老龄化的趋势影响了各行业的调整，房地产行业亦是如此，大小房企纷纷瞄准了养老地产这一红利蛋糕，地产大佬首当其冲，各大险企也是紧随其后，更有众多虾米房企踌躇满志欲在养老地产分一杯残羹。面对养老地产的逐渐火热，记者采访了广州景森设计公司总裁肖至先生，看看他对养老地产有什么独到见解。

　　前景广阔 房企纷纷试水

　　中国未富先老，是世界上第一个老年人口过亿的国家。目前我国老年人口近2亿，因此“我们明天如何养老”已成为无可避免的社会问题。由于中国人口老龄化结构的问题，以及中国的计划生育政策，形成了一批“421”家庭，上面有四个老人，中间一代两个人，下面一个孩子。“421”家庭出现以后，对家庭的养老功能形成了冲击，为养老产业带来了巨大的市场空间。

　　于是开发商开始窥伺这块蛋糕，纷纷打出养老地产概念。养老地产于是炒得火热，可是纵观全国，真正开发成功的项目几乎没有。“他们对养老地产的大方向并不明确，只是停留在养老地产的概念炒作上，连具体怎么做都还没明确，却纷纷试水拿地开发，我觉得这是一种不合逻辑的行为。”肖至说到。

　　利益驱动 沦为圈地工具

　　既然国内纯粹的养老地产还没有成功模式，为什么越来越多的房企进入这领域呢？肖至认为主要是两方面的利益驱动。

　　短期利益：开发商可打着养老地产的幌子进行“圈地”。土地成本高是开发商面临的最大难处，土地审批难造成的运营成本高等现实情况让养老机构很难盈利，甚至可能长期面临亏损。而且养老地产的投资回报周期长，在这种情况下，若非出于无奈，没有哪家开发商愿意拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。因此，更多开发企业都是打着做养老地产的旗号低价圈地，然后开发成住宅销售。

　　长期利益： 开发商正是由于看到中国养老地产的巨大市场空间，未来会成为社会关注热点和消费热点，于是开发商从整体战略发展上的角度考虑，进入养老地产开发的行列。

　　总体来说，开发商由于这两方面的利益驱动，而纷纷试水养老地产，导致出现很多误区，第一个误区，名义上是搞养老地产，实质上在圈地；第二个误区，在很远的地方，离城市中心几十公里之外，搞非常大的项目，把老年人和亲人分割开来，从中国人重视家庭观念的角度来说是不行的；第三个误区，只重建设，轻后续运营和管理。

　　积极探索 寻求可行模式 

　　由于中国的养老地产目前处于探索期，国内纯粹的养老地产没有成功模式。开发商对养老地产到底要怎么做，，主要面临两个问题：一是思路问题，即拿到地之后到底怎么做，是在所谓的养老社区只是象征性地设置一些老年人活动设施，而大部分还是做住宅和配套商业进行销售，还是实打实地进行养老地产开发。二是运营问题，养老地产的建筑建成后，后期运营到底怎么做，还没有探索出有效的模式。

　　肖至说：“我认为中国当前的养老地产必须走混合式的发展路线，用单一模式肯定死路一条。”其实关于养老地产的模式，中国也有许多新探索。他认为，普通社区中配建老年公寓的模式比较切实可行，会增大开发商的市场空间，既有经济保障又有社会效益。

　　在普通社区配建老人公寓，家人可就近居住，老人不会感到孤单寂寞。对老年公寓进进行适老化设计，增加无障碍设计、增加扶手、满足轮椅通行、增加呼叫设备、医疗设备、护理人员陪住等。在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆，如救护车出入方便，另一方面便于对养老公寓进行单独管理。 

　　如果在郊区圈一块地开发养老地产，他觉得目前并不是最好的选择。郊区环境虽好，但是医疗设施很难跟上。除非开发商和三甲医院进行合作，在当地建设医院，但是开发成本以及医院利润问题会产生摩擦，操作起来应该会比较困难。

　　完善配套 做好后期服务

　　养老离不开地产，但是养老更多的是照顾老年人的生活，说到底，服务才是最根本的。但目前国内现有的养老项目中，有的纯粹是以养老住宅的名义销售一般楼盘。更重要的是，这些冠名为老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，配套的硬件设施和软件服务都处于空白或低水平阶段，与真正意义上能够满足老年人的老年住宅相去甚远。

　　真正的养老地产不应该完全是地产，它所涉及的方面很广，是一套完整的产业链，包括医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务直到日常起居呵护，不能一概而论。 真正成熟的养老地产应该在服务上多做文章，而不只是卖房子那么简单的问题。

　　肖至最后强调，只有让产品贴近社会化、市场化，而不能仅停留于概念的炒作。确切地把政策、标准和服务链条等完善起来，让老人住得有“归属感”，中国养老地产的道路才会越走越好！