8月15日，“中国房地产采购大会——涂料行业专场活动”在上海新国际博览中心成功举行。作为2013中国国际涂料博览会中的重要环节，此次活动史无前例地汇集了来自中国房地产采购平台的多达30家的开发商采购代表。这些代表和与会的涂料商一起，共同就建筑涂料行业发展、目前市场形势、以及各自的需求关切，展开充分讨论。以下是克而瑞集团研究中心副总经理林波的发言实录。

克而瑞集团研究中心副总经理林波

　　林波：今天我想在这里主要介绍两大块内容。第一块内容是我简单为大家介绍一下上半年1到7月份整个市场形势是怎么样的情况。第二块内容是为大家分析跟跟大家交流一下我们克而瑞或者我们易居(博客)中国或者研究中心对未来市场形势的判断。

　　大城市仍供不应求 多因素促7月市场环比下落

　　今年上半年整个市场形势非常好，不管是房地产开发投资还是新开工面积，新开工、施工指标都不错，但是与历史最高的点去比还是有一点差距。今年1到7月份是同比增长了25.8%，形势非常好，这是从全国宏观数据来看。

　　具体到城市数据这是我们克而瑞的强项，是我们核心的一个点。一线、二线城市表现相当不错，1到7月份一线城市同比增长40%，二线城市是60%的同比增幅，成交量有的已经是100%的同比增幅。这是一线和二线城市。三四线城市的分化也比较明显，整体来看今年是同比增长了55%，这里我没有把很多城市数据都放上来，三四线城市有200多个，如果大家有兴趣的话，可以去看一看我们曾经在媒体上报道过，我们做过一个中国地级城市的城市风险或者房地产风险的排名。三四线城市现在分化比较明显，有的城市还比较不错，但是有的城市风险非常高。7月份出现了一点回落，但是这个回落我们认为是正常的现象，有几个因素造成的。

　　一个是上半年房地产开发企业冲了一把量，因为要做上半年业绩，所以有一定的冲量。第二个原因是7、8月份本身就是销售淡季，但有一些城市搞了一些限价，北京在搞，南京也在搞，就是高价房已经具备预售条件，但是政府不批预售证，所以导致了一些量放不出来。所以整个来讲，7、8月份的量是有一点回落，但是总的来说是正常的现象，基本上不是市场本身的原因。整个市场来看，目前来说还是非常不错的。

　　从供求的关系来说，这些大的城市目前基本上都是处在供不应求的情况下。除了天津和海口这两个城市之外，大部分城市现在都是供不应求，未来的房价还有持续上涨的动力。

　　这是我们编制的288指数，就是全国288个城市的房价指数。7月份是1050点，比前期的高点大概上涨了5%左右，这是288个城市的平均走势。一线城市增长会高一些，这是房价的情况。

　　土地从宏观数据来看，形势是错的。我们看流标率处在历史的低点，溢价率重新站到了比较高的位置。从媒体报道来看，我们也看到了今年出了很多地王。我们对7月份的地王做了汇总了统计，高价地价的地块企业都拿得非常热火，不管什么类型的企业，万科也在拿地王，小企业也都拿了地王。我们前段时间做了分析，万科、中海、保利，龙头企业拿的地王基本上都是总价地王，就是高总价的。单价地王多数是被小企业拿去了，龙头企业还是有一定的理性，高单价的话，现在基本上不会介入了。

　　企业业绩。整个7月份跟市场情况差不多，市场出现了环比回落，企业的业绩也有了一点下滑，这是一个正常的现象。

　　房地产市场形势 短期十足 未来几年内将迎顶点

　　2013年是中国房地产行业近五年以来最好的一年。短期来说，我们的信心非常足，尤其730的政治局会议以后。在730之前我们行业内还是有一定的分歧的，尤其是国五条刚出来的时候，大家还很担心是不是国五条会把整个房地产行业再次打下去。但是730会议出来以后，整个行业的预期和信心基本上处于一致，我们每个季度会做一次企业信心的调研和预期调研，二季度预期已经出现了明显的变化，因为国五条已经基本上失效。730会议以后，我们还没有做，但是我们会在9月份做一次调研。我相信这次的调研的情况，信心会更高。

　　730会议提出了一个这几年都很少见到的字眼，就是“促进房地产业的平稳、健康发展”，前几年一直说的是“房价合理回归、坚持调控不动摇”，这次都没有提，所以整个房地产行业最起码在今年下半年是一个相对来说比较宽松的半年，对企业、对行业来说，都是非常不错的，我们信心也非常大。

　　从销售角度来讲，今年全国成交量有望突破12亿，整个大概是10%左右的增长幅度。从房价角度来讲一二线城市将继续上涨，尽管北京这两年涨得非常猛，但是上涨势头在今年还将保持延续，下半年不会出现变化。上海也是如此。一方面现在的市场存量不足，新增供应量短期之内上不来。土地市场整个融资成本将会使得下半年土地市场有所理性的回归，高总价、高单价地王性质的项目会在四季度有所减少，这种现象会有所减少，但是成交情况下半年还会进一步攀高，一方面政府卖地动力非常足，因为地方有债务危机等等各方面都在爆发，所以地方卖地动力比较足。从房地产开发企业来说，现金比较足，尤其是龙头企业，所以我们认为土地成交量还会进一步攀高。

　　从产品类型来看，这几年都是中低端的产品是市场的主流，高端的我们认为尽管今年销售形势不错，但是没有特别乐观。这里面有一个问题，就是关于企业的论述。我们每个季度有TOP排行榜，做了一个分析，目前前50强或者至少前30强企业做产品的特点，就是大家都在做中低端，不管中海、万科、保利、恒 大，尤其像中海，原来大家感觉一直是中高端的产品，现在基本上都是在中低端发力。今年上半年整个30强企业里面，90%的销售面积来源于中低端产品，这是房地产企业在产品方面的趋同性，这样是不是与大家的产品推广有关系呢？对于涂料行业来讲，中低端产品用的涂料跟高端产品用的涂料，我相信肯定不太一样，是不是在产品结构上、在营销方面可以做相应的调整，这是我们从龙头企业这边得来的对市场的规律。

　　短期信心非常足，但是从中长期来看，我们觉得未来十年应该不错，但是它有一个顶点，而且这个顶点在这几年就会出来。从政策面来说，未来几年的政策面相对来说是比较平静的，这是我们新一届政府上任以后，尤其730会议以后，我们对它的调控脉络做出的判断。我们觉得未来的房地产调控不会再像温总理在的时候，不断出行政手段，不断打压，不断运动式调控。未来的调控将是长期的，以长效机制为主，这样对市场的干扰不会大起大落式的干扰，整个政策面相对来说会比较平静。

　　从市场总量的角度来讲，现在我们中国老龄化结构，但是房地产这块我们认为20到40岁是房地产主要的需求群体，这个数据显示20到44岁的群体在2011年、2010年就已经到达了顶点，未来这个阶段的人口数量是在往下走的。到2020年，比顶峰要减掉10%的人口数量，大概是四五千万。这就说明市场需求或者刚性需求在未来是有一个逐渐下滑的趋势，这是不以我们意志去转移的，而且这也不是房地产行业所能改变的现象。

　　住宅依然是房地产的主流 房企将按城市等级重新划分格局

　　大家都在谈城镇化，从国外经验来说，城镇化率在70%之前对房地产业都是一个非常好的刺激作用，都是对房地产是正面的推进作用。但是我们通过一些数据可以得出，房地产业在过去十年发展太快，我们过去的十年发展可以等于西方很多国家50年甚至100年的发展历程，在这种情况下，可能中国等不到70%的城镇化率，就有可能房地产进入了顶点。这是我们认为未来几年，12到13亿就是中国房地产在一个相当长的时间内的成交量或者容量的顶点，上到了这个点以后，未来就是一个较长时期的调整和随后的下滑。这是长期来看房地产走势的概括。

　　具体看来，一线城市，尤其是上海、重庆、广州、深圳、北京，量也就维持目前的状态，这些城市目前已经过了顶点，尤其是上海，上海在04、05年一直到07年，这个阶段已经到了顶峰，当时每年就是三千万方，现在是回归到一千、两千万方的水平，已经过了发展阶段，现在已经是处于下滑了。二线城市还有一个上冲的空间，尤其是中西部的二线城市，未来还有相当大的空间。三四线城市就是地级市，地级市大家要仔细甄别，尤其是做市场拓展，目前在一些一二线城市做的拓展想往三四线城市走，这个策略是对的，但是三四线城市一定是有风险的，不是所有的三四线城市都可以进。

　　从房地产行业来说，有些城市目前风险已经非常大了，比如唐山、比如鄂尔多斯，还有一些西部的陇南等等，我们都没有听说过的地方，目前风险性已经相当大了。我做了北京和唐山的比较，北京每年成交面积是两千万方左右，唐山每年土地成交也是两千万方，两个地方的土地成交规模差不多，但是商品房成交规模唐山只有150万方，北京800到1000万方，800万方是前年比较差的时候。可想而知，每年唐山出来的地，不说这几年累计，就说它每年出让的地都够它卖十几年的，已经是连续三年到五年这样的出让值，所以未来土地的压力会非常大。而且这种城市在三四线里边非常多。

　　我们认为住宅还是房地产业的主流，尽管大家说现在很多人搞商业地产、旅游地产、产业地产、养老地产，但是我们认为住宅依然是主流，它的空间还非常大。住宅如果再细分，什么叫豪宅？我们有一个判断，两个标准，一个标准是城市均价的两倍，比如现在上海均价是三万块的话，六万块以上的我们可以定义为豪宅。还有一个标准，比如上海现在有100个楼盘在卖，按售价从高到低，前五个我们认定为是豪宅。豪宅在一二线城市还有机会，三四线或者一些比较偏的二线城市就不要做豪宅了，要做投资的话也千万不要去投资这些豪宅，因为它不是很相称，价格称不起来。

　　概念地产，比如旅游地产，现在有很多企业在做旅游地产，旅游地产我认为除了在海南之外，尽管海南风险也很大，除了在海南之外，其他地方做旅游地产风险都非常大。比如说到云南、威海等地做旅游地产，未来都会有很大风险，因为旅游地产是第二居所，甚至不算居所，它只是一个空闲产品，从我们国家的休假制度、从我们休假的习惯来说，是支撑不起来的。前两年大家还是一窝蜂的，因为现在大家手上有一点钱，感觉这个地方风景不错，手上有钱就买一套，等到理性以后，我相信这种产品不会有人去买，除了海南之外，因为海南冬季确实在中国有优势，冬季在三亚那边比较暖和。

　　办公地产，北上广深的这些一线城市有支撑，而且可以继续做。二线城市我们觉得现在已经有饱和了，三线城市就不要做办公了。我们的风险其实是会传导给在座的各位的，房地产有风险和项目，肯定会影响到你们上游的风险。

　　商业地产，大家都可以做，但是最好是做中心核心区的，不要做偏远地区的。

　　产业地产，这是比较新的，未来变数非常大，工业用地出让我们相信未来会有政策的。

　　从企业的角度来说，选择什么样的企业合作，当然龙头企业最合适，尤其是在一二线城市未来将是龙头企业的天下。中小型的开发企业，将逐渐被挤出一二线城市。这个概念我们很好理解，一二线城市现在卖一块地，动不动几十亿、上百亿，小型企业根本拿不起，会被挤出去，挤出去了之后到三四线城市做一些机会性的产品和项目，我到一个小城市，这个小城市的市委书记或者土地局局长比较熟，有关系，拿块地做开发，这是中小企业未来的方向。大型企业就占据一二线城市。