华夏幸福是产业地产土地运营商的典型代表，但同时也并不局限于此。可以说围绕着城市的新区土地，华夏幸福赚足了每一个环节的利润。这种“土地生意”模式在国内有足够的市场空间，但复制起来需要更为扎实的产业规划能力和后续运营能力，在这方面，其要走的路还很长。

　　华夏幸福商业模式的核心之一是，与政府签约，垄断片区一级开发，进行土地整理与配套设施建设，政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本；其二是代政府招商[简介最新动态]引资发展产业，并为园区提供服务；其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；其四，通过住宅销售回笼资金并为政府提供GDP和税收。如此模式下，华夏幸福最终可在一级开发、园区经营、房地产销售及政府返还等多方面实现收益。

　　从华夏幸福和地方政府所签署的协议来看，其利润来源可谓保障多多——在公共设施建设和基础设施建设上，政府要保证建设总投资额的15%作为华夏幸福的建设利润；在土地整理上，政府需要将土地整理成本的15%作为华夏幸福的土地整理利润；规划设计、咨询等服务费由双方按照成本费用的110%计算。

　　而其中最为可观，同时也是华夏幸福毛利率最丰厚、业绩最重要支撑点的是产业发展服务收入。按照协议，当年产业发展服务费的总额按照委托区域内当年入园项目新增固定资产投资额的45%计算。

　　华夏幸福获得政府外包的园区招商、运营和服务等政府职能，同时政府给予华夏幸福廉价的住宅用地作为补偿。华夏幸福得以利用园区开发促进周边房地产市场发展的同时，利用房地产业务开发的利好推进园区周边区域投资环境的改善，二者形成协同效应，互利共生。

　　然而这种表面畅行无阻的“华夏神话”是否能长盛不败似乎还值得谨慎商榷。得益于产业转移和城市化的大背景，华夏幸福通过在园区及其周边进行大规模房地产开发获得了可观的现金流收益。但“园区住宅配套”与“城市地产开发”虽有名义之分，实为住宅房地产开发，华夏幸福利用这部分住宅快速收益维持园区的开发运转。这种用住宅利润反哺园区发展的做法虽能解一时燃眉之急，但仍不可作为园区长远的发展方法。

　　此外，据内部人士透露，华夏幸福必须通过快速的住宅开发和园区规模效应维持高速增长，一旦出现现金流收益断裂的情况，“华夏神话”也将戛然而止。这种“高门槛、高成长”的模式背后也潜藏了高风险。最关键的是，华夏幸福“土地生意”的成功首先得益于环首都经济圈这些河北省欠发达城市吸纳北京（楼盘）外溢的产业资源，可以说颇得天时之利，但这并不意味着华夏幸福已经拥有了满足土地运营商的标准——宏观政经形势解读能力、产业发展把控能力、区域产业规划能力以及和政府谈判能力。若其政府谈判能力由欠发达城市转向无锡（楼盘）、天津（楼盘）、青岛（楼盘）、武汉（楼盘）等发达城市，能否获得同样的吸引力还有待观察。