房企扩张谨慎 旅游地产趋热

提要:宏观层面,今年上半年,全国房屋施工面积与新开工面积累计同比两项指标,都止住去年以来的连续下跌局面,但在新房销售活跃、存量下降的有利市况下,新开工面积并未出现预期中的明显回升。其中原因值得关注,一方面,销售市场的活跃主要集中在一二线城市,而占全国市场主力的三四线城市表现依然平平,存量压力依然较大。这种情况下,开发商只在热点城市补充土地,恢复开工,全国施工建设活动未见起色。另一方面,“新国五条”虽然对市场影响小于预期,但新一届政府对房地产行业政策尚不明朗,融资环境、房产税、土地管理等各方面未来均存在调整可能,因此房企对未来总体保持谨慎,不敢轻言扩张。

  宏观层面,今年上半年,全国房屋施工面积与新开工面积累计同比两项指标,都止住去年以来的连续下跌局面,但在新房销售活跃、存量下降的有利市况下,新开工面积并未出现预期中的明显回升。其中原因值得关注,一方面,销售市场的活跃主要集中在一二线城市,而占全国市场主力的三四线城市表现依然平平,存量压力依然较大。这种情况下,开发商只在热点城市补充土地,恢复开工,全国施工建设活动未见起色。另一方面,“新国五条”虽然对市场影响小于预期,但新一届政府对房地产行业政策尚不明朗,融资环境、房产税、土地管理等各方面未来均存在调整可能,因此房企对未来总体保持谨慎,不敢轻言扩张。

  全国新开工面积月度累计同比增幅及施工面积同比增幅

  

  由此可见,房企对后市仍持谨慎看稳态度。而政策面同样受到市场回升及宏观经济不佳两方面压力,政策取态短期内依然以维持市场平稳为主,因此我们仍然维持年初对市场的整体判断,预计下半年楼市成交将保持平稳,全年可实现稳定的小幅增长。

  谋求破局 旅游地产异军突起

  值得注意的是,近年来,国内旅游地产发展迅速。不仅众多主流开发商纷纷高调宣布进军旅游地产,一些地方政府对建设本地旅游资源也显示出浓厚兴趣。这一现象背后的原因,主要有以下几方面:经济发展,居民生活水平提高,休闲度假需求上升;传统房地产市场饱和,需要另找增长空间;土地财政需求,兼顾提升城市基础设施及对外形象。

  由于旅游地产种类繁多,市场上并无权威定义,因此在下文的分析中,我们仅考虑住宅形态的旅游地产项目,不包括酒店、度假村及其他非住宅类型的项目。我们统计了全国40个主要城市,2012年以来开盘的所有新房项目。在全部7780个项目中,以“旅游地产”作为产品特点的有223个,占全市场的3%,但如果按项目总规划建筑面积看的话,则占4%。由此可见,旅游地产项目平均规模比较大。

  如果仅以3%或4%的比重来看,旅游地产占主要城市房地产市场的比重并不高。其中原因,一方面是我们仅统计了2012年以来已经开盘的项目,很多近两年获取土地的项目,由于尚未开盘而并未列入统计范围。同时,我们仅统计了40个主要城市,很多分布在三四线城市的旅游地产项目并未计入,而这类项目并不在少数。因此,旅游地产的实际比重将会更高。

  

  决定旅游地产项目成败的主要因素在于其核心“景观”的吸引力范围,以及这个范围内的消费力。对于旅游地产而言,核心“景观”可以是风景名胜,也可以是人文民俗,甚至农家田园。如海南,不仅是国内知名的度假胜地,由于气候景观的优势,更是吸引大量东北地区居民在海南投资房地产,其“景观”吸引力范围是全国性的。而惠州、启东的吸引力则是区域性的。深圳、上海均在各自1至2小时车程范围内。一线城市庞大的人口规模,较高的收入水平,决定了周边旅游地产的发展基础。由此可见,旅游地产核心“景观”吸引力范围内的消费力,是项目能否成功的基础。

  旅游地产不同于传统的住宅、商业地产,不存在所谓的刚性需求,以改善居住、投资需求为主,因此风险高于传统地产项目。尤其是分布在三四线城市,吸引力范围内消费力不足的项目,虽然在市场上升期,可通过营销包装取得成功,一旦遇到市场低谷,风险极大。因此开发商和地方政府均应该慎重对待,避免盲目开发。

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