张宏伟：5月65城房价上涨 房价连续12个月上涨的五大原因
张宏伟
同策咨询研究部总监
5月65城房价上涨，房价连续12个月上涨的五大原因
2013年6月18日，国家统计局公布2013年5月新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况：
(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，持平的城市有2个，上涨的城市有65个。环比价格上涨的城市中，涨幅最高为2.9%。
(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。5月份，同比价格上涨的城市中，涨幅最高为15.5%，涨幅比4月份回落的城市有1个。
此前，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格 为10180元/平方米，环比4月上涨0.81%，自2012年6月连续第12个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.19个百分点，其中77个城市环比上涨，22个城市环比下跌，1个城市与上月持平。
热钱涌动助推房价通胀预期与房价上涨
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2013年1-5月全国居民消费价格平均总水平比去年同期上涨2.4%，仍然处于高位持续通胀增长阶段。诸如国内“稳增长”背后货币“流动性”的持续宽松、欧盟与澳大利亚等国家的降息、美国与日本等国货币滥发等，这些内外因素已经不可避免使CPI不断面临反弹压力，通胀预期也会越发明显，最终也会诱导中国新一轮的资产价格上涨，尤其是房价的上涨。
中指系统公布数据显示，2013年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格 为10180元/平方米，环比4月上涨0.81%，自2012年6月连续第12个月环比上涨，正是在这样内外热钱涌动的市场背景下产生的。
国家统计局数据也显示，2013年5月全国居住价格同比上涨3.0%。其中，住房租金价格上涨4.3%，水、电、燃料价格上涨1.9%，建房及装修材料价格上涨1.1%。
从国内环境来看，央行发布的数据显示，2013年1-5月份中国国内M2同比增速为16%左右，均高于政府工作报告中提及的广义货币增长13%的目标。其中，5月末，广义货币(M2)余额104.21万亿元,同比增长15.8%，比上月末低0.3个百分点，比上年同期高2.6个百分点。M2 2013年同比增长13%表明市场流动性进一步宽松，稳定的经济环境以及仍然较为宽松的货币政策一定程度上使CPI不断面临反弹压力。
此外，国家统计局6月9日发布数据显示，2013年5月份，全国工业生产者出厂价格(PPI)同比下降2.9%，环比下降0.6%。工业生产者购进价格同比下降3.0%，环比下降0.6%。1-5月平均，工业生产者出厂价格同比下降2.1%，工业生产者购进价格同比下降2.3%。这个数据说明，2013年宏观经济数据在第二季度仍然不太乐观。从宏观经济角度而言，如果上半年宏观经济数据有可能不乐观，整个2013年上半年有可能仍然成为经济触底的市场阶段，在这个阶段，为了保证宏观经济“稳增长”，央行有可能在第三季度再次降息或降准。“降息降准”后，适当释放市场“流动性”，刺激今年下半年宏观经济继续复苏反弹，也配合2.0版“四万亿”资金对于宏观经济“稳增长”的作用。
“降息降准”的市场预期，再加上随着我国经济发展逐步进入新型城镇化阶段，农产品价格、劳动力、土地价格都在上涨，成本推动型通胀压力与市场流动性的再次宽松将助推国内通胀预期的增加，同时，也将进一步助推中国新一轮的资产价格上涨。
从国外环境来看，5月7日，澳大利亚联储货币政策会议决定降息至2.75%。此前的5月2日，欧洲央行决定下调欧元区主导利率25基点至0.5%的历史新低。一天后，印度央行宣布今年的第三次降息，将基准利率下调25个基点至7.25%。加上美国、日本仍在持续的大规模量化宽松政策，欧美流动性进一步趋于宽松。反观中国，宏观经济处于弱复苏态势之中。与此同时，内外利差扩大背景下，热钱压境态势明显。这将导致国内输入性通胀压力加大。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，国内外两种市场热钱“流动性”宽松趋势的重合，对国内物价上涨进而通胀的影响不容低估。在这样多种因素影响之下，国内通胀预期的不可避免，国内大中城市的房价持续上涨也将继续。
我们看到，在国内外市场“流动性”充裕的市场背景下，2013年6月18日，国家统计局公布数据显示，2013年5月与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，持平的城市有2个，上涨的城市有65个，自2012年6月连续第12个月环比上涨。
房价连续第12个月上涨的五大原因
2013年5月房价自2012年6月止跌后连续第12个月环比上涨，从原因角度来讲，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要可分为五方面：
第一、货币供应量增加导致市场热钱流动性宽松与通胀预期，这是导致房价持续上涨的最根本的因素。
国家统计局数据显示，1-5月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.4%，尽管这个值仍然在全年通胀控制目标4%以内，但是，CPI在过去高位基础上的增长仍然暗示着通胀预期的加剧，会诱使人们继续寻求投资保值增值的渠道。
此外，央行的数据显示，当前的信贷以及流动性扩张形势较为迅猛，2013年1-5月份中国国内M2同比增速为16%左右，均高于政府工作报告中提及的广义货币增长13%的目标。截止5月末，广义货币(M2)余额104.21万亿元,同比增长15.8%，比上月末低0.3个百分点，比上年同期高2.6个百分点。M2 2013年同比增长13%表明市场流动性进一步宽松与通胀预期的增加，仍然较为宽松的货币政策将诱使一部分投资客进入房地产市场，总体上利好2013年楼市，也会促使房价继续上涨。
第二、二手房交易20%个人增值税政策执行“悬”空后，新房市场交易继续放量，基本回归到政策发布之前的正常成交水平，政策对于新房市场来讲影响并不大，最终导致量平价涨的结果。
第三、市场基本面总体逐渐开始好转，基本面好转势必会带动成交量的上升，随之会带动供求关系紧张与价格坚挺，甚至开发企业开始利用“少量多批”、“封盘”等营销手段，推动涨价的现象的上演，这样的市场情况在一线城市及部分二线城市表现较为明显。
第四、以一线城市为代表的重点城市成交量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。
中指系统数据显示，2013年5月十大城市住宅均价为17202元/平方米，环比上月上涨1.05%。具体来看，广州上涨2.52%，涨幅最大，成都涨幅为2.10%，北京、深圳、南京涨幅在1%-2%之间，重庆(主城区)、杭州、上海、天津涨幅在0.1%-1%之间，武汉微幅上涨0.08%，涨幅最小。
第五、品牌房企通过境内、外多渠道融资与加快销售，资金面有所改善，资金面相对不紧张也会导致楼盘定价略微上调与房企在土地市场不断抢地。
同策咨询研究中心数据显示，2012年一季度140多家上市房企中48%的企业速动比率在0.5以下，尽管部分企业仍然资金面相对紧张，行业整体偿债能力较差，如果没有充裕的现金流回收，资金链断裂的风险加大，但是，相比去年第三季度约60%左右的房企速动比率在0.5以下来说，大部分房企资金面有所改善，这也就导致开发商在定价上会相对比较灵活，不会再受制于资金面紧张的局面。
土地价格上涨，“面粉”价格贵，房价难改上涨预期
国家统计局数据显示，今年1-5月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.4%，暗示着通胀预期的仍然没有消失，同时，通胀预期诱使房价上涨局面已经传导至土地市场。
从当前土地市场变化特征来看，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，基本呈现如下四点特征：
第一、宏观市场“基本面”转好，房企资金面不太紧张，品牌房企开始积极拿地“换仓”布局下一轮市场发展机会；
第二、当前土地市场热点主要还是一二线城市，尤其是一线城市，品牌房企重返一二城市，突显房企布局战略与一二线城市投资价值；
从当前土地市场来看，由于一二线城市房地产市场“基本面”优于三四线城市，对于开发企业来讲，选择一二线城市进行拿地，无论对于开发企业，还是对于未来的购房者、投资客，总体上一二线城市土地保值增值的价值为开发企业、购房者、投资客都会带来规避通胀预期的价值。因此，从土地市场热点来看，开发企业出于战略布局考虑积极布局一二线城市房地产市场。
数据显示，全国北上广深四个一线城市前5个月土地出让金1411.8亿元，同比增3.5倍；上海6月将入市土地119.8万平方米，环比5月涨130%，6月上海土地起始出让金为去年同期7倍 供地量再攀新高。一线城市退地潮与品牌房企重返一二城市的战略布局将共同突显一二线的城市的投资价值，同时，也将助推这些区域的地价、房价继续上涨。
第三、拿地动作较多的基本为品牌房企，拿地地块基本为优质地块，证明从土地市场开始，优势资源开始向品牌房企集中。以后整个房地产市场市场集中度会因此而逐渐提升；
第四、土地市场由去年下半年以来的溢价率表现较率高转为楼板价的实际上涨。由于政策的干预与土地市场回暖，土地市场总体溢价率会降低，但是，起始楼板价或成交楼板价会上升，也就是土地价格开始进入上涨通道。
土地价格上涨，“面粉”价格贵，也就意味着房价难改继续上涨预期。尤其是最近一段时间由于政府推地策略与品牌开发企业布局策略的调整，品牌开发企业在一二线城市的土地市场兴风作浪，“地王”现象频出，导致当前土地市场虚热，这有可能推动土地市场价格持续走高，房价自然而然也就不会降下来。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从全国市场来看，当前，土地市场成交量开始大幅回升，土地价格还没有出现大幅反弹的市场背景下，当前仍然是相对比较好的拿地时机，在今年上半年，及时跑量回笼资金，然后将资金投入到土地市场拿地，换仓谋求下一轮市场的发展机会仍然是大多数房企战略上的选择。
从土地市场未来发展趋势来看，一方面优质地块被具有资金实力的大型开发企业拿走，中小开发企业拿地的机会越来越少，另外一方面，优质地块越来越少，随着市场基本面的回暖，非优质地块后期的推出也会引起部分大型开发企业的关注，此时，土地市场价格有可能因此而水涨船高，中小开发企业此时拿地心有余力而不足。最终一部分中小房企因土地储备不足会逐渐退出房地产市场，整体上加速房企之间洗牌与房地产市场的集中度的提高。
对购房者建议：买早总比买晚划算
国家统计局数据显示，1-5月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.4%，尽管这个值仍然在全年通胀控制目标4%以内，但是，CPI在过去高位基础上的增长仍然暗示着通胀预期的加剧，会诱使人们继续寻求投资保值增值的渠道。
此外，在欧盟与澳大利亚等国家的降息、美国QE3、QE4推出、日本货币滥发等国外市场流动性泛滥的市场背景下，在国内“降息降准”的市场预期、通胀预期日趋明显的市场背景下，热钱会在中国楼市周边寻找进入的机会。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，国内外两种市场“流动性”宽松趋势的重合，对国内物价上涨进而通胀的影响不容低估，或将引发中国新一轮的资产价格上涨。“新国五条”细则短期内的作用并不能改变房地产市场“基本面”已经趋好的事实。在这样的市场背景下，房价持续上涨已不可回避。
此外，和去年下半年相比，土地市场价格已经出现一定变化，土地市场由去年下半年以来的溢价率表现较率高转为楼板价的实际上涨。也就是说，“面粉”在贵，“面包”势必会涨价，也就是说，在土地成本上涨的市场背景下，房价也不可避免会持续上涨。
因此，对于普通老百姓来讲，只要根据自身预算尽可能早的买房就可以。在楼市基本面持续回暖与好转的市场背景下，房价持续上涨已成为共识，“买早总比买晚划算”是一个基本常识。
