张宏伟：“地王”频出 或引发短期土地新政干预
张宏伟
同策咨询研究部总监
截至2013年5月底，“国五条”细则政策已出台3个月，在经历了短暂的沉静期后，重点城市土地市场呈现逐渐升温态势，政府集中推地和优质地块批量入市激发了开发商的拿地热情，交易量稳步回升。1-5月，全国10重点城市中7个城市住宅用地供求量同比增加，其中杭州涨幅比例最大。
当前，北京、上海、广州等一线城市开始大规模推地，昆明、合肥、武汉、无锡、温州、石家庄、南京等二三线城市已经亮出大规模的推地计划，其他未公布城市推地的动作也明显增加。
当前土地市场五大基本特征
国家统计局数据显示， 1-4月，全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，土地购置费1912亿元，同比增长66.0%。
同策咨询研究中心数据显示，1-5月，10重点城市中除重庆、武汉外住宅用地累积供应量均超过去年同期，同比涨幅最高的3个城市为杭州、北京和上海，涨幅分别为1351%、851%、126%，重庆、北京和天津分别以480万平方米、292万平方米、289万平方米的累积成交量排名前三位。
从当前土地市场变化特征来看，同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，基本呈现如下五点特征：
第一、宏观市场“基本面”转好，房企资金面不太紧张，品牌房企开始积极拿地“换仓”布局下一轮市场发展机会；
第二、当前土地市场热点主要还是一二线城市，尤其是一线城市，品牌房企重返一二城市，突显房企布局战略与一二线城市投资价值；
第三、拿地动作较多的基本为品牌房企，拿地地块基本为优质地块，证明从土地市场开始，优势资源开始向品牌房企集中。以后整个房地产市场市场集中度会因此而逐渐提升；
第四、土地市场由去年下半年以来的溢价率表现较率高转为楼板价的实际上涨。由于政策的干预与土地市场回暖，土地市场总体溢价率会降低，但是，起始楼板价或成交楼板价会上升，也就是土地价格开始进入上涨通道。
从成交楼面均价来看，2013年5月全国300个城市成交楼面均价为1190元/平方米，环比上涨23%，同比上涨58%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为1648元/平方米，环比上涨21%，同比上涨52%。
从溢价率角度来看，2013年5月全国300个城市土地平均溢价率19%，较上月增加2个百分点，较去年同期增加15个百分点；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率22%，较上月增加2个百分点，较去年同期增加17个百分点。
第五、重点城市商办用地在此轮市场表现中较为突出。一方面是因为政府新的规划频频出台，如上海前滩、南外滩、临港新城等等，市场热点及新的发展规划机会使开发企业加速布局这些价值洼地，另外一方面，住宅市场频频调控，也是一些企业开始考虑转型商业地产，以持有一部分物业规避住宅市场调控对于公司发展的影响。
“地王”频出，或引发短期土地新政干预
从新国五条细则落地之后全国土地市场表现来看，2013年5月以来，中国土地市场持续升温，高单价、高溢价地块频现、多地“地王”记录屡被刷新。土地市场由去年下半年以来的溢价率表现较率高转为楼板价的实际上涨。
例如：5月9日，上海浦东新区世博会地区拍卖的其中两个地块，楼面单价接连刷新该市年内单价“地王”。其中一块甚至以超过4万元/平方米的价格创下上海三年以来的楼面地价新高。广州本月亦是一连拍出三个“地王”，其中海珠区一临江地块楼面地价高达3.5万元/平方米，刷新白云区月初刚诞生的“新地王”纪录。5月3日，长沙金融生态区的一商住地块，以35.79亿元的总价，刷新长沙2012年的最高纪录。2013年5月29日，沪总价地王刷新，北京福润天成房地产开发有限公司46亿夺长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块，溢价57%，楼板价29229元。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，在房地产市场基本面刚刚回暖的市场环境下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，调控效果功亏一篑，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”宽松为主的时期转为再度“阶段性”收紧。
5月27日，已经获得7个报价、原计划将于28日成交的北京市丰台区花乡夏家胡同住宅用地“准地王”被紧急叫停或许就是政府政策干预的表现之一。但是，后续土地市场如何来走，在“炒地价”与“控地价”之间，在“炒地价”与“控房价”之间，政府和开发企业如何进行平衡，都是值得我们思考的问题。
在这个阶段，北京传言要“限房价，竟地价”，广州已经是限地价拼配建保障房，上海和其他土地市场相对较热的城市近期或许也有可能出台土地新政，调控相对开始高企的土地价格。
尽管暂时没有听说上海和其他城市会出台土地新政的消息，但是，此前上海在出让土地的时候，有的地块本身就有配建5%保障房的要求，上海或其他城市极有可能重新重视土地政策中“配建”对于土地市场调控的作用。
那么，这些土地新政对于土地市场会有哪些影响？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，根据经验来看，如果出台配建等方面的土地新政，预计也只是短期内政策，也不会所有的地块都这么执行，只是局部区域个别地块来执行。如果这些地块容易引起市场炒作，那么就有可能利用这样的方式短期内给土地市场降温。
但是，要从根本上缓解地价上涨的现象，还必须想方设法增加土地供应。以上海为例，虽然近两个月的土地市场供应量和成交量看上去比较大，成交也很活跃，但很大比重是商办用地，宅地的比例并不大。而上海市2013年住房住房用地(含保障性住房用地、商品住房用地)供应计划面积是1000公顷，这个供应量其实并不高，和去年是持平的。
因此，对于一线城市等土地资源供应紧张的城市，笔者建议：
1、加大城中村、棚户区、市中心厂房等方面的改造力度，使这些闲置土地资源尽快盘活，以储备更多的商品房用地土地；
2、取消经适房，利用现有经适房用地、经适房资源形成市场供应；
3、从基础设施、配套等多方面加强对于郊区新城开发建设力度的支持，加大新城土地出让力度，以缓解土地市场供应紧张的问题。
对于土地资源供应偏大的城市，笔者建议：
1、 引导土地出让和供应的节奏，合理控制土地出让规模；
2、 查处违法用地， 保障土地资源有序合理使用。
不要错过性价比较高的拿地“换仓”时机
据媒体报道，4月16日，国土资源部对外公布了2013年全国住宅用地供应计划，计划供应总量15.08万公顷，其中商品住房用地10.92万公顷，与去年计划供应量相比，降幅分别为12.6%和10.7%，这是全国住房供地连续第二年减少。
对于企业来讲，政府公布供地计划的同时开始大规模推地，开发企业应该怎么样去把握好当前土地市场的机会呢？ 同策咨询研究中心总监张宏伟认为：
首先，市场基本面正处于复苏、回暖这样的转型过程中，企业应该把握好转型过程中的市场机会。
在“基本面”已经持续好转的市场背景下，加上通胀预期的因素，以及新“国五条”细则发布后一手房“免税(20%个税征)”的效应，这将进一步影响购房者入市的步伐，总体上助推新房市场继续放量，这对于提振开发企业拿地的信心起到非常重要作用。
其次，把握好政府大规模推地的时机。2013年3-4月这个时间段，2013年各个地方政府供地计划陆续出台，这也为各大房企在拿地、战略布局上也有了更多的选择。在这样的时间段，企业要把握好政府大规模推地的时机。
第三、不要错过性价比较高的拿地“换仓”时机。
从全国市场来看，当前，土地市场成交量开始大幅回升，土地价格还没有出现大幅反弹的市场背景下，当前仍然是相对比较好的拿地时机，在今年上半年，及时跑量回笼资金，然后将资金投入到土地市场拿地，换仓谋求下一轮市场的发展机会仍然是大多数房企战略上的选择。
第四、把握好拿地时机离不开多渠道融资的支持。数据显示，截至目前，2013年年内，近30家的房企年内海外融资总额度已经接近800亿元。同时，我们也看到至少有协信等6家房企准备在香港上市，上市前后这些企业势必也会有大规模的融资、拿地行动。
从以上分析我们看看出，对于现金流回收效率较好的企业来讲则面临着比较好的拿地机会，对于他们来讲，当前土地市场的“春天”就是拿地的机会。我们看到，现金流充裕的企业尤其是高周转企业、央企地产企业正在加速拿地，并且所拿的地块基本上是市中心优质地块。
2013年上半年以来全国各地出现的总价“地王”、楼板价“地王”等，其实并不稀奇，因为这些地块本身就是市中心优质地块，这些“地王”的出现大多数不是因为溢价率过高导致的。
把握好拿地机会，关键在2013年上半年
我们看到一方面政府正在大规模推地，另外，一些一二线城市也在拿出不少优质地块吸引开发企业过去投资。
从一定意义上讲，市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致龙头开发企业看好一二线城市的这些地块的推出。
从市场表现结果我们也看出，龙头开发企业看好一二线城市这些地块的推出，一定程度上导致优质资源向龙头开发企业不断集中的趋势。土地资源向龙头房企集中也就意味着商品房市场的集中度也会越来越高，并且会伴随着市场的发展逐渐提高。
总的来看，行业发展经验也表明，在楼市调控政策收紧，市场流动性不断收紧的市场背景下，哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企能够把握好市场尤其是土地市场底部的机会，尽快将手头持有现金转为土地，及时“换仓”谋求下一轮的房地产市场发展机会，哪些房企将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于企业来讲，把握好现在，在2013年上半年，土地市场成交量开始大幅回升，土地价格还没有出现大幅反弹的市场背景下，应该抓紧时间跑量回笼资金，否则跑得慢了也就可能陷入市场僵局，错失这一轮相对较为便宜的土地市场拿地机会。换一句话说，楼市没有加时赛，在未来市场不会给任何一个企业一个理由让其可以重来一次，在当前，把握好当前的市场机会，就把控住了未来，否则，可能与机会失之交臂，落后于其他房企。
