精装谋变
一场围绕住宅精装修的变革正在推进中，尽管算不上迅猛，但近一两年来却让业内感觉到它来袭的气势。
如果说以往的精装修更类似于“毛坯+精装”的形式，现在则有一些领先的房地产开发商真正地将“精装修住宅”作为一个整体去研究，并将这样的住宅产品生产出来提供给业主。这样的精装修住宅产品往往还与以下这些词语相伴而生，比如“标准化”、“产业化”和“工业化”。因此，从某种意义上来说，目前的这场精装修变革其实也是住宅生产方式的变革。
此外，它还是业内对住宅设计理解的升华。在过去的几年中，有越来越多的企业开始从人体工学和居住者行为习惯的角度去研究住宅。在这一过程中，业主对精装修的理解也不可避免地得到提高，如何选择“住起来更舒适的房子”而非“看起来好看”的房子正在慢慢地成为趋势。
在这一过程中，精装设计逐渐前置，其地位也越来越凸显。为了考虑室内收纳空间的位置，使得居住者取放物品方便，建筑设计师甚至要重新考虑设备的位置，这在过去不可想象的情况现在则不时上演。
业内也有人把2011年定义为“精装元年”，而此定义指的并不仅仅是精装市场的增长，还包括了整体精装住宅的精细化设计正在成为发展的方向，而一场新的产业化设计革命正在进行。
破解精装质量把控难题
2002年，原建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》以及《商品住宅装修一次到位实施细则》等文件公布实施，正式拉开住宅精装修在中国推进的序幕。
如今10年过去，中国的住宅行业还处于从毛坯到精装的过渡时期。
协信集团CEO刘爱明认为：“住宅行业真正的问题不是房价、趋势和政策，这些是经济范畴的事，真正的问题在于开发商所提供的产品的质量和性能都过不了关。每年天文数字的竣工房屋几乎都是手工作业，质量稳定性无法评估。而大比例的毛坯房，更谈不上什么性能。”而在推广绿色节能、低碳减排、控制污染和建筑浪费的大背景下，精装修房的确得到较大程度的推广。一些地方政府部门在制定住宅开发政策时，明确规定，根据不同资质的开发企业，要求有一定比例的全成品住宅精装修产品推向市场。
数据显示：经济发达地区精装修房的市场份额约以每年15%~20%的速度快速增长。其中，京津唐地区精装房比例约为30%。以北京为例：2003年，北京精装修商品房很少，但到了2010年5月，北京的精装修项目达到45%以上。此外，长三角地区精装房比例约为50%，珠三角地区精装房比例约为60%，在广州地区，2007年的精装房比例甚至已经达到了70%。
消费理念升级、环保意识增强，也使得精装修房的接受度大幅提高。数据显示，2011年第一季度，有54.8%的被访消费者愿意选择精装房，比2010年上升了9.5%，而愿意选择毛坯房的消费者比例仅占45.5%。
但与此同时，精装房的质量把控问题却成为业内共同面对的难点。据多家主做地产民事诉讼的律师事务所统计，目前精装修楼盘投诉量已占整个房屋投诉的30%。
“这主要还是因为传统的精装修过于依赖现场工人的手艺和责任心，精装修房对现场管理和施工管理的水平要求较高，与此同时行业内缺乏规范，标准化程度较低，一工多能及不规范施工造成了施工质量不稳定及施工隐患。典型的例子是，房屋的漏水率平均达到2%~3%，漏水几乎成了不可解决的难题。此外，油漆、胶等材料的大量使用，导致有害气体的残留，污染了环境。”一家装饰企业的精装修负责人表示。
他认为，要解决这些难题，必须依赖生产方式的转变，也就是要用工业化的方式去实现精装修。工业化的手段是采用流水线作业的生产方式，产品标准度、精细度高。先进的工厂化管理方式，能够有效保证品质，而且其现场以拼接和安装为主，没有湿作业，能够减少污染和建筑垃圾，实现节能环保。
从“毛坯+精装”变身整体精装
精装修的一大好处在于可以通过统一精装设计、采购和施工实现成本控制，并减少能耗和建筑垃圾。但是，由于目前很多精装修项目采取的是“毛坯+精装”的施工方式，即毛坯房设计并建造完成后，再进行精装设计和施工，在施工过程中发现由于前期预留的很多点位不合适而需要改造，反而浪费了时间，增加了成本。
而把精装修住宅视为一个整体，将设计前置就成为解决这一问题的最好途径。目前在业内，包括万科、亿城等多家开发商都实现了设计前置。
亿城集团副总裁周柏生介绍，2002年底到2003年初，亿城就改变了设计流程，使精装修设计前置，当第一轮建筑户型方案做完后，从精装修设计角度，给户型提出反馈意见，确定好适当的尺度、点位，并将此反馈给建筑师，由建筑师将设计要求发送给土建设计院的各个专业设计师。2008年精装修设计流程进一步完善为户型优化和精细化，在优化的基础上进行细化，实现了所有点位模块化。
“从节能环保和节省材料的角度而言，做好精装修住宅设计的模块化与标准化非常重要。”周柏生说。
而精装标准化包括了户型的标准化、风格的标准化和产品的标准化，这一过程并非靠开发商单独能够完成，而需要部品商的配合。
以绿城为例，此前其通过大量精装修项目构筑了自己的标准，积累了相当一批有实力的供应商。目前，绿城正在试水代建和电商模式，其输出的其实正是自己的精装标准和部品商配套。绿城电商还正在着手制订不同标准的精装修配材方案，通过对产品标准化、需求标准化、设计标准化、方案标准化、整体标准化的研究，达到精装用材的标准化。
如果要着眼于住宅全生命周期的使用性能，则还要考虑住宅的可变性，而这已经可以通过CSI住宅体系（结构体与内装体分开的房屋体系）来实现。
通俗地讲，CS1住宅内部由一扇扇内隔墙板组成，把空间分割成一个个独立的房间，从外形上看与普通的装修房并无多大的差别。但其独特之处就在于这些内隔墙板可以拆除并进行自由组装，满足不同时期住户对于住宅空间的需求。比如，当二人世界升级为三口之家时，原先的两室一厅就可以自由变为三室一厅。
此外，CS1住宅设有双层地板，各种管线铺设在架空地板层里，维修起来特别方便。正由于各种管线铺设在架空层内，可以让户内的隔墙、厨房、卫生间和各种管线等填充体自由分布，这样，户内的厨房、卫生间、内隔墙就可以根据住户的意愿进行安排、布置，使户型随住户需要“想变就变”。
虽然目前国内的CSI住宅还只有雅世·合金公寓等个别项目，但近两年住宅产业化逐渐得到推广，也使得CSI住宅的推广在加速。
而一旦CSI住宅得到推广和普及，建筑部品行业也将迎来变革，最重要的特征无疑是部品模数化、集成化。因为CSI住宅会集成大量部品，仅管线方面就有给水、排水、消防、中水、强电、电视、电话、网络等。
关注住宅精细化设计
除了生产方式和设计方式的转变以外，在过去几年，从风格到功能的转变也是住宅精装修的一大趋势。
其实这得益于中国房地产行业向日本学习住宅产业化的生产方式，与此同时也逐渐学习到了日本住宅的精细化设计方法。
日本住宅的所有空间均会得到充分利用，衣柜多采用嵌入式，从嵌入洗衣机到嵌入小型家电，都是从节省空间角度出发，相邻房间双面用柜交错储藏很常见。储藏室、生活服务阳台、紧凑的书房，空间划分合理紧凑。
这与日本地少、房价高有关，但更重要的还在于精细化设计的理念已经深入到了设计师们的头脑当中。而这同时基于日本的开发企业对业主生活习惯的洞悉与理解。
以日本积水公司为例，其在过去30年里对日本数以千计的家庭进行了持续性的深入研究，正是这些细致研究和海量数据才有了现在他们公司大量人性化的设计。对比国内的住宅设计，大量的公司是以小业主购买力和家庭生命周期等为主要设计依据，极少有系统、深入研究小业主生活习惯的。这就造成了，很多精装修项目看起来很豪华、很大气，真正居住起来却存在诸多不便。
不过，这种状况也正在发生变化。一方面在于目前已经有企业开始重视并展开对业主生活习惯的调研。另一方面则是一些企业在开发精装修住宅时，将各种空间的功能考虑得更为周到。比如，在一些项目中，哪怕是一个面积不大的卧室，也要在其内设置一个衣帽间。而即使是一个较小的卫生间，也要实现干湿分离，将马桶、浴室和洗脸间分开，更加方便不同家庭成员的不同使用需求。
而这些细微的改变，其实都是这场精装变革的征兆。
