看估计会赚些钱”。孙宏斌说得很是轻描淡写，但业内人士认为，这个项目的利润绝不会低。
事实上，在之前的三个季度，融创就已经实现了业绩飘红。前三季度364.2亿元的合约销售额，比去年同期增长71%，这样的高增长让融创当之无愧成为今年房地产企业中最大的黑马，也让其首次跻身房企排行榜前十(2010年其排名还远在30名之外)；土地市场上，融创前9个月拿下13宗地块，且不足两个月的时间内，连续拿下3个“地王”。
“可能有投资者吓坏了，那是因为他们不知道这些地有多好。要允许投资者判断不当，毕竟我每天泡在这个市场里，我比他们更熟知，要让他们听我的，而不能是他们觉得哪好我就买哪。我会用一次一次的业绩来告诉他们。”说到此处，孙宏斌的语气颇有些得意。
“真的挺好的”，孙宏斌自言自语般地反复强调。甚至在发言时拿着激光笔亲自介绍几个地块的区位图，他把北京农展馆地块比喻为“皇冠上的明珠”，认为是数十年难遇的好地块，而7万元/平方米的地价，只是包括融创在内很多企业心里的底价。
在新老项目的合力推动下，对于今年的销售业绩，孙宏斌坦言“500亿目标肯定是过了”，但对于未来的千亿甚至更多，他表示不会有目标，也没有多大兴趣。此刻孙宏斌的淡然，与9年前他放言“三年超越万科成为行业第一”时的自信，截然相反。
>>谈过去
不是谁都能跑那么快
孙宏斌今年正值50岁，知天命之年。虽然不经常谈起过去的自己，但孙宏斌并不刻意避讳。
1994年，孙宏斌进军房地产。迫切想证明自己的价值，身处天津一隅的孙宏斌，一心只想做“全国性大公司”，只想做全国第一。当时孙宏斌掌管下的顺驰模式一度所向披靡，成为地产界的黑马，发展速度令同行咋舌。终于，2007年，由于资金链过于紧绷，顺驰最终倒下。
重新踏进快速跑道，不少人会拿今天的融创与过去的顺驰对比。当又一次被媒体问到“是否过于激进”的问题时，孙宏斌苦笑、摇头，低头扶了一下眼镜，“挺有意思的，激进这个词永远也摘不掉”。“本来是个挺好的词，但现在好像变成一个坏词，其实我们真的不激进”。
孙宏斌坦言当时的顺驰的确“跑得太快”，不过话峰一转，“并不是谁都能跑得那么快，顺驰现在跑得很好很稳健，但是你们总是只记得那一跤”。
在某种程度上，融创确实保留着顺驰大步快走的“遗风”，不过，跟顺驰不同的是，融创在区域管理半径的扩展上非常谨慎，至今仅在5个大中城市布局，而融创对现金流和土地毛利率的管控也非常严格。孙宏斌说，即使全部付清地价款，融创目前账面上仍有100亿元现金，对于拿地，他规定毛利率的红线最低不能低于30%。
在收购绿城上海几个高端项目之后，由于成本过高，融创上半年整体利润率被拉低。为了让客户群更加多元而不只是集中在金字塔顶，孙宏斌计划通过项目的平衡拉低均价，“目前上海平均售价在6万-7万元/平方米，有点偏高，后面可能会拉低到4万-5万元/平方米”。
>>谈合作
被宋卫平指出多问题
孙宏斌经常去哈佛听课，对美国公司治理结构有深透研究。被外界誉为“狼性营销”的融创，其实是超诱人激励机制下的产物。据融创内部人士透露，今年前三个季度，融创有销售人员的佣金收入已经接近千万。在项目开盘之前，“你给我多大惊喜，我就给你多大惊喜”，是集团领导对销售团队的承诺。
“融创营销没有秘诀，就是靠努力，靠卖力气”。孙宏斌说。
除了营销的保障，在高端精品这条路上，孙宏斌与绿城的结盟，无疑让其对高端市场占有率的提升更有底气。
孙宏斌一向对自己的产品极富信心，“连我的限价房都比别人的豪宅好”、“他们的缺点我就不说了”。但在绿城面前，孙宏斌却甘心俯首。
早期，绿城集团(绿城阳光公馆 绿城百合公寓)掌门人宋卫平探访北京西山壹号院项目时，这个曾给孙宏斌带来荣耀的高端项目，却被宋卫平一连指出十几个问题。孙宏斌坦言，融创产品比大多数企业好，但确实不如绿城。在跟绿城合作之后，融创在高端产品的打造上进步飞快。而对于绿城，孙宏斌直言，“老宋相当于得到了一个兢兢业业的、水平也还不错的部门经理，帮他对几个区域的项目进行打理”，双赢的合作，谁也不吃亏。
除了绿城，融创的合作伙伴还有保利、方兴、葛洲坝、九龙仓、世茂和天津泰达等。引入合伙人，有助于融创降低开发风险并实现优势互补。对于与合伙人的关系，孙宏斌表示，目前大家都很满意。
“后面还会有一些项目合作和收购，并不是谁想收就能收，有的人要收购，他们(被收购方)还不干呢。产品做得好而且厚道，所以愿意跟我们合作”。孙宏斌并不掩饰他的骄傲。
□人物素描
经历沧桑后的性情中人
灰白的头发，无边框眼镜，清晰可见的眼角皱纹，身材并不算高大，有问必答，直言直语。记者眼前的孙宏斌似乎很难与传说中的那个轻狂少年对接起来，却更像是一个历经过沧桑的中年硬汉。
在采访过程中，他始终处于思考的状态，眉头微皱、一只手掌始终支撑着下巴，他对问题的反应总是很快，回答言简意赅。“对我自己来说，没变的是理想、激情，变了的地方就是要讲究平衡，不走极端。”孙宏斌这样评价现在的自己。
现在的他善于借势，也懂得扬长避短。在汲取绿城产品精髓的同时，孙宏斌又在谨慎地控制成本。融创杭州的员工告诉记者，比如，一个160平方米的户型，绿城只做3居，但融创会多做一个书房来提高房间使用率。
不管是融创的高管、普通员工还是媒体记者，私下里，大家都称孙宏斌为“老孙”。在外人眼中，老孙是个性情中人。据说，他在饭桌上会跟每一个前来敬酒的人喝酒，喝得满脸通红，然后坐下来抽烟，周围烟雾缭绕；看手机时，他会把眼镜推到头顶，不管头发乱作一团。
不过，性情中的老孙仍然理想至上。谈及融创的未来，谈及苏州桃花源的产品，这个头发已然灰白的中年人，依然神采飞扬、眼眸生光。他说：“虽然中国人讲究成王败寇，但为了梦想和理想而拼搏，即使没有成功，也值得所有人尊重。因为这个世界就是靠有梦想的人去推动的。”
□人物对话
“地王”没买贵
问：今年8月以来，融创中国连续拿下3个地王，分别是楼面价近2.8万元的北京亦庄地块、楼面价达7.3万元的北京农展馆地块，以及总价103.2亿元的天津南开天拖地块，依次创区域单价、全国单价、天津总价纪录。您如何评价这样的拿地速度和价格？是否过于激进？
答：这几块地其实都不贵，都挺便宜，现在来看，每一个地块都特别合适。贵不贵
要看怎么理解、跟谁比，核心地段的地当然要比普通地块贵。北京农展馆地块7万元/平方米以上的地价水平，是当天所有参加拍卖企业的底线。至于激进，这个词我一直觉得是个好词，但现在好像变成一个坏词，我们真的不激进。到这个月底，即便付清所有地价款，我们账面上的现金还有100亿，现在的销售很好，每个月的回款就有50亿-60亿，这怎么算激进呢？
农展馆最高卖30万/平米
问：北京亦庄和农展馆地块是如何规划的？
答：我们的亦庄项目是在亦庄最核心的区域，融创将成为亦庄的“庄家”。我一直是看好亦庄区域的，不仅自然环境好，而且有产业基础，有配套，很多企业总部都在这个区域。而农展馆地块的地位更不用说，从10年前土地8·31大限到现在，这个区域一共只出让了三宗地，今后10年不可能再有地块出让。这块地与朝阳公园的距离只有450米，与农展后湖只有一墙之隔，我们会做成“皇冠上的明珠”，一定会全力以赴打造好的东西，售价不止15万/平方米，靠近湖的两栋独楼可能会卖30万/平方米。
最大风险是拿不到地
问：未来政策上的不确定性会给房地产企业带来哪些风险？
答：目前的政策思路已经非常清晰，低端市场的保障房是硬性承诺，中端市场限价商品房提供一定的政策支持，而高端市场会逐步放开，房产税会征收，但税率不会超过1%，对市场影响并不大。目前的房地产市场并没有呈现整体过热，像北京上海确实很热，但很多城市却是冰凉的，市场分化很严重。目前面临最大的问题并不是来自政策层面，而是没有合适的地块供应。
想在京买房只能多赚钱
问：北京楼市供需的矛盾应该如何解决？您对后市如何评价？
答：由于一线城市供需紧张的问题难以解决，因此北京、上海的房价还会继续上涨。北京住宅市场一年至少要卖1000万平方米的房子，但供应只有700万平方米左右，全国人民都到北京买房，想加大供应也加大不了，供需之间的剪刀差只会越来越大，库存越来越少是很正常的现象，这样的矛盾没有办法解决。想在一线城市买房，只能是想办法多挣点钱。
增持股票只为挣钱
问：今年9月19日至10月2日期间，您连续八次增持了融创中国共计1975.6万股，是为了增强投资者信心吗？最近融创股价一直低迷，您对股价怎么看？
答：我增持股票用的是分红的钱，我原来说过分红的钱不会买股票了。但确实是便宜，你看看跟我们规模差不多的公司，现在市值都是我们的四五倍了，比我们规模小得多的公司，市值也是我们的两倍。所以就买了，实际上完全是为了挣钱，跟信心，跟其他的都没有关系。
