【编者按】房产面积事关房屋的总价，也影响公摊的占比，导致自己的居住实际面积有所变化，还影响后期能否办证等问题；而市场上又有很多买房送面积的情况，这些面积具体有没有产权，到底后期办理两证时产权面积如何定？如何避免后期因为房产面积而产权的纠纷呢？

  买房送面积需认清 房产实际面积如何定？

  网友咨询：我已经买房，期房交了定金，目前图纸面积94.5平方米，我买的此房有一个露台，他说赠送大概2.3平方，后按92.2平方米计算，赠送的面积要在合同书上写清吗？办理两证的时候算不算面积？

  一般情况下，赠送的面积是指不计算建筑面积的部分，如层高不超过2.2米等部分，只要按图施工，竣工查丈的面积将不会变化。但是也有一些赠送的面积会被计算到产权面积中，具体产权面积以什么为准呢？

  产权面积以实测权属证明面积为准

  房产上最终的面积一般都是和权属证明上的面积一致，权属证明是交房前经过验收许可后得出的最终实测面积。

  根据房屋管理机关规定，在房屋未建好之前，签定合同时按照预测面积进行签定，当房屋全部竣工后，经房屋管理机关的测绘部门再次进行测量的面积叫做终测面积，终测面积也就是产权面积，最终的面积恒定标准，预测面积和终测面积会存在一定的误差，但误差都比较小，除个别例外。

  所以如果您买的是现房，那么经过验收实测的面积一般就会直接写在合同上，而此时办理两证时，合同面积则和房产证面积一致；

  如果您买的是期房，由于项目还在建设当中，所以面积不能确定，签订的合同面积是预估的面积，最后还是经过验收后得到实测面积，实测面积和合同面积可能不同，有一定的误差，最后是以实测后权属证明的面积为准。

  而政策中也是允许一定的误差存在的，一般都是以绝对值3%的误差为基准进行简单的处理，在签订购房合同的时候，还可以自行和开发商协商具体的处理方式。

  新房契税缴纳以实测权属证明面积为依据

  办理两证时所需缴纳的契税也是以权属证明面积为依据的，以权属证明上的面积来计算房屋总价。

  由于办理两证时，需要提交购房发票，如果购房发票和上述总价一致，那么就可以很明确的计算契税；如果两证不一致时，也是以通过权属证明的面积来计算出的价格为准。

  落户面积以房产实际面积为准

  如果为了落户，那么就更加需要考虑清楚房屋的实际面积；因为落户政策中对于新房面积的要求比较严格，例如中心城区必须超过100平米以上，是按照房 产证上的面积来核对的；所以如果一些房子加上了赠送的面积才超过100平，但是实际房产面积没有到达100平的话，还是不能落户的。

  为了避免起因为对于面积认识的不同而产生纠纷，在购房时如果有赠与面积的情况就需要提前考虑清楚。

  需注意：

  第一，了解清楚赠送面积的实际情况，具体是否计算到房产面积中；有些房产是确实可以计算在房产证中，但是多数的都不能计算，所以确切的了解房产的赠 送面积情况对于购房者是有极大帮助的。避免有些开发商会把公摊面积、公共绿地面积、阳台等算作赠送面积，或者是将赠送的面积也计算在了房价当中。还有有些 开发商在实际交易当中，也的确会赠送给客户一些露台等还算实用的面积，但是这个面积并不能载入房产证，不享受产权待遇。如果是这样的话，那就意味着这个赠 送面积在某种程度上可以算作违建面积，遇到拆迁或者一些争议纠纷的时候，就很难保护自己的合法权益。

  第二，需在签合同之前，将要把赠送面积的条款写入条款中，形成文字性的合同，不能贸然下定金。因为如若是开发商的口头承诺，虽然后期在采取法律措施的情况下能要回自己的定金或首付，但是也必然会花费您大量的时间和精力。

  第三，由于房产的面积是在最后验房收房的时候才能确定，所以验房收房需仔细，出现了一定的面积误差是可以协调解决的。