将一套房屋一分为二进行销售以规避国家有关规定、哄骗消费者定金后又以种种借口不予退还……知名上市房企雅居乐在广州开发的“雅居乐锦官城”项目销售过程中，出现了种种与企业名誉不相符的违规行为，《安家》记者对此事进行了独家调查。

  一套房却有两个房产证

  家住广州市番禺区的王先生最近遇到一件棘手的事情。第一次置业的他在今年2月看中了雅居乐锦官城一套110平米的房子。然而，这个项目的销售人员却告诉他，这套房子是由一套50平米和一套60平米的房子“合成”，因此购买此房就等于同时购买了两套房子，并且会出具两个房产证。

  这个情况着实让王先生吃惊不小。原来，根据国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上(“70/90政策”)。雅居乐为了规避这个政策，在向规划部门申报时，确实是按照这样的比例进行项目规划，但在销售时却把两套小户型房子合成一套“捆绑出售”。据称，交房之后业主把中间的墙打通，就成为了宣传推广中的大户型。

  另外，根据广州的限购政策规定：凡是能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭限购1套房。也就是说，按照王先生的情况，他在广州只具有购买1套房的资格。

  既然如此，王先生只能作罢，但是销售人员却宣称，有一个办法可以让他成功购买这两套房，即以王先生自己的名义买一套，另一套则可以用他的母亲或者其他亲戚的名义来买。

  王先生解释道，自己的亲戚都不在广州，他们的社保也都是在外地缴纳的，不具有在广州购房的资格。销售人员却告诉他，这个问题不难解决，只要花点钱在广州为他们补缴社保就行。这种方法已经有不少成功案例了，肯定没什么问题。

  销售人员的信誓旦旦让第一次置业的王先生打消了顾虑，他爽快地签下了两套房子的认购书，并交纳了4万元的定金。然而，这个定金却给他带来了意想不到的麻烦。

  难以追回的定金

  交完定金的王先生拿着签有广州雅粤房地产开发有限公司出具的认证书和发票回家等消息。春节后，销售人员打电话让他去相关部门为其女朋友补缴广州地区的社保。在电话里，王先生谨慎地询问道，万一政策有变或者补缴不了可否把定金退还，得到销售人员的肯定之后，他还小心翼翼地录了音，以防有变。

  在补缴社保的过程中，工作人员告诉他，根据在全国联网的社保记录上查询到的情况来看，他的女朋友在外地已经有缴纳社保的记录，因此，即使现在在广州本地挂靠到其他单位，也无法补缴这段期间的社保。

  如此一来，王先生不得不放弃这套房子，找销售人员退还4万元定金。

  “我在3月份的时候去找了当时承诺过可以退还定金的销售人员褚小姐，她告诉我，这个定金不是不可以退，但是要经过层层的审批，所以让我回家等消息。当时我就感觉这事可能要出麻烦了。”王先生事后对《安家》记者说。

  后来事态的发展果然如王先生所预料，定金一事迟迟未有进展。于是，到今年3月底，王先生通过网络联系到一个跟他有相似遭遇的购房者，两人相约一起到售楼处要个说法。

  据王先生向记者介绍，当时一位身着休闲服、自称是销售主管的男子接待了他们。而这名男子直截了当地跟王先生二人说，因为手续繁杂，自己无法给出退还定金的期限。

  “因为这个要走很多的流程，经过项目的高层领导审批，区域领导审批，集团领导审批，走流程至少也得半年吧，所以现在没有人可以答复你结果，你只能等待。”据王先生回忆，这名男子如是说。

  王先生他们一听急了，赶紧询问能不能找到其中一个关键人物直接办理退款，销售主管的回答更让他们大吃一惊。

  “捷径也是有的，你们直接去找集团董事局陈董事的老婆，通过她的关系就不需要这么麻烦了。”

  这样的回复让王先生忿忿不平，“我觉得这明显就是在敷衍我们，去找董事的老婆，但是人在香港，我们怎么去找。”

  在王先生他们看来，雅居乐的行为就是提供虚假信息哄骗没有购房资格的消费者下定金。然后用相同的内部流程为理由一再推脱责任，拒不履行当初的约定。

  继续留在售楼处讲道理也没有任何意义。王先生最终决定去找律师，用法律途径解决这个纠纷，在走之前，他们向销售主管转达了自己的决定。没想到销售主管却叫嚣道：“好啊去找啊，要告就告！”

  这一次的交涉，双方不欢而散。

  法律救济难解购房者困境

  随后，王先生找到了广州房地产律师李永快，详细咨询了雅居乐欺诈购房人定金的法律依据。根据记者目前了解到的情况来看，雅剧乐定金陷井不是个别案例，目前李律师手中已经掌握了6个个案，被骗金额4-8万元不等。

  李律师认为，雅居乐的销售人员在充分了解消费者不具备购房资格的情况下，用虚假信息哄骗消费者下定，然后，又借口无法实际履行房屋买卖合同，吞掉消费者的4-8万元定金，是违法的行为。

  “所有销售人员在许诺的时候，都是没有文字凭证的，这是代表着出售房子的公司立场的口头承诺。他们之所以可以这样虚张声势不负责任地保证，是因为他们知道，即使今后打起官司，他们之前的这些承诺也大多无法得到印证，即他们可以改口说没有承诺过，因为所有承诺都无法用文字的形式表示出来，虚假的承诺是目前所有的开发商在销售楼盘的时候惯用的手段。”李律师说道：“虚假承诺之后，即使受骗的购房人起诉，事实上却常常因为无法取证而导致官司败诉。这种情况的发生让购房人始终处于一种被动的状态。”

  即使购房者有电话录音证明销售人员承诺过会退还定金，李律师也认为电话录音的意义不大。“因为整个司法界对录音也好录像也好，都只能作为旁证，法院可能会认为，即使销售人员许诺过，但是双方之间的权利和义务关系最终是通过所签署的书面合同确认的。而销售方则可以辩解，虽然之前承诺过，但是后来没有达成一致意见，所以不管怎么说，最后还是会以合同为准，购房者依然很难胜诉。”李律师说。

  根据手中掌握的几个当事人的案例来看认为，李律师分析，实际上，雅居乐就是挖了一个陷阱给购房者，正因为销售人员知道最终购房人都无法通过官司来胜诉。

  他认为按照这样的局势，现在他能做的，可能就只有多做一些呼吁和警示，希望购房者不要再上这种当，而实质性能帮助他们打赢官司的结果不大。

  记者也电话咨询了当时承诺王先生“可以买，绝对没问题”的销售人员褚小姐。褚小姐表示，雅居乐是上市公司，不会存在欺诈购房者的行为。而退还定金的事情她也不了解，但是应该会走流程，具体情况可以咨询集团的领导。然而，当记者继续追问能否提供相关负责人的联系方式时，褚小姐称自己现在没有时间回答这个问题，让记者自己上网查找集团领导的电话号码，随即便挂掉了电话。

  与此同时，记者也给番禺区房管局发去一封传真，详细说明情况，请他们配合确认调查此事，截至记者发稿为止，还没有收到他们的回复。

  而根据李律师的经验判断，开发商现在会退还这笔钱的可能性是微乎其微的。

  行走在灰色地带的“作弊”

  此外，在记者调查后还发现，“一套房子，多个产权证”的奇怪现象，对于广州这样房价偏高的城市来说已经不是新鲜事了。是开发商“作弊”也好，投机取巧也罢，按照“法无规定不为过”的原则，这是开发商与国家政策博弈的结果。

  有业内人士向记者透露，为了应对“70/90政策”对户型面积的严格限制，开发商早在委托建筑设计公司做方案时就会做“两手准备”，在户型上依然按照大户型来设计，然后在其中设计可拆的分隔墙，这样的“两套变一套”，完全可以满足“70/90政策”的报批、报建要求。

  虽然按照这种设计施工会增加不少土建成本，比如增加厨房、卫生间的管线，以及分隔墙等，但现在一线城市的城区内对大户型住宅的改善性需求有增无减，无论是限购政策还是“70/90政策”，客观上都让大户型房屋能够卖出好价钱。因此，一方面开发商可以简单地通过提高售价来转嫁成本，另一方面购房者也愿意为大户型多掏腰包，双方可谓是一拍即合。

  但是，这种不遵守和消费者的约定，涉嫌违规制造定金陷阱的行为，明显就触犯了公司经营的基本底线，更是作为一家上市公司的身份最应该避免的大忌。无论这一事件是否是个别公司销售人员的个人行为，这都暴露出雅居乐在内部管控方面出现的严重漏洞。而这一法律纠纷将如何解决，《安家》将继续关注。

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