新“国五条”成效问题一直在被媒体热炒，尽管从眼前情况来看，没能达到理想预期，但从当前我国的实际情况来看，针对商品房市场的楼市调控仍然不能放松，同时，也需要努力提高调控水平，切实避免“空调”。

  新“国五条”及其细则落地实施已经有很长一段时间，但从近几个月来的楼市整体表现来看，连续上涨的房价并没有出现大幅下降。在此背景下，媒体关于本轮调控失效的报道连篇累牍。

  首先需要肯定和明确的是，不管是此次的新“国五条”，还是之前的多轮调控政策，其宗旨都是为了抑制投资投机性需求，保护自住型和改善型需求。

  1997年下半年，当时的建设部组成了以李振东副部长为组长的房改文件送审稿(即1998年颁布的23号文的前身)起草小组，我是小组成员之一并负责执笔。经过几个月起草过程中的研讨、磨砺和参考一些外国经验，逐步形成了以下理念：我国是一个经济实力(人均)偏弱和广大居民收入偏低的国家，要很好地解决住房问题，必须实行住房社会保障与市场经济相结合的住房制度。其核心是，必须努力实现对广大中低收入者保障房的全覆盖。

  根据这一理念，当时体现在文件中的要点是：对中低收入者供应经济适用住房(注：经济适用住房只是一个符号，其实质是供应满足中低收入者需求的保障房)，对最低收入者供应廉租房(同理，其实质也是供应满足最低收入者基本需求的保障房)。直到现在，这一理念仍然是符合我国国情的正确理念。

  在我国，高收入者完全有能力解决自己的住房问题，有住房困难的是中低收入者。只要通过分成若干等级的保障房的全覆盖，使占居民总数80%的中低收入者都买(租)得起住房，才能实现“住有所居”的目标，从根本上解决我国的住房问题。

  由于保障房的建设供应以及房价、套型均由政府确定，也就是直接“调控”，因而应把重点放在提高政府的管理水平上。至于市场为高收入者供应的商品房，许多国家的政府在一般情况下不会采取直接调控房价的办法，而是在维持适当的高房价基础上，把着重点放在使用较高税率(例如房产税等)去调控。使用较高房价加较高税率的好处是，既可抑制住宅投资投机和建设规模过大，又可增加政府的收入。

  1998年23号文公布后，本应全国上下合力，实施以保障房为主的住房供应体系。而遗憾的是，由于种种原因，前些年每年建成的保障房，仅占年住房建设总量的5%左右，反而形成了以商品房为主(商品房占全年建房总量的90%以上)的住房供应格局。这种与预期完全相反的格局，迫使广大中低收入者中的大部分也要去买(租)商品房，必然增加了许多难以解决的困难和问题，也必然使得以房价为主的问题日益突出。于是从2003年起，我国多次出台要求解决突出问题的宏观调控文件，但因种种原因，特别是没有抓住核心，其效果均不尽如人意。

  前些年，每一个宏观调控文件出台后，还都抓住了当时存在的一些突出问题，但有所遗憾的是，实施一段时间之后，相关宏观调控措施总是落不到实处，房价继续过快上涨。经过几轮反复的来回，确实给人们留下了一连串“颇为忧心”的回忆。

  而新“国五条”的立意是，抑制房地产市场投资投机，支持自主需求，促进房地产市场平稳健康发展。毫无疑问，这是正确的。至于新“国五条”的政策措施是否得当，能不能取得预想的效果，现在去做定性分析似乎“为时过早”，仍有待继续观察。

  我国规划在“十二五”期内建成保障房3600万套。它有力地证明，我国正在下力气抓保障房全覆盖中低收入者这个核心问题，实在令人高兴。但要看到，由于欠账过多，要实现保障房全覆盖的目标，还需要较长的时间。

  在一定的时间段里，商品房的建设供应仍将占很大的比重。因此，针对商品房运行中存在的或者新出现的问题进行调控仍然不能放松。与此同时，也需要努力提高调控水平，切实避免“空调”，以保证调控真正收到实效。

  (作者系中国房地产研究会名誉副会长)

  ■包宗华/文