别墅，被视作最理想的人类居住方式，以及置业购屋的终极形态。没有人买别墅仅仅是肤浅地为了彰显财富。那么，居住在别墅的目的究竟何在？是为了家庭？为了花园？为了宠物？为了那开窗即触手可及的山林水滩？或仅仅是享受安静而不受打扰的私人世界生活？

  答案是：随心所欲，whatever you want. 或许只有在别墅里，才能实现上述多数人喜爱和追求的生活方式，进而完美诠释人生和家庭的理想范本。因此，别墅的价值从表面上看在于其对资源的占有；其本质则是满足梦想：更多闲适，更多自在。

  伏尔泰就曾认为：“每一个英国人从本质上都是乡村人”，他认为标准的英国式生活方式就是在结束喧嚣的都市中的工作之后，回到宁静的乡村别墅间，照顾家庭，服务社区，在兴趣指引下开展业余学术研究，再把大把的时间用于诸如园艺、马术、打猎等有益身心同时能够培养绅士情怀的娱乐活动上。身为一名法国人的伏尔泰，对这种生活方式发自内心地表示了认可和赞同。

  发掘物业价值，是专业地产传媒的责任。有一种声音认为，对于别墅而言，独栋的，才是正宗的。因此，在追寻北京市场上血统最为纯正、价值最值得被珍视的“别墅之王”的过程中，我们首先将目光放在了独栋别墅领域。

  北京别墅简史

  北京别墅的发展史，可以追溯到上世纪90年代初期。由于中国决定坚持和扩大改革开放政策，特别是加强开展与国外的经济合作，因此以与中国大陆有较深渊源的香港台湾地区商人率先进入内地大规模投资办厂，而满足这部分人的居住需求成为中国首批高端住宅、尤其是别墅项目的外部催化剂；另一方面，经济的发展自然会促生出一批富裕人群，如民营企业家、文体明星、以及从经济转轨过程中获得超额利益的特定阶层等，在购买力许可的前提下，住在别墅里，就成为满足其对于海外生活想象的最直接的渠道。

  北京最早的两个别墅项目，丽京花园和玫瑰园，分别在顺义区温榆河畔和昌平区八达岭高速沿线一带生根发芽。作为“别墅”这一新兴事物的先行者，它们分别有着不同的吸引点：丽京花园因其着力复制海外生活的范本而受到当时被视作高不可攀的海外富豪人群——港商群体的广泛青睐，玫瑰园则请来了大概是首次把“炒作”概念引进中国大陆的营销教父邓智仁操刀，从而令开眼看世界未久的国人年为之倾倒；加上宏观面持续向好，富裕阶层对于未来普遍抱以乐观态度，所谓“房地产泡沫”更是远在天边的闻所未闻的陌生事物，于是天时地利人和之下，两个项目很快在北京一炮而红。

  由于市场反响良好，更多别墅项目随之跟进，富人们纷纷倾囊购买，进而刺激了有门路的开发商继续圈地盖楼，“小产权别墅”、“村民自建别墅”等也混杂其间，虽然一时景象颇为混乱，但也不失生机勃勃、欣欣向荣，在诸多项目的集聚效应之下，温榆河与八达岭高速沿线遂各自地自发形成一片别墅项目成片的区域，此后被命名为“中央别墅区”和“亚北别墅区”。

  在“双轨制”管制思路主导下，早年的高端住宅大多被划入“外销房”范畴，理论上只有包括港澳台居民的外籍身份持有者方可购买，同时他们并不能购买所谓“内销房”的普通住宅，因此这部分人群中很大一部分随之流向了租赁市场，从而给投资者带来了丰厚的收益，加速促进了中央别墅区的发展和繁荣。

  一个值得回忆的细节是，当年北京别墅的价格一度飙升至每平米2500美元这一当时看来高不可攀的“天价”。数年后冯小刚导演的电影《大腕》中那句脍炙人口的对房地产的调侃“2000？每平米至少4000美元起！”正是当时人们对豪宅那看似不可思议价格的嘲讽式反应。

  1995年是中国别墅发展史上首个重要的年份。当年国务院开始整顿土地违规滥用问题，以“度假村”等名义修建别墅的现象成为被整治对象之一，中央有关部门遂发文要求对这一市场进行控制，要求各地“停止别墅立项”。这或许是中国开启现代化进程以来政府首次对房地产进行直接调控的举措。

  此后在亚洲金融危机、以及接连而来的美国互联网泡沫破灭等因素的影响下，投机氛围日渐浓厚的高端住宅市场顿时陷入低谷，当年赫赫有名的玫瑰园也身陷烂尾危机，邓智仁两进两出，终究未能挽救该项目，最终黯然离开。

  2002年后，随着WTO带来的经济大增长，北京别墅市场再度迎来复苏，在原有的两大别墅区(随着北京申奥成功，原“亚北别墅区”也随之顺理成章地升级为“奥北别墅区”)的市场上，香山脚下又兴起一片别墅区，在优异的自然条件、以及传统的区域认知的影响下，香山别墅区后来居上，成为北京市场上的一大亮点。

  京城别墅市场的大爆发，背后的根源在于社会经济的高速发展，而这也带来了北京别墅市场客群的变化。此前以海外客户为主的格局已被打破，本土客户所占比例大幅提升。据某中介机构的统计，2004年以后，北京别墅市场上国内购房者的比例已达到80%以上，其中常驻北京工作生活的本地客户所占比例超过50%，除了传统的企业主和演艺明星等先富阶层外，包括国有或外资企业高级管理人员、高级专业人士、富有成就的艺术家以及一批自由职业者也成为新一批别墅业主圈层。

  尔后，无论是2003年国土资源部下发的要求“停止别墅类用地的土地供应”的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，还是71号令的“8.31大限”，都反而成为刺激别墅市场勃兴的加速器。由是之，此前隐藏在民间的北京周边的土地储备的价值日益受到重视，新项目层出不穷，大型品牌房企也加入到这个细分市场当中，激烈竞争下产品品质出现明显提高，进而进一步提升了北京别墅市场的整体档次。

  2006年后，随着传统三大别墅区区域内未开发土地日渐枯竭，物业价格日渐高昂。为了满足数量更为庞大的购买力尚未抵达富豪层次的殷实家庭购买别墅的需求，潮白河、通州泛CBD、京城南部乃至远郊区县也有大量别墅产品涌现，从供应量来看各个新兴别墅区已有超越传统三大别墅区的势头。但从口碑和居住氛围上看，传统三大别墅区仍受到市场的高度认可，而别墅区内的居住生活氛围同样需要假以时日方能培养成熟。种种因素作用之下，目前北京别墅市场“三大主流别墅区 诸多新兴别墅群”的格局最终形成，持续至今。

  值得注意的是，在2011年北京市土地供应计划中，首次提出“禁止容积率小于1.0的住宅用地供应”，替代了以往比较笼统的提法：“禁止供应别墅类用地”。这一政策口径的改变，以及今年以来建设主管部门对销售许可证发放的严格管制，是否意味着此前业内人士普遍心照不宣的多种规避禁令、以擦边球方式进行别墅开发的做法被彻底关上了大门？京城别墅莫非已成绝响？对此我们只能拭目以待。

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