任志强 华远地产董事长

  这些年“个人合作建房”、“个人集资建房”的说法与行动在社会上引起了一些讨论，公说公有理、婆说婆有理的争吵很多，但中国的官方——中国房地产管理法中明确的两个行政管理权力单位：国土资源部和住建部，却没有给出官方的一个说法与解释。于是矛盾集中在了开发商与个人建房者两边的争论上了。

  不管是“个人合作建房”还是“个人集资建房”实际都是非市场化的商品经营行为，那么就与从事商品房经营的开发商无关，成了完全是风马牛不相及的事了。如果委托开发商负责承包建设事宜，只是个别的委托行为，开发商只挣个劳务费，代理组织建设工作而非经营商品房，也与市场化无关。

  我想谈谈自己对合作建房的理解，我认为普遍地有三大误区。

  误区一：认为“个人建房”在抢开发商的饭碗，会减少开发商的利润，以达到降低房价的目的。

  首先，中国从来都存在着市场化与非市场化住宅建设的两个市场。市场化的市场是1998年房改货币化之后才从只占20%的比重上升到了约占60%的投资比重的位置，但竣工面积大约最多占50%的比重。

  1998—2003年商品房开发的竣工面积为14.4亿平方米，含2.6亿平方米的经济适用住房。而非房地产开发方式的建设竣工面积为18.8亿平方米，远远大于市场化的部分。不会对市场化的供给量与价值产生任何影响。

  其次，全国有5.6—5.9万家开发企业，每家开发的总量都很低，市场份额能达到1%的屈指可数。既不存在市场垄断，也不存在过度竞争。“个人建房”的能力再大，其数量也不会影响到开发商的竞争加剧问题，更不会影响到供给与需求之间的变化，自然无法改变供不应求矛盾中的房价上涨问题。

  第三，5万家开发企业之间的竞争都没有影响开发企业的利润与房价，少数的不进入市场的个人建房又怎么会减少开发企业的利润呢？

  只要土地的供给量被控，不管是这些土地被谁用什么方式开发建设都不能平衡供求之间的矛盾。当有限的土地中合作建房的量大了，可供商品化经营的量缩小时，房价只能更高，而不会更低。

  个人合作建房占用的商品土地越多，对其它取得土地的开发商而言，只能是发补贴，让竞争减少、收益增加。毕竟更多的人无法用合作建房的方式解决住房问题。

  中国历史上由国家包办的分配方式都无法满足与解决城市化增长中的住房问题，才不得不用市场化的方式增加供给。如果个人合作建房能发挥比市场经济更强大的生产力量，那么就用不着发展市场经济了。

  误区二：个人建房会降低成本。

  经济学所研究的恰恰是用最低的成本，取得最高效益的问题。结论是组织起来的企业经营是最能节约交易与生产成本的方式。否则就不会有企业组织形式的出现，不会有委托代理制，不会有管理效率的提高。

  由个人作为股东同时是经营者的个体经营方式向合伙人制和公司制发展的过程恰恰说明的是经济效率提高的过程，尤其是加大生产规模与市场规模的大型生产的组织之中，尤其是技术与资金含量较高的行业与经营之中更是如此。

  因此市场经济中更常见的是小型经营以个体为主，服务性行业(如律师、设计师、会计师等)以合伙制为主，而大型生产、规模性生产以公司制为主。

  在全社会将享有共同愿望与要求的合作建房者组织起来本身就是件增加交易成本的事。一次性、少量性的会有成功的可能，但很难变成社会性的。这种组织起来并按一定的法律程序注册和给以法律保护的合伙制就更为困难。

  为什么中国或国外的法律会对合伙制给以一定的人数限制，为什么许多合伙制是个人(合伙人)要承担无限责任呢？恰恰是这样才能实现法律的保护。如果不是合伙人承担无限责任，这种合作建房即使有律师也不能完善其法律保护。

  误区三：个人建房会降低房价。

  这也是个错误的认识，当合作人组织起来之后(假设成立公司)，就变成了一种企业行为。合作人等于将建房的资金进行了一种股份的投资，取得的住房就相当于投资的收益或分配。如果房子是按低价销售给你的话，就一定要按现行的法律纳税，并有专门的规定不得低于市场价格纳税。如果是公司或其它组织直接将拥有的财产进行分配，尚存在一定的法律困难。直接将股权变成房屋产权的一种方式的类比中，产权证的办理尚无法律上明确的登记依据，也许仍要视同于转让或销售，仍要缴纳相关的税费。

  假定上述障碍都不存在，合作人可以低价获得了住房的实物，那无非也是你将投资所得应得利润部分变成了降低房价的部分，更多的与市场之间的差价就只能是偷税漏税了。将应分配的利润直接转移成房价的折让，省了应上交的利润所得税、个人所得税、交易的营业税和降低了成交价格的契约税。

  如果你用同样的钱去投资，也承担同样的资金成本利息，也许你会获得比正常市场房价与合作建房低价之差更多的利润。

  合作建房遭遇4大难题

  在北京，孙智群“隐退”了，“合作建房”首倡第一人于凌罡10年都未开张。从2003年首提“合作建房”至今，不知有多少发起者、参与者都在无情的现实中沉寂下去。

  但合作建房并没有止步。于凌罡依然在各处宣扬“合作建房是一起当开发商。能懂这句话，才能懂我！”

  中国合作建房，此路不通？

  然而在江苏邳州，个人合作建房获官方支持。1月7日下午，江苏省邳州市住建局办公室主任徐矛盾表示：网友“凑份子”购地开发是允许的，同时建议有合作意向的网民组建股份制公司后规范运作，以规避风险。

  在温州，2012年刚过去，国内首个个人合作建房项目温州“理想佳苑”完成分房的消息传出，关注合作建房的人们似乎看到了新的契机。历经10年，个人建房在中国终于干成了第一幢。

  在上海，2013年1月17日，上海个人合作建房发起人钱生辉对外宣称，以总价5750万元拿下了上海临港新城主城区一块面积为8088.2平方米的地块。这是多年来有报道的个人合作建房项目首次成功在一线城市拿到地块。

  日前，历经近十年的摸索后，钱生辉在他合作建房的起点城市，首次引入基金管理公司，如愿牵手了一家央企资本管理公司。

  有专家认为，个人合作建房最终能在温州建成，更多缘于温州“民间资本市场”的特殊性，目前只能是个案看待，想在其他城市推广尚有难度。

  “合作建房屡见不鲜，但从没有真正成功的案例。”房地产市场研究专家赵卓文对媒体说，现在最合适开发房地产的还是开发商。几百人合作建房，意见不统一，运作机制就会出现问题，另外房子也有差异性，所以合作建房注定要失败。

  温州大学房地产研究所所长石海均也表示，个人合作建房“温州模式”本质上是一项投资行为，“这种模式对楼市没有多大影响，只能看做是房产开发公司多样化的一种探索。”

  民间发起的个人合作建房尚处于政策的空白点。1992年，国务院住房制度改革领导小组、建设部(今住建部)、国家税务总局颁发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》，针对的是住宅合作社，因此，此暂行办法不适用于个人合作建房；另一方面，合作建房和传统的房地产开发也有不同，同样不适用于传统房地产开发的相关法律法规。

  《安家》根据合作建房遇到的困难和问题，总结出四大难题。

  1、拿地难，成最大瓶颈

  2、认定难，政策不表态

  3、融资难，个人很差钱

  4、信任难，如何相信你

  就目前而言，真正的合作建房是很难见天日，但是钱生辉放话说，他还可以承受10年的失败。而于凌罡已经原地踏步10年，还在乎再原地踏步10年吗？

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