上周(6月17—23日)，北京住宅网签总量环比再次大幅上涨，根据北京住建委的网签数据统计显示，全市新建商品住宅和二手住宅网签总量为4158套，环比前一周的网签量上涨了51%，与去年同期的网签量相比下跌了31.8%。业内专家认为，北京楼市已全面回暖。事实上，不只是北京，全国绝大多数城市房价都在上涨，楼市成交创下历史同期新高。

  成交量创历年新高

  北京市统计局日前发布的数据显示，5月北京居住价格同比涨6.9%，住房租金涨7.4%，均远高于同期全国水平。21世纪不动产分析师张磊表示，去年二季度以来，北京市的房价和房租一直在上涨，即使政府采取了严厉的行政限价措施，也没有停止，只是涨幅有所放缓。而在这种背景下，地价也水涨船高，高溢价土地不断出现。可以肯定地说，无论是房价还是房租，或者是地价，整个房地产(行情 专区)市场基本没有受到新国五条的太多影响。

  5月的数据印证了楼市已开始恢复上行的预测。21世纪不动产监测数据显示，5月份北京二手房网签量为7600套，新房网签量为1.3万套，环比4月份分别上涨12.8%、下降18%。张磊指出，新房网签环比下降，完全是由于预售许可证被限制发放导致的，实际上每个新开楼盘都受到追捧，而且其售价无一例外都在上涨。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，北京新房和二手房成交量全面回暖。新房市场和二手房市场供应量的增加，是支撑楼市成交量持续回暖的主要动力。

  根据国家统计局公布的数据，5月份70个大中城市中，65个城市新建商品住宅价格环比上涨，同比来看则有69个城市新建商品住宅价格上涨。5月份全国商品房和住宅销售量、销售额较4月份小幅回升，同比保持近三成的增长。商品房销售面积超2011年5月8034万平方米，创历年5月新高。5月全国商品房销售量和销售额分别为9357万平方米和6017亿元，同比增长28%和33%；其中商品住宅销售量和销售额分别为8332万平方米和5030亿元，同比增长27%和34%。

  业内认为，这一方面是市场的持续回升，房地产企业推盘力度的加快以及刚性购房需求的不断释放，使市场交易持续保持活跃；另一方面，5月是传统的销售旺季之一，消费者入市积极，共同营造5月市场指标保持高位。

  楼市已走出观望期

  和胡景晖的观点相似，张磊也认为，去年楼市反弹以来，北京市场购房主力一直是刚需和改善型需求，二手房业主坚持不降价，买家只能被迫接受，这是导致二手房价格稳中有升的重要原因。新国五条北京细则落地后，20%个税基本都转嫁到买方身上，“无税”房则趁机涨价，最高涨幅达每平方米5000元。也就是说，20%个税政策事实上没有起到抑制房价上涨的作用，反而是推涨了房价。即使二手房房价在上涨，经过4月的短暂观望后，购房者也已开始谨慎入市。

  据21世纪不动产区域经理反映，门店客流量在逐步增加，在“无税”房作为成交主力的带动下，交易量缓慢上升，并促使5月份北京二手房成交量高出4月超过一成。6月上旬，二手房市场保持着成交增长的局面。而新房供不应求的局面仍在持续。张磊认为，综合(行情 专区)来看，目前楼市已经走出短暂的观望期，这个时间比4月初绝大多数专家预测的要短得多。

  房产中介经纪人介绍说，置换型客户已成为目前二手房市场成交的主力客群，他们是刚需中的刚需，这些客户在选房的过程中，往往要求目标房源必须“无税”或者“少税”。在交易过程中，无论“个税”是转嫁给买方还是叠加到房款中，客户基本选择回避，因为少则十几万元甚至是几十万元的新增税款，叫这些刚需客户难以承受。在这一背景下，“无税”二手房近期价格一路猛涨。

  据21世纪不动产北京亚北区域西湖新村店反映，6月整体成交量较上月有所上涨，以“无税”房居多，价格上涨幅度很大，经常出现客户看好房后业主临时大幅跳价现象。例如：有一套房业主报价245万元，客户决定购买后，业主又将价格涨到260万元，上涨15万元；还有一套房子69平方米，今年年初140万元，现在已上涨到180万元，单价涨幅超过5000元。

  张磊预计，三季度将是调控政策的静默期，即房地产调控以维持现有政策为主，暂时不会出台新的政策，但他认为这并不意味着房价会大涨。新房市场，限购限贷和行政限价的政策不会放松，开发商想大幅上调房价的企图被政府强行按住了，只能平缓上涨。二手房市场，“无税”房的涨幅已经很高，含税房的价格在20%个税的压制下想要大涨也不现实，而会在买卖双方的试探性价格博弈中稳定上涨。由于期望房价下降的愿望被无情粉碎，一些刚性需求不得不重新进入市场，从而推动成交量在走出观望的基础上小幅回升。