苏州地产论坛 听任志强谈城镇化和房价

提要:近日,在柏丽厨具赞助的苏州《太湖论剑》地产论坛上,任志强作为嘉宾做了一场关于城镇化的演讲。不可避免的,其保持了一贯的犀利言辞。任志强认为,现在房地产的市场形势,是源于我国各地城市化发展水平不均衡,以及由此导致的土地供应配置不合理。以下是其演讲实录。

 城市化发展的过程

任志强(微博 博客):吃饭前很多媒体问我很多问题,我觉得很重要的问题就是缺少基本知识。我今天想说的就是一些基本知识。我想更多人了解这些基本知识以后,也许就没那么多问题了。我们媒体上、论坛上、微博上,各方面争论来争论去,可能都是因为中国从历史到现在都没有房地产这堂课。虽然有一些(大学里)叫做房地产管理课,有这么一些系。如果更多知识被大家掌握的时候,可能就会很明白了。

  城镇化发展过程,从全世界普遍发达国家来看,大概经历从低城市化率到高城市化率过程,通常在30%以下的城市化率发展速度比较慢,这样一个发展阶段的时候,人们不需要到城市去,可能大多数是以农业为主发展的过程。

  刚才很多人都说,是经济发展的因素导致城市化的进程,那么通常在加速过程是在城市化率达到30%以后,才进入加速发展过程,就是越发展越快,上升曲线是非常高的。通常到了70%以后通常进入平缓阶段。

  那么房地产和城市化率发展相匹配的,当城市化率越快的时候,房地产发展越快,尤其是一手房建设。而达到70%城市化率以后,是以二手房交易为主了。

  它通常分为这样几个阶段。第一阶段就是农民从农村进入城市。实际上我们从前一阶段都是这个过程,就是农民进城。我们看到城市化发展过程当中,相当多是农民工的问题。第二阶段就是中小城镇向大城镇集中。

  刚才伍力(演讲嘉宾)说德国情况不是这样,大城市很小,实际上这就是第三个发展阶段,就是市中心或者城中心向郊区转移,然后逐步形成第四个阶段“城市群”。

  德国比较典型的,就是除了柏林以外,其他城市都是城市群概念。柏林周边几乎都没有,基本上是空心的核心城市。

  德国这种情况,为什么没有在中国出现呢?基本上也没有在亚洲出现过。我觉得在中国没有出现,或者永远不可能出现的原因是土地不可能私有化。德国土地是私有化的,曾经跟我们合作的一个德国人,他有很多山林、庄园,为什么?有钱就可以在农村买一大片土地。这一大片土地先有庄园,然后有附属人员增加,然后就开始有一个小镇,增加医疗就建一个医院,增加教育就建一个教育,于是形成一个小城镇,基本上是这样一个发展过程。财富可以向城市之外的地区转移,我可以自由买卖土地,中国不行。富人到农村买一片土地,建小产权房,政府给你拆了。或者你转身变成荣誉村民,然后在农村买一片地盖一个放房子,但是财富没有办法转移,这就中断了。中断了,就导致大家继续往大城市跑,所以在中国永远没有第三步和第四步,只有第一步和第二步,而且还继续加剧第一步和第二步。

  我们可以看到现在中国城镇化率52%,它还是随着经济增长而变成城市化率高速发展的过程。但是我们的发展极不平衡,一线城市基本上城市化率60%,可是为什么没有超过70%以后平缓下来呢,就是因为没有办法向周边转移。

  去年的时候,我们可以看到一线城市的投资是减缓的,三四线城市投资是迅速上升的。但是现在一季度我们看到一线城市在迅速上升,三四线城市在迅速下降,这就是城市在人口变化当中的压力。40个重点城市,价格上升趋势还在增长。

  背后就是这些城市的人口在迅速增长,而另外一些城市,二线城市平均只有50%城市化率,三四线城市只有40%城市化率,而有一些省份只有40%的城市化率。

  高城市化率主要体现在农民向城市集中,中小城市向大城市集中。所以我们看到大城市城市化率远远高于平均水平,而三四线城市远远低于平均水平。

  城市化率低的城市以一手住宅为主,同样城市化率高的城市现在更多开始从事商业和第三产业,比如说办公楼。办公楼主要来自于第三产业的比重提高,它是因为第一产业和第二产业劳动人口迅速减少,而第三产业的劳动人口迅速增加,这样一个发展过程,才让这些地区有了大量的写字楼和商业设施,否则来住的地都没有。因此初期阶段住房仍占主导地位。

  我们抗美援朝之后,基本上国内没有太多战争了,于是开始城市化建设。韩国也一样,抗美援朝之前,韩国打的一塌糊涂。所以我们有一个很著名的江南STYLE,为什么叫江南STYLE,它实际上说江南一些年轻人怎么发财。

  就是在战争年代为了保护首尔,江南一片平地,它作为战争的缓冲区,靠一条河保住首尔地区,因为它离北朝鲜太近了。

  现在战争消失了,现在的江南有点儿像上海浦东,那些穷人是通过土地转让变成很富的富人。那么江南STYLE原来是讽刺这些靠土地发财的年轻人,但后来慢慢向其他方式转变。

  而我们和他们差不多,但我们现在相差了三十年左右的时间。改革开放之后,我们才有了经济发展和城镇化的需求。

中国城市化状况

  任志强:目前我们和世界平均水平还差20%,如果连平均水平都赶不上,要赶上发达国家的水平就差的更多。换句话说,我们远远滞后于一个正常国家的发展阶段,所以我们城市化率还远远滞后于合理的水平。为什么中央领导人会提出城镇化是未来发展的动力,不管用不用行政手段去促进城镇化,经济发展都是这样。而现在用行政手段推动城镇化,可能就会出现很多很多矛盾。工业化达到46.8%,而城镇化只有52%左右,这两者为什么这么相近?就是因为我们没有利用城镇化速度来满足工业化需求,导致工业化配套设施没有。

  第一就是劳动力没有了,于是我们的工业化只能靠农民工。如果在国际上发达国家来看,40%几的工业化,城镇化率接近75%因为工业化有大量的物流服务等各种需求,必须有满足第三产业的时候,才能让工业化迅速增长,但中国相反。于是出现特殊情况,国外都在讨论2008年中国外贸出现大幅度下降,而中国人口没有出现大量失业,因为中国的农民工可以回家。

  按三次产业分就业人员构成统计,第三产业中国在33.2%,日本在69% ,韩国在76.6%,美国在80.9%,德国在69.6%。这恰恰说明我们的城镇化在未来发展过程中,还需要极高的速度来发展。1995年第一产业占GDP20%,2010年占10%。1995年第一产业占总就业人口52%,2010年占总就业人口37%。

  我们如果没有城镇化的话,实际上第一产业的劳动就业人口是无法全部转移出来,如果不转移出来,它就是一个贫困的国家,或者人均贫困的国家。

  这张图(现场演示PPT)上显示的是我们城镇化发展过程,第一个阶段实际上和韩国差不多,也进入到战争平复之后,开始进入城镇人口高速增长的过程,但我们这个增长很快就会在大跃进发展之下,三年自然灾害发展之下跌下去了,因为我们没有粮食,因为我们要搞阶级斗争,因为我们破坏了工商业,于是死了很多人不说,还要把大把人哄到农村去。紧接着文化大革命之后有大多知识青年下乡,为了战争还把大量工业设计、服务业转移到大三线和小三线。很奇怪人家一路上升的过程中,我们出现城市化急剧下降。到1978年我们城市化率只有17.9%,而其他国家,那时候已经超过了50%,甚至更多,比我们现在水平更高。

  后面是改革开放阶段,第一次改革开放就是1979年之后出现的高潮,这时候我们出现了土地承包制,于是把大量农民从土地中解放出来,所以劳动效力的提高,让更多人有机会进了城,我们出现了第一次城市化率的增长过程。

  很明显,我们后期又出现了一个高潮,这个高潮来自于邓小平的南巡讲话,所以上世纪90年代中期之后,我们看到很明显两个城市化高速发展过程。邓小平南巡讲话解决了什么问题呢?解决了经济增长的问题,我们可以开个体户了,个体户可以雇工了,这个雇工从傻子瓜子开始,如果雇100个人,可能有99个农民工可以进城了,所以1995年之后我们看到高速增长和快速发展的城市化进程。

  从这张表上可以看出1995年我们城市化率只有29%,1996年跨过30%,也就证明了西方国家同样的道理,城市化率达到30%以后是一个高速发展的进程。

  1996年到2006年每年2000万~2400万,为什么翻一番,就是经济增长容纳这些农民工了,紧接着这就在房地产当中体现出来了,因为这些人要住房。

  从2006年以后,房地产调控之后,城市化率又逐步下降,目前基本维持在1200万人左右,和1996到2006年差一半。

  城镇化率和人口增长是密切相关的,而经济发展决定了我们有没有条件,和有没有能力去容纳农民工。

  我们可以明显看到在城市的发展过程中,家庭户人均住房间数和人均住房绵竹远远低于镇。这是因为我们不是房子不够住了,而是房子盖在了不该盖的地方。我们还可以看到两极分化,在城市中,我们的城套率水平是比较高的,这在城市化发展过程当中产生一个毛病,就是很多破房子要拆了,所以今年我们有1000户棚户区的改造任务。

中国城市化中土地供给的不均衡 让开发商背了黑锅

  任志强:住房自有化率和住房保障覆盖面来看,小的城市城镇化水平相对低,市场化水平也比较低,说明这些地方难以吸收更多的外来人口,如果要城镇化就一定涉及到土地问题,过去十年过程中,我们新增了城镇用地大概1.12万平方公里,但是不是都用于居住了呢?没有。这个发展过程中,大量土地用于工业,而工业用地远远超过世界平均水平。我们所在地是工业区,早几年这些地方是鬼城,慢慢发展过程当中逐渐有所改变。

  上午的时候,很多媒体在问我,我就说了,别以为土地都是我们用了,我们背了很多很多的黑锅。我们拿出这张表是北京市今年公布的数据,全部的土地供应量里头,住宅只占到29%,扣除保障性住房,商品房只占15%,所以真正和开发商相关的是商品房部分。保障房部分有一部分是委托开发商建的,还有一部分是政府建的。

  土地供应来看,大量土地不是开发商用的,而我们媒体常常把它搞错。城镇用地占国土面积0.4%,工矿用地占国土面积3.4%。所以我们低价和廉价的工业用地造成土地发展过程中,没有被充分利用价值。

  以上海张江为例,张江每平方公里80亿美元产值,而香港是300亿,东京是570亿。换句话说,工业区可能盖一到两层的房子,但人家可以盖八到十层的房子。

  我们看看苏州工业园区最高的房子是几层?可能大部分是两层、三层。那么这些土地被浪费的同时,就让苏州住宅用地的价格迅速上升,因为土地没有被合理运用。

  2003年土地招牌挂之前,每年土地供应量平均增长40%,特别在2003年招牌挂以后,特别是8.31之后,基本上是5%左右的增长或负增长。

  2009年之后我们又出现了波叫4万亿,所以又有一个土地供应高潮,此后一路下滑。我们再一次对房地产市场表示怀疑。直到去年我们的土地供应仍然是负的。

  今年第一季度我们仍旧是负20%几的供应,我们估计6月份土地供应有可能转正,因为地方政府缺钱。那这些土地都谁用了?大量土地被误解为开发商盖房子了。其实大家可以看到,大量的土地是非建设用地,退耕还林占的比例是最高的。

  所有建设用地大概六种土地建设,商品房一共占15%,这六类土地里头基础设施、工业、水利、旅游、军事等等,给我们纯住宅只有2.21%,如果再把限价房等扣掉,我们就剩下1.5%。

  中国分国有土地和集体土地两说,集体土地上是小产权房,因为不能转让,没有财产权力,所以价格比较低。政府利用土地差别,政府100万买了农民的地,1000万卖给了城市,这就是土地垄断供应而造成的结果。

  于是在过去十几年之间,我们可以看到综合地价增长了297%,但居住用地价格增长了528%,今年1-4月份为止房价没有增长太高,而土地增长到了23%。而工业用地只增长了71%,71%和528%差了8倍多,因为工业用地的价格过低,就导致住宅价格用地迅速提高。

 中国城市化的现实难题

  任志强:在历史上有一个说法,叫先生产后生活,因为我们的党不太注重劳动人民的生活问题,而注重GDP增长问题,所以你可以睡地窝子,但你必须先干出活来。在中国,1平方米工业用地只配0.1平方米的居住用地,导致工厂占用大量工业用地,而城市人民没有地方居住。

  这是1998年以后土地和房价的变化图,形成的结果是什么?我们有一个词叫土地财政,这是中国特色,其他任何一个国家都没有。地方政府没有这块土地财政就活不下去了,很明显土地财政依赖性在短期之内是无法改变的,所以他们不得不用土地价格去换取财政收入。

  今年一季度,房地产的三项税收“营业税、契税、增值税”增加了48%,而整体财政收入只增加了6%,低于GDP增长速度,原因是什么?就是如果没有房地产1-3月份迅速增长的话,今年我们财政体制的收入就是负的。那么很奇怪的现象就是GDP增长靠什么?从目前看除了靠房地产没什么办法,那么税收也同样。而税收之外的土地财政很明显对地方经济产生了巨大的压力。

  在城市化发展过程当中,限制最多的是土地和户籍制度,它尤其限制了居住用地的转换,形成了巨大的矛盾。大家都说房价高,没人想解决土地的问题。

  因此我们看到这个月北京拍卖的土地,五环以外达到1万多,2万多。大家都说买不起房子,我看首先是你买不起土地。

  反过来我们看看宅基地占国土面积1.8%,住6亿人所以在城市中,人们就得忍受高房价。如果把它变成现有城市容积率,可以增加2亿多亩耕地。目前重庆做了一些实验,成都做了一些实验,农民的宅基地可以转换变成地票,然后把农村宅基地换成土地地票以后跟中央申请,所以重庆没有像其他地方政府一样,有那么大的窟窿。

  有人说是我们的地少人多,错了!如果和美国比,美国3亿人,城市建成区占到国土面积3.1%,咱们960万平方公里,他们是980平方公里,那美国为什么拿3.1%的土地建城市,因为人权问题。当然很多人会攻击我,说美国人少地多。那么反过来和日本比比,日本每平方公里350人,但是日本人用了国土面积4.2%建城市,我们再提供另外一个数字,中国有森林面积覆盖面积15%,可是日本有67%,也就是说67%的土地扣掉以后,还有4.2%面积用于日本人居住。我们前面对比了日本农业人口很低,然后还有大量的二产业和三产业人口。那么三产业人口我们和他们差了一倍多,那么说明他们更多人会居住在城市。

  那日本为什么行?我们为什么不行,是因为我们不愿意拿出更多的土地给城市人居住,也不愿意拿出更多土地和农村土地流转。所以房价高都和房地产没有什么关系,所有房价高几乎都和土地供应有关系。谢谢!

互动问答

观众:请问任总,怎样的标准算是小城镇呢?

任志强:从来没有标准。我们现在的小城镇就是过去的农村,中国的标准就是按市、县、乡、镇分级的。

  比如这次城镇化规划中提出143个县,县该市。其中有些县早就够市的级别了,比如神木,神木的产值早就超过一个中型市了,可就是变不成市,我们的毛病就是有行政限制,因市级要配班子和机关等等。

  比如北京有一个宋庄,如果把宋庄单独拿出来,它的财政收入和产值来说,如果搁在苏州就会变成一个区,因为一个画家,一年就干两个亿。但为什么变不成呢?因为就是一个镇,我就给你配一个镇长。

  我们中国有一个行政管制的限制,这个行政管制的限制就造成你不可能像德国那样。德国30万人的小城市可以办世界杯,中国100万左右人口的城市能办世界杯吗?很简单的一个道理,就是因为我们公共配套和其他配套跟不上。因为一个世界杯,体育场瞬间就要容纳4万人口。

  当我们开奥运会的时候,要建大量的酒店。我们去参加澳大利亚的奥运会的时候,人家把城市的居民放假,然后把房子拿出来变成公寓,德国办世界杯的时候也是这样,中国行吗?不行。

  你要是自由允许宋庄可以土地自由,交易自由,和行政干部自由的话,按宋庄现在的情况来看,早就超过硅谷了。几万名画家早就弄的比硅谷还大,所以只要有垄断的行政管理问题,中国就很难形成完整的城镇化。谢谢!

观众: 您好,任总,我刚刚看了一下您今天早上的微博,里面有一句话,当然也是您引用的,叫没有合理房地产价格,就没有中国新的城镇化。刚刚听了您的演讲,我也有一些想法,刚刚讲没有合理的房地产价格,那么现在我感觉到没有合理的土地价格,更谈不上新的城镇化。我的问题是这样,您认为中国城镇化目前面临最大的问题是什么?谢谢。

任志强:面临最大问题就是有官僚主义啊,要是按市场化分配就没这事了,市场化土地就要私有化。

  我们前三个宪法都不是土地公有的,都是土地私有的,在80年代后宪法中土地就是国有的。如果当时没有国有,今天很多问题就解决了。那什么时候能变私有呢?我说就要看80后的人当权,能不能把它变成私有。

陈淮(微博)(演讲嘉宾)主任说一座城市是有限度的,但是靠什么让限度成为门槛呢?全世界只有一个“房价”。

  纽约有多少白领在纽约住吗?没有,都是富二代住在纽约,所以大量白领住在新泽西州。

  中国几百名最优秀的医生,75%在北京,要看病北京去,其他地方看病看不好,容易看死了。于是这样的问题就产生了,逼着你不得不向大城市集中转移。

  那么在这种情况下,我们又用行政手段压房价,结果让有能力的人进不了城市,那这座城市怎么发展啊,所以我们的城镇化是扭曲的。这种扭曲在行政命令下还得继续。没有人口流动,怎么会有城镇化呢?农村人还是农村人,城市人也进不了大中城市,所以我们还会出现一种怪现象。我们国有土地的配置,国有资源部是按照户籍人口配置的,所以你看它的报告都写着人均多少平米。农村建了很多房子的时候,户籍在这儿,人跑了。

观众:任总,我想问一个微博比较热的话题,就是胸罩的话题。胸罩既然比房地产贵很多,有没有可能去造胸罩呢?

任志强:这个问题提的很好,就是因为胸罩利润高,所以很多人去造胸罩,所以利润就降很多了。为什么没有人去做产能过剩的行业呢?就是因为利润平均化了。只有打破了垄断,才会让它变得合理化。

  最愚蠢的是,当我说胸罩比房价还贵的时候,大家没有看前面那段。我在主持一个栏目,是她们做服装的人非要和房地产价格比一比,她要不提这个问题,我也不会回答这个问题。所以当我回答这个问题的时候,就像这个女孩子说的,我要去造胸罩。胸罩现在即使六百块钱,假如你买了十几平方,加上按照房地产的税费加进去,我看女同志也戴不起胸罩了。

  如果全国平均房价5千多块钱,你想想是不是有2万块钱的房子,是不是就得有5千块钱的房子。按照600块钱的胸罩来说,两个胸罩就比一平方米的房价了。

  沈阳提出个叫250颗钻石,1千万1个胸罩,胸罩可以超过1千万,我们做1千万的房子可不太多。我要造1千万的胸罩你又该说了,比那个造房子的还黑,卖的胸罩还要1千万。

        关于论坛:

        太湖论剑:城市的胜利(新型城镇化的道与术)

        这个论坛由北京《地产》杂志和德国柏丽厨具,以及高策地产服务机构联合主办。

        关于柏丽厨具:

        欧洲最大的橱柜生产商,1997年正式进入中国,成为第一个进入中国大型精装修工程项目的国际厨具品牌。

    编者注:以上稿件为现场速记稿,标题为编者另加。

关键词:任志强  地产  大腕  视点  观点  城市化  土地  房价  

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