本报记者 苏丝 上海报道

  自调控以来屡次传出资金吃紧的雅戈尔，终于做出了自我调整：退杭州申花地王的同时，再以15.4亿元竞得宁波东部新城核心区住宅地块的国有建设用地使用权。该地块出让面积95056平方米，建筑总面积15.5万平方米。雅戈尔6月20日晚间公告称，终止杭州申花地块的开发并拟计提4.842亿元资产减值。

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  克而瑞研究中心副总经理林波指出，从雅戈尔过往拿到的几幅地块来看，不管是杭州地块还是长风地块，企业战略都偏激进，2010年更是多次在市场高点高价拿地。杭州申花地块，18000元/平方米的楼板价，未来的销售情况很难做到理想收益。适当收缩战线，选择退地不失为一种好的策略。

  房地产业务这两年都是雅戈尔业绩的重要支撑。雅戈尔2013年一季报显示，雅戈尔置业实现营收17.5亿元，同比增长201.6%，当季度总营收为31.58亿元，地产业务贡献的销售额高于其服装主业。2012年年报显示，雅戈尔房产销售收入47.96亿元，同比增长42.16%；实现净利 10.09亿元，同比增长76.54%。2011年开始，雅戈尔在其大本营宁波开发的几个项目，均是当地最贵的楼盘，雅戈尔地产在宁波业内的地位，近似于绿城之于杭州。

  高库存仍是让雅戈尔地产最头痛的事。截至2012年底，雅戈尔的存货高达234亿元，其中，服装业务的库存金额仅15.2亿元。与此同时，雅戈尔地产的利润也在下滑。雅戈尔目前在上海唯一在售的长风8号项目，楼板价为2.6万元/平方米，售价为4.7万元/平方米，利润空间也不大。

  据年报数据，2007年到2011年的5年间，雅戈尔从房地产获得的净利润近30亿元，平均每年收益约为6亿元，而大多数年份雅戈尔地产业务占用的资金却超过100亿元，净利润和资金投入形成了强烈的反差。如此收益，甚至低于银行一年期贷款利率。同时，雅戈尔账面现金为32.3亿元，却要应对174.6亿元的短期有息负债。在巨大的还本付息压力下，雅戈尔2011年以来没再拿地。即使如此，雅戈尔去年底212.52亿元的房地产存货，也让其经营如履薄冰。

  据一位接近雅戈尔的知情人士透露，雅戈尔考虑让地产板块业务自负盈亏，并重点做刚需类产品。据说雅戈尔内部高层有此想法并非空穴来风，但因有多个地王在身，无法立即抽身而出。雅戈尔董事长李如成曾公开表示，房地产宏观调控和国内股市大跌，使得雅戈尔的多元化经营战略遭受重创，现在不得不调整经营策略，集中资源向“老本行”品牌服装投入。

  一位证券分析师指出，现在地产是资本的天下，土地成本越来越高，雅戈尔地产无论是专业和资本上都输一筹。近年来雅戈尔投资回归保守，回报率只有10%左右，扣除6%左右的财务成本， 真实回报率仅3%-4%。

  易城中国副总裁柳费国分析认为，雅戈尔退地，对于房地产行业有一个启示：房地产行业有一定门槛，并非什么企业都能转型做地产，要在这个行业立足还需要专业的管理团队，经得起一定的资金沉淀。这也是雅戈尔们做地产所面临的瓶颈。

  柳费国指出，杉杉集团也存在类似问题。“做地产有两个重要的指标：一是有市场触觉能力，懂做什么产品迎合市场，二是知道销售周期，例如什么时间拿地什么时间卖房。”他举例说，万科的周期性调整得很好，总是在大家认为市场不好的时候去拿地，好几次都踩对了节奏，形成了标杆效应。

  柳费国称，一些非主营业务是房地产的企业进入房地产行业，也加快了整合：企业之间的并购，自然的衰退，逐渐形成行业集中度。相比之下，红星美凯龙、阿里巴巴依据自身的行业特征，从物流的角度切入做产业地产，有一定客户资源，还可以延伸做商业地产。

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