中房观察：房产税时代来临？
来源：中房网
有关房产税试点扩容，一时间山雨欲来风满楼。
对此，发改委有关负责人回答记者提问时表示，今年房产税会有具体动作。目前已由住建部牵头、国税总局以及财政部相关人士组成了专门机构，对房产税的试点扩容以及全面开征做相关调研准备。中房网从发改委相关人士处获悉，房产税试点将在今年推广。
关于“房产税试点扩容”的消息，今年以来，相关部门已经多次吹风。在今年春节后召开的第一次国务院常务会议上，当时出台的楼市调控“新国五条”就提及要求扩大个人住房房产税改革试点范围。随后的第十二届全国人大一次会议审议的计划报告，在谈及今年改革任务时，也再次提及“逐步扩大房产税改革试点范围”。至今年5月，全国6个城市的住房信息已联网住建部，被视作房产税扩容开征的基础。
推广开征房产税已经被列入政府的施政日程。今年5月中旬，国务院同意发展改革委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中已经明确提及：“扩大个人住房房产税改革试点范围。”这意味着未来，房屋税民将越来越多，中国不可避免地将走入房产税时代。
谁是下一批：杭州、深圳、成都？
哪些城市将成为下一批开证房产税的试点城市？
对此，前述国税部门副负责人表示，主管部门倾向于“能区别于其他城市的城市”，尤其是“分属不同区域且房价过高、上涨过快的二线热点城市”。
若以房价过高为标准，从区域分布来看，根据某研究院的统计，今年5月，东北地区中，大连新建住宅均价为11638元/平方米，比沈阳的均价高出近4000元，也比另外两个省会城市哈尔滨、长春高。此外，位于华东的杭州、西南的成都、华南的深圳，这些地区房价最高的城市，也很有可能被纳入下一轮房产税的开征试点。
这其中，以杭州的呼声最高。今年1月21日，浙江省社会科学院发布的《2013年浙江发展报告》(浙江蓝皮书)也明确指出，杭州等城市将首批进入征收房产税的城市之列。亦有知情人士表示，2012年年底国税总局高层曾来杭州调研房产税事宜，目前杭州房产税方案已经成型并上报至国务院待批。
如果以房价涨幅看，根据克尔瑞、易居房地产研究院和上海易居房地产研究院发布的《中国城市住房价格288指数》报告显示，2013年5月，广州、北京、杭州的房价指数同比涨幅均超过了10%，深圳、成都无论同比与环比也都明显上涨。
中联地产二手房研究院总经理肖小平认为，深圳有可能进入一轮试点。在他看来，深圳对政策的敏感度非常高，中央如果要推行一项政策，想要看看政策的效果，那么深圳就会是一个试点效果比较好的选择；深圳房地产市场的市场化程度很高，市民对政策的理解和领悟能力都比较快，整个深圳会对政策效果反应很敏感，因此试点效果也会很明显。
综合房价过高和上涨过快两点因素，深圳、成都开证房产税的可能性最高。
如果从地区间的平衡看，目前已经试点开证房产税的上海、重庆，分别位于华东和西南，因此，下一批试点城市，很可能会覆盖东北、华北、西南、华南，因此，对应的该地区的大连、北京、成都、深圳的入围的可能性也较大。深圳市地税局副局长杨龙今年5月间曾表示，新“国五条”提出扩大试点范围，深圳作为一线城市开征房产税的可能性非常大，且具备征收房产税的基础条件。
从城市级别和规模来看，目前沪渝两地均属一二线特大城市，既是中央直辖市同时也是国家中心城市，因此，下一轮试点很有可能会覆盖大型城市和中型城市，计划单列市、省会城市和地级市，以便更好地丰富房产税试点的城市类型。
考虑到今年以来，嘉兴、汕头、芜湖等地的房价涨幅也较为明显，因此，芜湖、嘉兴两个中等规模的省辖市，也很有可能入围新一轮试点范围。合肥学院房地产研究所所长朱德开教授认为，在财税系统，特别是房产价格评估、房产登记以及与银行系统的配套等问题上，安徽都具备了房产税征收的条件。
尽管北京的符合房价绝对值、涨幅、地区平衡等多个因素，但业内人士普遍认为，考虑到北京住宅中有大量为军房和公房，因此，实际的数据采集、征收难度很大，入选开证房产税试点城市的可能性很小。
在上海、重庆试点房产税之前，2003年财政部和国税总局分三批，在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省(区、市)启动物业税“空转”试点，有业内人士认为，新一轮房产税试点城市可能在已经启动“空转”试点的地区中诞生，比如安徽芜湖、湖北鄂州等地。
沪渝试点：房价未降，效果不明
上海、重庆开征房产税已经两年多，但实际效果并不及预期理想。
沪渝版房产税各有特点，沪版对增量征收、渝办版对存量征收，比较而言，沪版的征收范围更广一些。不过，试点之初，房产税一度被视为打击房地产市场投机行为、降房价的利器。财政部财政科学研究所所长贾康就认为，房产税改革完成后，中国直接税的比重会增加，可以降低流转税税负，从而降低中低端收入者的税收痛苦。此外，房产税改革可以解决中国地方税体系不成型的问题，为地方提供支柱税种，进而落实省以下分税制，促使政府职能转变和市场经济健康化。
但是，在过去两年多时间，房产税开征以后，上海和重庆的楼市和地方税收情况发生了哪些改变？
上海市统计局公布的信息显示，2011年上海新建商品住宅平均销售价格比上年下降5.4%，达成此前提出的全年房价调控目标。但这一数字剔除保障房后，区域新建商品住宅平均价格均有不同程度上涨，其中内外环之间上涨达17.4%。到了2012年，上海房价再度上涨2.04%。上海搜 房数据监控中心分析师张银萍分析，2012年上海商品住宅成交均价无论是最高值还是最低值都超过2011年的水准。
重庆的情况也和上海类似。据重庆世联地产统计数据显示，2012年重庆商品房总体成交建面均价6775元/平方米，比2011年的6027元平方米上涨12.4%。与此同时，2011年重庆市土地出让收入为1344.2亿元，增长47%。可见，重庆房产税的开征对房地产市场并没有产生实质性影响。
华远地产董事长任志强认为，开征房产税对于降低房价几乎起不到作用。任志强对上世纪90年代日本东京的房地产市场进行研究之后发现，当时东京的公寓价格达到了最高峰，而在此之前日本针对房产的税收有16种，包括持有税、土地税甚至包括土地闲置税，这些税收并未能拉低公寓价格。但最后房价泡沫还是破裂了，其破裂不是由房地产市场导致，而是经济导致的。
从房产税对地方政府财政收入的增长看，房产税在税收的总盘子中的占比也是微乎其微，对于地方税制改革的影响目前也并不明显。
根据上海市财税部门公布的《关于上海市2012年预算执行情况和2013年预算草案的报告》显示，2012年上海房产税24.6亿元，尽管已经超额完成预算的109.3%，但是在当年上海市税收总额中占比仅约为2%。不过所占比重正在迅速提升，2012年上海土地出让金总额达875.78亿元，是2012年房产税收入的35.6倍。而2011年上海土地出让金总额为1260亿元，是2011年房产税收入的57倍。
截止目前，重庆市并没有披露2012年的房产税征收情况。2011年，重庆市房产税的征收总额约在1亿元。2012年重庆房产税征收目标为单价12152元/平方米以上的住宅；2013年，这一标准又提高到了12779元/平方米。而根据今年3月的统计，重庆市住房均价仅为6700—6800元/平方米左右，因此，重庆房产税的征收对象仅为小部分人。
重庆市容磁地产机构总经理王雪松表示，房产税的执行对重庆楼市成交量没有影响、对土地市场没有影响，对高端市场几乎没有影响。
目前，上海市还在对应税住宅进行登记。2012年上海市税务部门已对20.8万套住房完成了房产税的征免认定，其中应税住房约3.7万套，约占已认定住房总数的17.8%。再加上2011年认定的近2万套应税住房，两年来上海市共有5万套个人住房需要缴纳房产税。
新版房产税有何新意？
据知情人士透露，新一轮试点城市的房产税征收方案，可能会部分吸收沪版本优点，但总体上还会出现一些新模式。
在征收方式上目前有多种猜测，其主要的问题是收增量还是存量，税率以及免征面积等核心问题。此前相关部门官员透露，本次房产税试点扩容采取的模式很可能不同于现有沪渝房产税版本，决策层需要对多个房产税版本进行评估、选择。
从两年多的实行情况看，上海版本的推广的可能性较大。比较“重庆模式”和“上海模式”的根本区别就是，征税范围不同，重庆对增量房和存量房征税，而上海只对增量房征税。也就是说，重庆房产税改革方案，不仅对居民新购房屋征税，而且对已经购买同时达到高档住房标准的房产也征税。
一些业内人士认为，对存量房征税会遭到地方政府的阻力，但对增量房征税，阻力较小，核实税基也比较容易，所以，目前扩大试点上海版方案比较有优势。在无法进行人大立法程序的情况下，尽量选择征税范围小、税率较低的方案，以避免民意的起伏和反弹，则可推动试点改革的顺利进行。
综合开发研究院旅游与房地产中心主任宋丁认为，深圳对于开征房产税的考量不同，像重庆、上海土地财政支持力量大，可以占到30%—40%左右，而深圳大概只占10%，深圳对于土地财政的依赖性下降。宋丁预计，如果深圳开征房产税，覆盖面可能会偏大，第一步主要针对大户型或者是多套房来征收，目的在于安抚市场；随后逐步扩大到所有房屋都征税。
目前仍有相当一部分学者反对扩大房产税试点范围。
北京师范大学管理学院教授董藩表示，房产税或物业税的征收都是发生在土地私有化的国家，在中国开征房产税没有道理也并不可行。98房改课题组组长、前中房集团董事长孟晓苏认为，增收持有环节保有税的同时要减少流转税，而且征了房产税之后还可以退税，全世界都是按照这个办法在执行，否则将会重复征税。
浙江城建集团副总经理姜莉雯认为，不论是传言版本还是已执行版本，在征收上都存在漏洞。她觉得，由于对购房者在外地持有的房源仍难以界定，所以现在贸然出台房产税有点过于草率。
广州社会科学院研究员彭澎认为，如果新增试点城市的方案以本土意愿为 主，那么地方政府在制定政策时有可能会打一定“折扣”。以增量房为主征对象能够起到一定的对房价抑制的作用，而如果不对存量房征税，则能将方案执行的阻力 减到最小，对既得利益集团有一定保护。因此以增量房为主要征收对象，而不涉及存量房的方案，势必是妥协的结果。
