新浪乐居讯(编辑 李申伟)精装修成品房作为发达国家房地产的主流态势，近年来在国内也日渐升温，不少开发企业也一度喊出“杜绝毛坯房”的口号。然而，当下的精装修在楼市里却有了更多意味。短短两个月内，南京两家具有代表性的项目精装改卖毛坯，让人不得不重新审视其在楼市里扮演的“角色”。

  一会是精装一会是毛坯 精装修成了房价调节器

  6月13日一早，微博上传出消息，河西大盘苏宁滨江壹号做出营销策略调整，将在售房源由精装交付改为毛坯交付。

  精装改卖毛坯后，该楼盘售价由原来的均价27000元/平米调整到21000元/平米，直降6000元/平米。

  据了解，苏宁滨江壹号在售房源主力户型为136平米两房，166平米三房，200、238平米四房及400平米顶层复式房源。按照总价计算，最小的面积的房源总房款也是缩水81万元，最大的238平米降价则是有143万元，是南京“限购令”实施之后河西板块最大的降幅。

  事实上，类似苏宁滨江壹号这样精装改毛坯的现象，在南京楼市中并非孤例。

  5月9日，江宁板块的改善盘藏龙御景向意向客户发送短信，通知精装改毛坯的消息。短信中称“11800元/平起，买雅居乐藏龙御景品质好房，即日起火爆认筹，125-177平稀量指定团购好房，今春感恩大放价！【雅居乐】”。

  随后，5月13日藏龙御景就将 16、17号楼的117套房源以毛坯形式发售，而这批均价13000元/平米左右的毛坯房源开盘后很快销售量达到六成多。而此前，该楼盘精装房的均价达到了18000元/平米。

  曾经的城中“天价盘”菲呢克斯国际公寓，曾在去年7月放出消息，进行特价房促销。这家楼盘推出一批毛坯房，价格应声从44000元/平米跌落至28000元/平米。在当时市场成交回暖、一些项目趁机涨价局面下，它精装改卖毛坯单价直降万元的举动，也着实令市场震惊。

  而早在2011年，位于奥南板块的朗诗绿色街区 ，也是采取了类似的手法，将部分房源除去精装科技系统，从而降低了售价，之后就迎来了快速销售局面。

  此外，位于南京江宁板块的科技住宅骋望骊都，开盘初的价格为15800元/平米，是南京江宁板块少有的高价盘。然而，在严厉楼市调控的背景下，该楼盘在上市之初陷入了销售困局。为了改变销售情况，很快，骋望骊都就推出毛坯房，户型上也做了调整，毛坯房源价格最低时仅8999元/平米。

  有从精装改到毛坯的，当然也会有毛坯改精装的，而且是为数甚多。

  去年2月，开盘后一直卖毛坯房的招商紫金山1号推出精装修房源，同时还是208—315平米的大户型房源，在当时的市场上也是引发了一番热议。

  而到了今年，富力城、21世纪百家湖1号、托乐嘉城市广场以及金浦名城世家等项目也都是纷纷上马精装修房源，像托乐嘉城市广场最后一批上市的旺邻居10、11号楼，一共是214套精装房源，该批房源折后均价17000元/平米销售后，当天卖出2个亿。

  “要么是为了借机涨价，要么借此提高性价比来为跌价打掩护，精装修现在已经成了开发商的价格调节器”，有业内人士认为，精装修在现阶段已经变成了一种市场工具，而非其原来的产品内涵。

  价格监管法规迟迟未出 精装怪象是结构性矛盾

  本来该作为一种市场发展趋势的精装修，缘何在现阶段成了开发企业手里的“调价器”呢？

  从开发商角度上来看，在限价时代通过拆分房价的方式，既能规避限价措施，又可实现增收的目的。

  以新近开盘的城中精装盘金基尚书里为例，购买该项目的购房者，需要和开发商签订一个购房合同，内容是涵盖毛坯房的合同。同时，买房人还需要和开发商指定的建设公司签订一个精装修合同，而且买房人如果要买这家楼盘的话，只能选择此种捆绑式销售。

  按照住建委相关负责人的回答，开发商申报预售方案时，监管部门核准其毛坯房价格后，开发商销售时不能高于申报价格。但是买房人另外签订的精装修合同，并不在审核范围，也就是说目前的监管只核准毛坯不管精装。

  在一些楼盘销售人员看来，限价并未规定是毛坯还是精装，只要毛坯成交价在申报范围里就没问题，使用这种手法的楼盘也并不在少数。

  同理，当需要降价促销的时候，精装修便成了调低售价的手段。当然开发商们也是有各种苦衷。一头是企业销售指标压力越来越大，可市场压力同样在增大；另一头监管部门对售价的限制更加严格，此种背景下利用精装修来进行价格拆分也就不足为奇。

  回到精装修本身上，虽然在发达国家，精装修成品房市场份额已经超过七成，但是在我国多数城市精装修比例不过一两成，精装修在中国房地产市场仍然处在初级阶段。

  在精装修技术规范上，国家建设部门早在2005年就颁布了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》。2010年6月，国内首部具有强制性条文的成品住房装修技术标准——江苏省《成品住房装修技术标准》也已正式实施，对各种成品房都给出了最低配置要求。

  2011年江苏省住建厅联合财政、税务和银行部门下发的《关于加快推进成品住房开发建设的实施意见》中更表明，2015年，苏南城市中心城区新建住房中成品住房的比例达60%以上，其他地区达40%以上，而这两个数据是目前南京成品房占比的3倍和2倍。

  但是涉及精装价格标准的法规，却一直难觅。

  其实早在2008年，便传出南京出台新政规范精装修价格的消息。

当年4月南京物价部门的负责人曾对媒体表示，“南京市物价、房产、建委正联手制定针对精装修行为的监控政策，初步想法是制定精装修行业标准，对开发商的精装修行为进行规范。同时要求开发商进行菜单式操作，他们须提供几套不同价格的精装修套餐，以供购房者选择。”

  依照物价部门的介绍，除了采取菜单式操作外，还准备让开发商对装修部分所用材料明码标价，并且这项政策的草案已基本拟定，至于是否出台、何时出台将视调研进展情况和结果而定。

  然而，多年过去类似精装修房价格监控政策却并未推出。

  南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华认为，精装修成为开发调节器的表层原因在于，只有毛坯房源处于监管之中，精装修部门不在此列，而精装修房价格监控政策却迟迟未有推出，从而出现了这一“怪相”。

  “如果从深层次分析，以近期南京一些豪宅项目精装改毛坯来说，则是源于目前价高者得的土地出让制度，由于地价高为了赚取利润开发企业只能争相做精装；但是由于豪宅市场客群更为集中又十分复杂，一些项目前期客户分析失误，出现问题后只好改毛坯变相降价，这也是现阶段房地产市场路径依赖、结构性矛盾的一种体现”，吴翔华说。