新浪乐居讯 2013 年5月，深圳房地产市场供应量大幅下降。商品住宅供应2324套，新增面积达24.85万㎡，环比下降69.42%，同比下降15.21%；共7个项目开盘，包含荔海春城花园、承翰陶源花园、前海颐大厦、中信龙盛广场、阅山公馆、深圳湾壹号和幸福城。商品住宅成交5132套，销售面积48.85万㎡，面积环比增长29.97%，同比涨37.50%。成交均价达22805元/㎡，环比上涨1.35%，同比上涨23.96%。

  近期深圳商品住宅市场呈现四大特征：

  1、由于受到4月份集中供应，本月市场供应量大幅下降，环比下降差不多70%。但是成交量开始跃升，成交套数环比增长26.34%，成交量比较可观，上月的供应量在本月开始逐步去化。

  2、本月新盘市场成交量较好，成交量依然以关外的宝安和龙岗为主力军，如5月成交冠军水榭春天6期成交套数达到441套，主力户型70~90㎡公寓、88~144㎡3房，刚需户型配比高，去化速度快，加上龙华新住宅区，价值潜力大。

  3、2013年5月商品住宅成交5132套房，成交均价依然坚挺，为22805元/平方米，较4月略有上涨。

  4、大面积、高价格的改善型产品去化速度较慢，如合正荣悦府先推楼王大户型单位，去化24套；振业城上观的大平层顶层复式去化10套。

  5月深圳商品住宅供应有所下降，但成交受4月集中推案影响环比大涨，其中中小面积户型开盘当月基本销售完毕，部分热销项目仅余下中大户型产品。目前市面上存量较大的为百平方以上的大中户型，但随着改善性需求的逐步入市及“一步到位”购房目的的增加，此类房源将迎来成交高峰。届时市场成交价格将随着产品结构的改变而出现小幅上涨，下半年需要时刻关注政策的变动方向，房企仍应以快速去化为目的。

  从供求来看，5月深圳商品住宅市场供应量冲高回落，而成交量受4月新盘集中推案作用上涨明显；新开盘项目的中小面积户型去化速度快，热销项目基本在开盘当月即售罄此类产品。

  从房价角度来看，深圳一季度房价同比涨幅为11.76%，已远超过房价控制目标“红线”9%，目前更是在2万元大关上企稳。5月成交项目以龙华、香蜜湖板块为主，房价受板块成交占比及产品结构调整的作用持续上涨。

  在这样的背景下，近期哪些项目更值得关注？哪些项目定价合理？哪些项目更具上涨潜力？基于此，我们通过CRIC房价系统做出的指导价与项目实际售价进行对比，为您发掘市场价值洼地。

  一、一手房价格指数：5个月指数一路增长，上半年供应量集中在4月，5月开始快速去化，房企仍以快销为主要目的，价格指数呈稳定增长趋势。

  2013年5月，深圳一手房价格指数为1052.9点，较上月上升了18.98点，环比上涨1.84%，涨幅较上月扩大了0.33个百分点，同比上涨5.54%。

  自2012年9月开始，一手房价格指数开始出现增长，2012年末增长速度最快。进入2013年，第一季度增长趋势较为平稳；3、4月市场供应量开始增多，新盘定价较上年有所上涨且优惠幅度缩窄，价格指数一路走高，5月为峰值。稳步拉高价格指数的贡献区域必属刚需置业的龙华片区，如莱蒙水榭春天6期开盘热销，86㎡三房户型当天售罄，销售均价23000元/㎡，从过去客户对关外高出两万的价格难以接受，到如今市场接受并看好的态度来看，这些变化促使指数增长成为必然。

近期深圳一手房价格指数走势图

  二、二手房价格指数：深圳地方性20%个税新政的影响逐步弱化，价格指数涨幅收窄，二手市场稳定发展。

  2013年5月，深圳二手房价格指数为1020.0点，较上月上升了1.2点，环比上涨0.12%，涨幅较上月缩小了0.11个百分点，同比上涨4.27%。

  深圳作为全国少有的二三级市场倒挂现象的城市，其二手房需求量巨大。2013年由于受到新政策“国五条”的影响，在2013年2~3月份，价格指数飙升，无论是卖家还是买家都想趁这个期间搭“末班车”来逃避20%个税，市场价格也会稍有提高。3月过后，深圳地区出台的“国五条”细则中并未明确提及20%个税征收时点，仍然以旧政重申为主调，所以二手房市场成交逐步趋缓，价格也回归理性。未来深圳二手市场依然是政策为导向，无论是投资还是自住，仍需理性置业。

近期深圳二手房价格指数走势图

  三、指导价调整：市场走势平稳，少量楼盘评价等级上调

  1、指导价上调：以高拓展大户型低总价产品为主力的项目

  本月我们总共上调了10个项目的指导价，其中1个项目的评价等级有所上调。龙岗板块和龙华板块的项目目前改善型大户产品存量较多；龙岗板块价格适中，龙华板块相对前者价格会稍高，但考虑到该片区为市中心拓展区域，未来潜力巨大，市场仍会看好。

  从具体楼盘来看，本月上调等级的一个楼盘为：城建仁山智水花园，推高层成交179套，高拓展率致使其性价比高于板块内其他项目，虽然以大中户型为主，但去化情况仍较好。和黄懿花园作为板块内的竞争项目，拥有优越的自然资源，作为稀缺的低容积率刚需产品受到市场追捧。市内最受关注项目合正香蜜原著，在开盘时已经销售大量高品质刚需产品，目前仅保留部分大户型产品，拓展率高且单证，在传统豪宅片区内价格适中。

  备注：指导价上调的理由(供参考)

    1. 新行业政策出台，对板块内特定类型的项目形成利好

    2. 板块内库存房源逐渐减少，新开盘项目稀缺性突出

    3. 板块内生活配套升级，如交通设施、生活设施、休闲娱乐设施等

    4. 市场进入传统销售旺季

    5. 板块内项目类型符合当前市场需求

    6. 相邻板块指导价连续上调，拉动本板块价值上行

    7. 板块内某一项目高价开盘并获得热销，拉动板块价值上行

    8. 板块内出现高价成交地块，拉动板块价值上行

  2、指导价下调：受政策面影响，中高端项目多数指导价下调

  本月我们总共下调了10个楼盘的指导价，其中9个项目的等级有所改变。3月“新国五条”细则落地，偏高端的改善性需求面临严峻挑战。从具体项目看，本月下调幅度最大的为卓弘高尔夫雅苑、东海国际公寓和广兴源圣拿威这三个项目。

  其中东海国际公寓项目定位为深圳最高端商务公寓，该项目由东海集团开发，主要面对高端客户群，其特殊性：高定位与高价格突破了区域天花板，以致去化速度较慢。卓弘高尔夫雅苑项目地段较偏远且价格偏高，销售缓慢；广兴源圣拿威目前配套不完善，周边农民房较多，居住环境较差，存在学位纠纷问题，在推大户型且价格偏高。在国五条严格控下，预计未来将面对更加严峻的销售压力。

  备注：指导价下调的十大理由

  1. 新行业政策出台，对板块内特定类型的项目形成利空

  2. 板块内新开楼盘增多，区域库存房源逐渐增多，新开盘项目竞争压力增大

  3. 板块内新增影响居住环境质量的设施，如加油站、化工厂、垃圾处理场等

  4. 市场进入传统销售淡季

  5. 板块内项目类型不符合当前市场需求

  6. 相邻板块指导价连续下调，拖累本板块价值下行

  7. 板块内某一项目开盘但销售惨淡，拖累板块价值下行

  8. 板块内出现低/平价成交地块，拖累板块价值下行

  四、风险与潜力排行：小户型刚需项目持续热销，地段偏远及高端项目仍面临去化压力

  1、估值潜力楼盘：刚需型项目仍持续去化，龙华、坂田、布吉等板块价格优势明显

  从近几个月深圳持续热销的项目来看，依然是刚需产品受到市场热捧，热点追逐区域集中在龙华、坂田、布吉等城市板块，本月上榜的项目主要集中在龙岗布吉板块。

  相比以大户型为主的项目，布吉、龙华、坂田等板块以小户型为主的刚需项目因需求量大和较低总价等原因去化速度较快。该类项目以首次置业和首次改善购房者为主，多为企业白领。而布吉、龙华、坂田等板块随着周边配套的逐渐完善，尤其是轨道交通的开通，片区持续去化，未来发展潜力较大。

  本月项目中，城建仁山智水花园和莱蒙水榭春天的实际售价均明显低于克而瑞指导价，且低估幅度超过10%，我们给予强烈推荐评级。其中城建仁山智水花园项目新推高层洋房，由于项目性价比高于周边楼盘，定价合理，月去化达179套。而莱蒙水榭春天则因超高性价比以374套的月去化量领跑二线拓展区板块楼盘，成为该板块刚需置业首选。

  整体来看，目前去化最好和未来潜力最大的项目依然主要是刚需型产品。

  2、估值风险楼盘：新的政策调控下，地理位置偏远的刚需及高端产品需适当谨慎

  从CRIC指导价和项目实际成交均价对比来看，本月估值风险较高项目集中在龙岗区，其中最高的是位于布吉板块的阳基春天里项目，该项目位于龙岗布吉，毗邻深惠路、丹平快速、丹竹头汽车总站等，外部环境较为喧闹，居住环境较差。在价格方面，开发商开盘定价较高，所以去化较差，后期通过折扣、优惠等方式来降低项目价格，变动幅度较大，故我们给予不推荐评级。其次是位于龙岗板块的卓弘高尔夫雅苑项目，由于位置偏远，价格相对较高，月成交仅20套，去化缓慢，克而瑞给予谨慎推荐评级。除此之外，福田的深物业廊桥国际和宝安大浪的福东龙华府本月均仍然面临严峻的市场去化压力。

  3、热销项目：莱蒙水榭春天6期开盘热销，86㎡三房户型当天售罄

  1)项目一：莱蒙水榭春天6期

  推荐理由：

  升值潜力巨大：项目位于龙华中央居住区的核心项目，龙华片区2000亿元规划投资，规划利好。

  项目配套价值：项目周边大多为住宅，居住气氛良好；配套3.6万㎡的“莱蒙领尚”商业街，有大型超市沃尔玛等，生活便利。

  刚需产品实用率高：产品多为90平米以下，非拼合户型户型面积区间为85-150平米3-5房，其中，以86平米的3房产品为主。设计为首次置业者考虑，户型多样性且实用率高。

  价格认可：由于项目大部分户型为中小户型，均价23000元/平米的价格在客户预期之中，且项目在附近区域同类项目中品质较佳，因此得到置业者认可。

  劣势分析：

  规划待完善：龙华新区处于规划发展时期，区域配套需日后完善。

  交通拥堵：龙华线一直是早晚高峰时段的拥堵线，公交系统待完善。

  居住环境影响： 附近存在农民房，会对居住环境有一定的影响。

  五、新盘预告：德宏天下华府、鸿威的森林等项目重点关注

  1、6月新开楼盘预计将达6个

  6月份纯新楼盘数量预计将达6个，较多项目开盘加推，市场供应量较大。所推房源中中小户型仍为主力，但改善型大户也逐步增加，届时改善型客户将有更多选择。

  2、关注楼盘：德弘天下华府和鸿威的森林

  (1)德弘天下华府

  德弘天下华府(深宝花园二期，曾名德弘名居)位于文锦北路以东、南临田贝三路，作为都市核心高尚生态住宅，该项目将坐落于城市中心繁华地段与花园式生态住宅的设计完美结合于一体，以彰显高端住宅社区品质。项目总用地面积4.8万㎡，总建筑面积26.5万㎡，项目为2期，其中住宅面积17.4万㎡，商业面积6996.7平方米。

  CRIC指导价—根据CRIC房价系统评估，德弘天下华府本次推案产品估价38000元/平方米。

  评估溢价依据：

  一、都市核心，交通便利：项目正对面是田贝地铁站，罗湖都市核心，东门繁华地段，周边交通便利。

  二、宜居地产：西望洪湖公园，坐落城市繁华地段的花园式高尚生态住宅。

  三、周边生活配套较成熟：项目位于罗湖都市核心，周边生活配套较成熟；从项目往左走约6分钟步行路程有一所双语幼儿园，该幼儿园对面，步行约3分钟左右的路程，有一所水田小学，教育资源良好。

  (2)鸿威的森林

  项目位于龙岗中心区北部，毗邻清林径森林公园主入口，自然环境优越。项目总占地约18.35万平米，总建筑面积约54.9万平米，预计分四期开发，拟建设为集高层、别墅、裙楼商业为一体的畔山高尚大型人文社区。项目整体共规划2万多㎡商业及公共配套建筑。

  项目基本情况

  CRIC指导价—根据CRIC房价系统评估，鸿威的森林次推案产品估价14000元/平米。

  评估溢价依据：

  一、项目环境优越，宜人居住：项目位于龙岗中心区北部，毗邻清林径森林公园，自然环境优越，属市内稀有自然资源。

  二、项目体量较大：项目总建筑面积近54万平米，项目体量相对较大，规划配有2万多㎡商业及公共配套建筑，如配套完善，生活舒适度将有所提升。

  三、户型品质较高：产品户型赠送面积较多，户型方正，布局合理。

 六、CRIC房价系统项目评级清单(已上线项目)

附件：项目分析报告