随着科学技术的进步、空气质量问题堪忧、人们对生活质量的要求日渐提升，绿色地产、低碳地产是房地产业发展的必然趋势，其所倡导的节能、环保、低碳的开发建设理念，及其相应的技术，已经成为房地产行业的核心竞争力之一。

  北京可以算是践行绿色建筑较为先进的城市，例如即将入市的鸿坤林语墅项目以“四恒”(恒温、恒氧、恒洁、恒湿)为卖点，该项目经理侯守超做客《地产百佬汇》畅谈绿色建筑理想与现实之间的生存空间。

  侯守超的言语中，透露出绿色建筑在中国住宅行业仍是“路漫漫”，但他仍对环保、绿色建筑保有信心：“这是必然的趋势。”

  以下为访谈实录：

  凤凰房产：非常感谢侯总这次接受我们《地产百老汇》的专访，今天想跟您聊聊有关绿色地产方面的相关内容，我们知道鸿坤一直是以刚需项目为主的，为什么会突然转型开发一些高端物业呢？

  侯守超：鸿坤林语墅是鸿坤最后一块用地，那么同时首先确定是别墅用地。为什么做这种项目呢，也是因为土地属性决定价值，四环城市别墅[最新消息 价格 户型 点评]，我们定位叫第一居所，所以说城市四环别墅尤其是第一居所宜居是最主要的一个方面。

  宜居由几个要素构成：第一从规划建筑方面，你比如我们做到一个面宽的一个设计，大概9米到10米的一个面宽，就是大面宽短进身，大环境的一个营造，比如周边环境投入很大的资金和精力，把周边绿地公元都重新提前做出来，这是大环境的营造。第二就是关注一个小的环境，大家可能现在都关注空气质量。宜居尤其房子的居住舒适情况取决于室内的舒适度，我们在这种情况下提到一个叫恒温、恒湿、恒氧、恒洁。那么前三个“恒”——就是恒温、恒湿、恒氧——很早就有人提到，这个恒洁对PM2.5时时监控，这个尤其是有效的过滤。

  目前来说林语墅在这方面应该说走的超前一点，在行业内应该处于一个领先水平。恒温是我们所说的温度的控制，应该在24度恒温这个概念，20到24度，在湿度方面的控制在40%到60%的湿度范围，在相对比较舒适的湿度范围内，恒氧主要是在二氧化碳的浓度控制上，我们每个房间的主要功能区间都会有二氧化碳控制仪，规范要求800PPM，我们一般控制就是500PPM以下，这个决定新风量是不是足够，再另外就是恒洁，恒洁在2.5微米以上的颗粒能做到99%的过滤，0.3微米以上的颗粒可以90%以上的过滤，基本上来说就细菌级的直径以上的颗粒，基本是过滤掉，这是舒适度的一个情况的介绍。

  但舒适的同时提到一个健康住宅，为什么提到一个健康住宅，对挥发性气体含量是不是有效过滤，咱们都知道正常的就是室外的空气可能目前北京尤其中国这种大部分地区都不是特别好，室内的空气质量会更差，室内的污染相当于室外的5倍，大概是这个概念，室内污染哪来的，第一他和室外是相通的，除了二氧化碳浓度会更高，因为室内待的人多，第二个是装饰的污染物的挥发，挥发性的气体，装饰的污染物会更高，在室内更容易聚积，那么室外有的东西基本它都有，室内再多就是装饰性的污染。

  对装饰污染的控制也是一方面，通过过滤系统对甲醛和苯可以进行有效的一个分解，做过实验大概是装修过的房子在48小时之后，基本上达到稳定了，他可以有效的进行过滤分解，所以说我们在提到一个舒适的基础上再提到一个健康，健康住宅，实际上舒适和健康这种高舒适度住宅不可能建立在一个低能耗的基础上，它本身也不是一个环保的东西，尤其是高舒适的东西更要考虑节能，因为舒适度肯定很多靠能耗去提供去保证的，你比如说咱们室内空气质量品质，他依靠科技依靠设备去过滤达到，火耗能耗，所以这种能耗的要求会更高，你比如我们选设备选的都是顶尖的设备。

  第二个事情就是窗户和墙外保温体系，这种选择就远远高于国家规范要求的一个标准，你比如说窗户的壁纸我们提到就是保温这个导热技术，我们肯定是在A.8以下，很多都1.5左右，很多窗户都到1.5左右，外墙整个导热系数可以到0.35左右，好像房子穿比较厚厚的棉衣，在冬天室内的热量散不出去，室外的冷量也很难传进来。

  凤凰房产：就可以达到恒温。

  侯守超：夏天是一个相反的概念，对温度的控制会比较好控制，相对控制温度的情况下他对能耗要求非常低，第二个包括卷帘的使用，尤其夏季可以有效的降低负荷，也测算一下大概至少70%以上，有卷帘的和没有卷帘的情况下，这种负荷可以轻松降到70%左右，这是说健康住宅说到节能和环保。

  同时我们这个项目推出是一个精装修交房，当时考虑这个情况为什么要做精装修呢，实际上也是考虑环保的要求，咱们都清楚别墅一般毛坯，进去业主甚至可能把这楼炸了重来，我们希望这个项目既然是健康住宅，那么多科技的成分在里面，我希望我们做的就是业主第一句说他要居住的地方，我们精装修交房也是从环保角度，对社会也是有贡献，避免一家一户的拆改，一家一户的去装修，这个对社会的环保要求也应该是一个趋势，就是精装修交房的一个趋势，同时可能是材料的选择上，你比如室内，为什么室内的污染会那么高呢，来自于装饰材料和家具的挥发，这种装饰材料本身的控制是不是环保的，这个也是一个重点控制的一个东西，你比如我们提到一个欧标一零几和欧标一一几，这种装饰材料这种品质去保证这种室内尽可能少挥发有害的气体，这是我们要努力控制的一个方面。

  凤凰房产：您刚才提到的林语墅的四恒，其中的恒洁据我所知应该是北京首先提出来的。

  侯守超：对，在目前在北京市场应该还没有人提出恒洁的概念，恒洁主要是在鸿坤林语墅怎么实现，通过PM2.5的检测和监控设备来控制。前一段我就是和一个很有名的专业的检测厂家到我们林语墅去检测，近期会出检测的结果，应该效果非常好，我们在白天有人出入的情况下，我们大概控制PM2.5，15左右，10到15大概控制这个范围，我相信正常使用范围内如果在正常的使用状态下，PM可以控制在10以下，也就是按世界卫生组织最优质的质量标准空气的质量标准，就PM2.5低于10，这种空气是非常有利的，无害的一个空气，这个标准不同的国家有不同的标准，美国提到一个10，日本提到15，15微克每立方米他认为这种空气质量也是非常好的，中国目前提到优质的空气质量标准是多少了，是35，35微克以下的就是优质的质量标准，比较好的空气质量标准，在这个项目应该达到欧美的一个标准没问题，大概到10以下可以控制在正常使用状态下。

  凤凰房产：林语墅这个项目在PM2.5这块能做到的还有什么时候的特色吗？就相比于其他的项目。

  侯守超：实际上它就是对PM2.5在过滤的情况下。

  凤凰房产：就是您之前说的批量的。

  侯守超：对，目前来说尤其在林语墅项目精装修房子批量采用，开发商批量在某一个项目就集中使用全达到这种水平目前应该是第一个。

  凤凰房产：林语墅的四恒还有包括PM2.5批量的使用，是怎么做到这些的呢？

  侯守超：这种科技的力量完全可以实现目前室内的居住小环境的一个品质保证，主要就是一个新风体系的引用，新风体系目前来说市场可能用的是初效和一个中效过滤会比较多一点，传统是说甚至一个压高效过滤可能到1.0微米以上的颗粒能过滤掉，我们项目就是初效、中小和高效三级过滤，我们控制的过滤直径是0.3微米以上应该都可以过滤掉，目前对外承诺是90%以上，应该可以达到这个标准。

  凤凰房产：您刚才讲林语墅用的是一些顶尖的设备，在您看来是不是只有高端物业才能实现绿色和环保的标准呢？

  侯守超：绿色环保只要环保的东西环保的材料和不环保的材料比较起来，当然会贵一点，但是我想这个环保也好绿色也好，应该是一个底线，从开发角度，从我们每个业主自己的行为来说，环保和不环保我认为应该是必须要遵守的一个底线问题，可能会对成本有投入，尤其对高端的物业，尤其像林语墅这种室内空气品质要求那么高的，实际上它对质量对成本的影响非常大，普通住宅也有普通住宅绿色环保的要求，像咱们室内绿标的1星到3星，完全有很多指导性的东西，有很多可能会在规划设计阶段并没有说完全实体的投入。

  第二个在结构装修甚至毛坯房阶段，很多东西也存在很容易达到一个绿色环保的要求，从设计阶段和后期的投入阶段不同的装修品质都可以做到环保的东西，像高档装修可能用高档装修材料是环保的，低端的装修或者中档装修，往往中档的材料也可以是环保的，我想这个东西都可以实现的东西，当然成本有一定影响，不管成本有多大影响，在鸿坤把绿色健康作为一个战略来推，所有的住宅要求都必须是绿色和健康，可能需要有点成本投入，但这个我想是一个底线。

  凤凰房产：鸿坤在处理这种设计阶段的成本造价还有环保之间的矛盾是怎么处理的呢？

  侯守超：实际上所有这个东西对绿色环保这一块，对豪宅项目的影响应该相对少，因为对本身的成本不完全敏感，不是非常敏感，尤其这种刚需项目相对来说应该有一定影响，这种成本完全可控，因为绿色和环保这种成本的增加应该是完全可控范围内，你可以不完全达到那个高的标准，但是不是没有动作可以做。

  第一，哪怕是低端的材料或是普通的材料、中等材料，都可以做成一个尽可能去环保的东西，都要选很多胶合的东西，胶合板的东西去；第二，尽可能增大工厂化的作业，就是在工厂去实现工业化去做这些项目，尽可能的少；第三，我们在设计阶段是不是主动，哪怕是毛坯房我们是不是从开发角度上主动考虑业主精装之后应该是什么，我们把水、电所有搁墙上这些尽可能的做设计优化到位，我相信像开发商这种目前对住宅的理解，大部分业主尽管有个性化，但也都能接受开发想那个东西，尤其适用他的居住环境居住理念对他进行的改造，避免反复拆改。

  凤凰房产：市场现在对环保这个概念的接受度是怎样？

  侯守超：在林语墅项目，我们近期的调查有一个数据来支撑这个环保，尤其对健康住宅的需求，我想除了价格，价格现在还都关注，对低端产品是关注的，第二个我们20%到30%左右的业主尤其是第一居所的业主关注健康住宅，尤其室内的健康品质，你比如说像关注室内气体含量，质量标准，你需要什么样的材料，室内的空气品质和水质的处理，我们调查结果将近30%的业主非常关注这个事情，在原因里面应该排到前三个，第二个或者第三个业主会关注这种健康住宅的一个需求。

  凤凰房产：也就说大家对环保这个概念越来越关注了。

  侯守超：对，尤其目前PM2.5这种。

  凤凰房产：北京的雾霾情况。

  侯守超：雾霾也唤起大家对环保健康、对室内空气居住品质的一种需求。

  凤凰房产：绿色建筑目前在整个行业中的发展情况是怎么样的？

  侯守超：绿色建筑就是在北京发展还算好一点，但是在全国发展很不均衡，有很多大的房地产企业有一个率先的领导作用，包括参与绿色建筑的一个绿标的一种制定，你比如了解好多品牌企业他要求所有建筑必须是一个绿标，一线也好、二线也好、三线也好，也是一个绿色建筑刚刚起步发展的阶段，尤其近期国家对绿色建筑也有一个补贴和引导，我想肯定是未来5年北京的绿色建筑和中国的绿色建筑肯定一个大发展的阶段，大家都会关注绿色建筑。

  凤凰房产：绿色跟环保是处于一种比较理想钟的状态，但是现在建筑质量的问题一直被大家关注，您怎么看待这种建筑中存在的质量问题呢？

  侯守超：确实建筑本身也是一种特殊的商品，不同于普通的工业化产品，完全靠机器，很容易定性，还有一个质量会比较稳定，因为一匹机器，一匹设备，一套流水线生产出来的东西都可控，它确实，我们说建筑这种缺陷，都有缺陷的产品，除了建筑部分都有缺陷产品。但是这种行业目前也在改变，第一种情况，依托于国家质量标准的提高，那么希望国家的标准在提高也是一种水涨船高，那么早期可能是因为国家的经济发展水平，定标准是首先让大家先有房子住，先考虑低成本的情况下，先要把房子建起来。

  随着大家经济发展，我想这个标准也在提高，比如说咱们举个例子，节能标准，很早提高到50%的节能标准，提到65%，现在北京已经提到70%，你像林语墅这种标准，至少80%以上的节能标准，就是在高于国家的规范标准。但是国家规范标准是强制性的，需要大家执行的，因为节能标准提高，那么窗户和外墙外保温体系，整个市场都在提高，因为必须要满足国家规范要求。

  第二个就是国家政府这一块有引导性的行业，比如说咱们提到一个绿色建筑，它很简单，或者就是荣誉性的东西，或者是说有一定的经济补偿，开发商也乐意做这个事情，也能达到社会的一个共识和推动。

  第三，就是房子质量最后出问题，反映到最后，作为建筑这个产品出问题，实际上问题就是全产业链任何一个环节出问题，都是这个产品不合格，需要全产业链、群众链，也需要整个行业，你比如说咱们说的原材料行业，整个过程这种行业，包括我们精装修，开发商不可能知道每一个项目产品，都很清楚知道它合格不合格，它污染是不是大，也需要每个厂家自身的品牌和信誉。再另外一个就是考虑这种合作，因为建筑大部分人是手工做出来的东西，所以说优秀的一个合作供应商，相对稳定可控的供应商，比如现在大家都比较爱做的就是战略供应商，我好多装修类的、总包类的都会选很多战略供应商，依靠这种供应商的品牌和他本身的质量保证体系，保证我这种产品最后完成产品的一个质量标准。

  你比如说，因为你地板厂家是很有名气的地板厂家，我寄希望他本身的质量体系和品牌度能支撑我，他本身不要出问题，因为他一出问题，最后结果还是产品出问题，这也是全产业链的一个努力。

  最后一个就是开发商本身对工程管控，也会有很多可以做的东西，现在投诉多的，除了咱们说的原材料可能不环保，或者有缺陷以外，像大量的投诉会在哪儿？在质量缺陷上。质量缺陷就是工人的手工不到位造成的，我想这种过程的管控也是同样重要。

  你像咱们现在做到第一是样板，样板是做的很严格的，现场各种各样的样板都要做出来，必须要把事情说清楚，而且把这个东西做对了之后再去做下面的东西。第二个就是实测实量的一个标准过程控制，就是开发这一块，包括我们像一般的单位也好，都投入了大量的精力实测实量，对过程中这样的一个管控，这也是一个有效的管理模式。包括咱们各项的验收交接，甚至有一部分业主开放日，我们现在组织有业主开放日。让业主自己提前来看他的房子，我想缺陷不至于留到最后交给业主才能发现，这都是有效地处理和控制方式。

  凤凰房产：鸿坤在绿色建筑上面对自己质量的要求是怎样的？

  侯守超：我们在绿色建筑这一块，第一除了我们自身就是努力学习掌握绿色建筑，借助于外部的力量，我们请了很专业的供应公司，美国LEED的一个认证，林语墅项目在美国LEED的一个认证，全过程接受LEED的认证，它除了在绿色建筑这一块，对可持续这一块要求的非常严格，我希望借助于这种国外的评估机构的严格苛刻的条款，促进我们从设计到过程的施工，包括后期的运营，全系统进行这种检测，也靠外部力量来促使这个。

  凤凰房产：据您所知，北京在实现绿色建筑这方面是属于怎样的情况？

  侯守超：北京在全国范围内还是比较好的，你像绿色建筑申报还是比较好，但是也郊区县不完全平衡，我了解的情况就是在大兴，我们的项目在大兴，我们这个项目是第一个申请，也就是大兴区没有绿色建筑，现在也在鼓励倡导绿色建筑。北京在城区里面，尤其是像美国LEED这种认证，还是有好几个都拿到的，甚至拿到金奖的，但是住宅类的金奖就是白金级的，我想就是我们林语墅在争取，另外我了解一个项目在争取，相对还是比较少。

  凤凰房产：整个行业整体水平呢？

  侯守超：北京来说在中国还处于领先水平，但是在世界范围内，我想我们还在发展中，中等水平吧，还有很长的路要走，尤其这种建筑，绿色这种理念和习惯，我想需要全行业的共同努力。

  凤凰房产：通过了解您的从业经历，发现您一直在从事有关绿色建筑相关的工作，您是从哪年开始走上这条从业道路的呢？

  侯守超：应该是说比较早的接触这种绿色健康住宅这种概念的住宅体系，包括这种北京也好，中国也好，经历几个阶段，最早可能提到一个项目，提到一个告别空调化暖气时代，实际上就引进天风采暖，辐射采暖和这种系统，那么最后有提到一个恒温恒是，这是第二个阶段。后期可能补充恒温恒湿一个恒氧。

  最后一个我们现在提到恒温恒湿恒氧的一个恒洁，更关注PM2.5，关注室内的空气质量，除了关注物理性和化学性，实际上空气质量分几种指标，一种物理性指标，就是温湿度那一块，第二个辐射性，我刚才说的化学性，就是和健康有关系的，关注于挥发气体含量的控制，再加上现在的空气质量PM2.5，PM2.5的控制，应该是现在这个阶段，提到一个四恒的概念，应该相对来说是第三个阶段吧。

  凤凰房产：整个绿色建筑这个行业的发展历程是怎样的？

  侯守超：绿色建筑就是刚才提到的绿色建筑，早期实际上有一个阶段有很多开发商在努力做绿色，叫健康节能住宅，他更关注于室内的节能，因为是考虑到舒适度，高舒适度，要求追求一个低能耗，在能耗可接受的情况下，追求高舒适度。当时有一个阶段应该说，有一段时间就是有领先的开发商，大概在2003年左右，引领这个行业的发展，当时是没有标准，到后期结合这种开发商的经验，有一部分专业的公司介入，逐渐形成一个绿标的一个标准。在绿标标准执行过程中，应该得到一定的发展，你比如说好多标杆企业，所有的项目要求必须绿标的一个，都必须是绿色建筑。

  凤凰房产：就是说绿标是行业内自己讨论出来的？

  侯守超：个别房地产开发商标杆项目带的头，之后大家探讨节能，探讨绿色，探讨健康建筑，那么成立的一个规范标准，这个规范标准后期我了解就是，在发展过程中，大家发现好多不太适用的地方，现在我了解绿标标准可能马上要进行一个调整，第二个是国家对这种绿色建筑加大扶持力度，最早期是企业在买单，完全企业买单。

  绿色建筑第一阶段只是为了自己的营销，只是为了对业主的负责任，投了很多钱，但是没有标准，也没有说头，那么在推动。

  第二个阶段，根据这个经验，有一定的梳理，那么形成绿色标准，绿色标准又讲，有牌子，至少有名气，有名了，能拿到一个牌子。

  第三个阶段就是现在绿标也在调整，尤其中国的绿色建筑对节地的要求，不支持豪宅和别墅项目，就是说被迫去选用美国的LEED标准去认证，它当然更高，也许它的标准更高，但是你在北京，在中国绿标是没有办法去评的。我了解的情况可能最近，今年有可能绿标这种标准再调整一次，更能适合所有的建筑，豪宅也好，别墅也好，都可以做到绿色建筑，都可以做到节能。

  凤凰房产：现在的绿标是怎样的标准？

  侯守超：现在的绿标还是早期的标准，它对节地这个要求标准会比较高，尤其是对别墅项目，很多大的项目，还是建立在70、90的标准上，人均的重力指标，户均的重力指标，非常严格的一个标准，就是说对现在的标准不完全适用。我了解是最近要调整，今年可能一个新的标准要实行，我想新标准发布之后，也随着政府对这种绿色建筑的补贴、引导再增大，最近几年吧，也许未来5年是绿色建筑的一个大发展的一个阶段，我想绿色建筑也是一个最基本的底线，建筑肯定要是绿色的，要是健康的。

  凤凰房产：您觉得绿色建筑未来会发展成什么样？

  侯守超：我想中国绿色建筑和中国的经济发展水平应该相适应的，随着中国经济的发展，人关注健康、关注绿色，尤其人的环保也是在增加，我想绿色建筑也是一个趋势，肯定会有一个大的发展。

  凤凰房产：好的，谢谢，谢谢您参加我们这次访谈。