安家独家约稿

  邹吉福 今典集团常务副总裁，旅游度假和养老产业专业委员会主任

  近些年，随着国家经济的发展，以及大众收入水平的不断提高，人们的生活方式也发生重要变化，在人们消费实力逐步增长的情况下，旅游度假休闲将成为又一个“刚性需求”。

  与此同时，在国家日益加强住宅市场调控的政策背景下，旅游度假产业也成为不少房企规避风险、寻找转型机会的不二之选。目前地产行业排行前一百位的企业中，有近七成都已涉足旅游地产。有数据显示，2012年中国旅游地产投资总额全年突破万亿，相关地产项目超过3000个，项目开发呈现向多城市、多区域快速扩张的趋势。众多有实力的房企进入，为旅游度假产业带来了新的契机。可以这样说，这将是住宅以外的又一个重要战场。

  调控催生开发商转型

  虽然房地产业还处在一个持续上升时期，但新国五条的公布实施已经表明了国家对地产调控的态度。调控政策年年趋紧、住宅市场趋于饱和，住宅投资已经难以获利。在这样的大环境下，房企也在积极求变，寻找新的经济增长点，谋求战略自我转型。

  众所周知，商业项目的投资在历次调控中，一直都是政策风暴的“避风港”，相比单纯以短期赢利为目标的住宅，商业项目以长期持续收益为目标，对企业的长远发展非常有利。而且随着中国的消费方式和市场需求的变化，人们从单一物质消费转向多元化、多层次和多样化的消费，生活方式已经发生巨大改变，旅游度假、休闲养老将成为大众首选。因此在利益和利润的驱动下，不难理解会有越来越多的企业将战略目标和投资目光转向旅游度假产业。从这点来看，这个产业是中国的朝阳产业，企业的关注度和参与度将一直持续深入下去，而且可以预见到，这个市场将会越来越热闹，越来越繁荣。

  旅游度假地产的高门槛

  从产品类型上来看，旅游度假项目是商业的一个细分领域，市场发展潜力巨大，投资回报较高，但门槛也较高，实力一般的开发商都“可望而不可及”。

  第一，做旅游度假项目，必须做到规划设计先行。第二，做旅游度假产业，对于成本投入的要求很高。第三，项目的开发运作是一项系统工程，通过后期运营才能真正体现旅游度假的内涵。

  随着政府的产业导向、产业结构的调整和市场竞争环境的演变，只有综合实力强、项目定位精准、资源独特的开发企业才有可能在竞争中胜出。

  企业参与热情高，客观上会推动这个产业发展更快速。但在旅游度假开发热潮涌来之时，还要看到从开发到消费实际上都还不够成熟理性，所以热闹归热闹，但真正把项目做下去、做好，还是要讲实力，这是规律，也是大势所趋。这点对很多中小房地产开发企业很重要，挑战也更严峻，未来在产业发展的同时，必然还要经历一个专业化、规模化的过程，甚至是重新洗牌。

  当前旅游度假产业开发现状

  从1999年“十一”实行黄金周开始，到制定各种国家法定假期，假日经济实施这十几年来，我们可以明显看到一个从旅行观光到度假休闲的演变过程。人们的消费行为发生变化，旅游度假产品也在悄然发生改变。从单纯的“小而精”的主题公园、度假村，到目前更加注重产品的创新设计和多元产品的组合和多种理念的融合。从概念提出到产品做出更加顺畅，从开发体量到产品组合、功能布局也更加多样化。

  但无论产品和模式怎样变化，其中还有一些不变的东西。在目前已建和在建的旅游度假项目中，在选址上就可一见端倪。其中绝大部分都是围绕着自然资源和人文资源来做文章的，要么远离城市，在风景优美、空气宜人的山湖海河周边，要么亲近具有强烈文化和历史感的古村落遗址。外在的设计手法可以千奇百怪，经营模式可以层出不穷，但万变不离其宗，占据优势资源和稀缺资源是这个产业的王道。开发商的责任在于要结合资源本身的特点，在所有环节中做到资源价值的最大化，要无愧于自然和历史的馈赠。

  旅游度假产业的城镇化机遇

  城镇化和旅游度假产业两者是一个相互促进、互补互助的良性关系。应该说，城镇化建设对房地产而言，将是又一个重大契机，为旅游度假产业的发展提供了更广阔的舞台，毕竟这个产业与地产还是关系密切的。城镇化建设的主要目的，在于破解发展难题，加快区域经济发展方式转变。如果将旅游度假元素充分合理地融入到城镇化建设中，将极大的改善提高人居环境，提升新型城镇化建设水平。

  另外从城市经济发展的角度来考虑，旅游度假产业将为城镇化建设提供最有力的投资运营主体，在经济欠发达地区，结合有限的自然资源大力发展旅游度假产业，将会有效地提升当地的知名度，提高经济发展水平，带动城市周边基础设施的建设，丰富区域商业配套。面对各地城镇化建设大潮，大力发展旅游度假产业，将是市场的必然选择。

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