时间：2013年5月30日PM

【唐耀】：下午两点半开始今天下午的第一个议题，上午在整个商业大的趋势层面，包括建筑层面都给了很好的经验和未来的分享，所以今天下午这个环节，我们要讨论的是购物中心新的模式和新商业地产模式的讨论。

主题就是：购物中心的蜕变与创新的商业模式。刚才之前我们在开展论坛的时候，也跟我们控股集团的陆总做了比较好的交流。等下陆总多一点跟我们分享。

再有就是周总，周总在行业里边也有很多的经验，包括项目会来做分享，能够让我们今天在这样商业的氛围和环境当中来脱颖而出，再有就是非常成功地在中国商业房地产领域当中，我以前的老同事，也是好朋友，现在是新天地商业公司，负责整个中国市场的研究，在这方面也是非常有经验，也可以跟我们去进行很好商业创新领域的分享，因为他们操作过有很多有特色的新天地案例，想期待邓总给我们好经验的分享。

再有就是在上海，目前在中国也是异军突出，非常有创新的商业行业公司，许总。其实最早操盘北京的蓝色港湾那时候就认识了，我们也是通过当时怎么去打造蓝色港湾，怎么去做灯光的概念，当时跟徐总做了很多这方面的沟通。大家一起来进行探讨创新。

徐总现在引导着整个上海地区的业务，确实作为一个北京人，来到上海这些年做得很不错，有很多创新的地方，希望徐总跟我们做个分享。

我叫唐耀，今天还是要更多地听一听台上在座的说法，先从朱总开始给我们讲一讲商业的创新和蜕变。

【朱光毅】：各位来宾经常在往上看到非常多的信息，就是现在的地产面临着一个海量供应的情况，所以常常讨论同质化的问题。

讨论的另外一个课题：为什么地产寻找出路。所以地产创新就变得很重要了，我们要谋动而后动，也就是说要想清楚现在的客人，以及未来的趋势是什么，在项目开发周期想到3年后市场会怎么样，接下来再做一系列的规划和动作。

其实我借用了新天地的成功经验，帮助客人在哈尔滨做地产的调整。这个项目其实跟新加坡很像，有一个故事摆在那儿，然后做地产的时候，我们就借助了旅游和商业互相拉动的思路，去推动他的地产开发。等下这么多前辈在这儿，都会提出宝贵的意见。

我先说到这儿。谢谢大家！

【陆强】：商业的同质化的问题，我做商业15年，发现中国目前传统的零售百货其实大家都知道近两年萎缩非常严重，商业下跌非常明显，不管你是上海的百盛，或者是太平洋百货，其实传统百货可以看到里面的品牌应该说7、80%以上都是一致的。

近两年在中国非常火爆的像购物中心，大量的模式应该说非常不错，奥特莱斯模式现在也不错。是什么原因呢？最主要：一，首先整个商业配比非常地合理，也适应了家庭的需求。每个店里无论是影院的配套，KTV配套，还有主力商业的配套，超市、餐饮、娱乐都非常合理。而且区域位置也符合了家里有车的一些家庭需求。

奥特莱斯其实我觉得这两年之所以火爆，也是一样，真正做得好的，像北京的燕莎也好，赛特，上海的百联，包括富客斯，我们是最早把品牌商集聚在一起，品牌度非常集中，而且是国际品牌直营。除了库存商品以外，专门有为奥特莱斯定制的商品，价格非常低廉。

现在奥特莱斯越来越成熟以后，大家发现奥特莱斯里餐饮娱乐配比非常高，区别于原来美国和欧美的奥特莱斯，美国、欧美的奥特莱斯以卖货为主，但餐饮娱乐非常少。

每个奥特莱斯里配了近40家的餐饮店，所以我们新造的奥特莱斯里面还配了主题乐园，里面会有HELLOKEETY的剧场。每个商业一定要有它的特色、特点，硬件条件的不同，还有区域位置人的消费定位不同，一定要因地制宜地放特色的产品、品牌和组合，这样才可以存活，才可以有发展。谢谢！

【主持人】：之前我们在逛奥特莱斯时候，也有很多业态的不足，导致人的逗留时间和消费意愿下降。随着我们对于这种产品的不成熟，到我们的一个成熟。再到业态的丰富，我们相信奥特莱斯在中国也会有一个很好的发展。

邓总新天地产品系列在全国从上海开始，一个个走过来，也是不错地去创造着新天地一个个项目的辉煌，也请邓总帮我们分享一下未来新天地有什么样的战略想法，或者说你们在选择上是怎么样去做新天地的产品。这个主要想听一听。

【邓俊文】：我是用新天地作为案例去操作很多内地的项目。转了一圈倒过来自己也变成了新天地。当时唐总也在，跟唐总做一个成都的宽窄巷子，现在在市场上业经营得非常好。当时觉得做得很好的。倒过来现在又要做新天地，而且是全国范围的项目。

我觉得创新首先有一点，需要不需要创新首先要看竞争环境，如果竞争环境很恶劣的话，要削尖脑袋创新，如果走在市场前列需要的就是创新。

创新有很多方面，一个是我们从硬件上，第二个是软件上。硬件上的创造，我觉得这也很容易去参考，因为有很多的项目，在座看了很多的项目，都可以去做。

软件上可能就难度比较大了，因为软件包括客服，还有我们的市场推广体系，客户组成的系统，等等，这需要一个企业本身在商业上坚固牢固的基础，还有它的远见。重要是资金上的支持，如果没有资金上的支持很难做到。

说回战略，你们看到很多是在上海这边，餐饮占了很大的部分，是一个街区的形式，实际上有很多项目规模比较大，很多大的项目是一个大的社区，有综合开发，有写字楼，酒店，还有住宅，其实我们还有大型室内的购物中心。这些都是我们整个资产的一部分，未来也是以这样的模式来开发。

我们还有后续很大规模的开发没有完成，一个项目最少10年、8年，有的可能需要20年。武汉的项目386万总平米的建面，够做20年，这一个特点。这方面可能可以发挥很多方面，从办公楼到商业的模式、形态，然后到整体的交通规划，服务功能都需要参考的。谢谢！

【唐耀】：邓总刚才提出了非常好的概念，也就是说在什么环境下来做创新，创新到底是什么，是我们在建筑形势上追求的创新，还是我们在内涵组合上的创新，或者是在运营管理上追求的创新。其实在创新的过程当中不妨有很多去试水的过程，当然这里面有试成功的，也有试不成功的。所以在这方面更想通过在座业内的专家，因为你们都走过创新的这条路。像邓总说的站在业内的最前端，引领创新的动作。

想分享一个经验给大家，可能这个案例跟商场关系不太大，就我们通常所说的商品房的精装修。当时大家总说精装修的房子不能买，因为家里面的环境、布局、格局都是一样的，你最终的精装修我们都住在同一个标准下，这时候很多人不太可以接受精装修概念，但随着精装修产品出来以后，发现家与家之间实际上不再与天地墙，你所用的洁具装修，而是布置，沙发，装饰的画，以及其他个性化的家私配置上去以后，发现你到一个标准下的精装修，但都是不一样的。

购物中心的同质化，大家都说能不能在业态组合上来做一个突破，我有些新的品牌进来，我有些新的产品进来，实际上我们觉得这个风险非常非常大。因为在一个购物中心里一定要有耳熟能详比例的品牌。如果全部都是新的品牌，那么消费者他接受这个差别，接受这个品牌也是需要一个过程的。所以这是我们想在业态结构上不能够有大胆的尝试，绝对不能够。

再一个是建筑形式上，今天设计公司来得比较多，给我们出了很多的概念设计，圆、方、扁的，但发现你核算造价的时候太多的圆角，太多的东西。首先我们商场要讲究实用性，人家一块钱租你，得房率是80%和一块钱租你，得房率是50%，那我肯定要得房率高的。大多数是基金的项目，我们追求投资的回报率。也需要看投入。当然一些央企愿意试，那你试去，我们不愿意试。所以要追求实用性。某些点上可以做些突破，可以做声、光、电软环境的突破，但整个造价上的造型上要控制好。

再有就是后期资产运营管理上，我们的推广现在比较简单，就是有一个官网，然后发一些会员卡，也就是说怎么样来培养商场的顾客，忠实的客户，怎么样把商场平台跟你里面的这些租户仅仅地结合在一起，能够让他们互动起来，所以我们在所有的会上都讲商场就是始终理论，有人流，商家就有营业额，商家有营业额，我们作为业主就可以不断地提升商场的租金。所以是这样的时钟理论。把租户和消费者紧紧地拉在一起。

在邓总和陆总的业态上，比如说像新天地这样的欧式感觉概念。今天早上还在说大盒子，大盒子怎么样创新，也请许总来分享一下你在大盒子里是怎么样做创新的？

【许大金】：目前中国在做商业地产的时候可以大体分成两类：一个是复制，万达最典型，不管什么地方用一个产品模式来复制。

第二，差异化，有针对性地做，我认为华润这一点做得比较好，有不同的产品线，适合不同的地点来进行创作。

从我们来讲很容易做复制的产品，但实际上我们知道做复制实际上很难，需要强有利的政府公关手段，也需要有强有力的管控团队，还需要有强有力的资金。其实做复制真的不是这么容易。因此我们现在更多的是寻找差异化。在差异化的过程当中实际上遇到的问题就比较多了。

第一个项目是在西单大学城，当时在冶金集团做这个项目的操盘，完成了整个项目的改造，设计方案，包括主力店的装修，开业前半年卖给了中粮，当时操作这个项目的时候业面临创新。在城市的核心商业区里，大家知道那时候百货大行其道，西单整个是百货的天下，刚接手这个盘的时候很多人劝我别去了。但我觉得在这个地方恰恰需要创新。

我们把西单整个结构改掉，变成购物中心，最后卖给了中粮，我想这就是一个过程。同样我经手了很多项目，比如说蓝色港湾，立足于北京朝阳公园周边街区式的商业。我们把它打造成北京真正的会客厅，北京最洋的地方，这是我们的定位。结合外资的氛围，还有消费者，他们比较喜欢崇尚自然的感觉。北京的南三环完全是社区化的商业。

包括我们现在在做的889的商业，等等。每一个项目的消费客群，消费者的收入水平，喜欢的业态都要有针对性地进行区别，所以我觉得创新对于商业地产来说永无止境。

大家看万达开始走不同的产品线。我其他的有些地方以餐饮和娱乐为主，而不是扩大零售的量。所以创新对于购物中心发展应该是永恒的课题。

【主持人】：谢谢大金，还剩下一些时间，台下也可以跟台上互动一下，正好有这么多业内的专家在，如果大家有提问的，可以提出来。

【提问】：我今天把问题交给许总，我们关注到很多城市的商业供应量非常大，但我们消费的结构和消费的规模达不到，再加上公司发展越来越谨慎，还有品牌公司产品的升级换代也滞后，这样就会造成很多城市有招商难，开业难，开了店以后运营更难的局面，在这样的困境当中各个发展商面临这样考验的时候，我们为了求生存，求发展，认为广大业主应该秉持原则是什么？

【许大金】：其实提的问题是我们公司内部经常研究的问题。有承包的项目，同时也有给外面做顾问，等等。做顾问的过程当中很多开发商会问商业地产到底赚不赚钱，怎么看待这个项目你。你告诉我这个项目多少年可以收回成本。

其实跟大家说一个帐，我们做过很多项目的测算，到目前为止中国购物中心里用租金来乘上回报率，达到10年左右回报的不多，我经历的只有几个项目可以做到这一点，大多数的项目单纯地用收租来衡量价值很难做到。怎么算这个帐呢？通过三个途径来算。

一，本身的物业有加值增值的过程。二，区域本身有成熟的过程。三，现金流达到更好的阶段。现在做经营现金流只是按照预估来做，按照最初的开业成本来做这一块。这个现金流在未来中国市场实际上很难估计，你做多少可能都是对的。

比如说很多项目3、4年内就翻了几番，价值马上就可以得到回报，而有的项目可能就需要养几年时间，这个相对比较一些。需要考虑到增值的时候，几个点都需要结合起来。

爱尔兰财富基金算的帐，他们在欧洲以地产快速发展著称，他说的是除了刚才你讲的三个因素以外，因为我是外资，看中人民币的升值，所以每个人的角度不一样。用这个角度看商业地产的时候，你的价值就会体现。

同时需要看到你的商业地产和整个物业之间，包括住宅、写字楼等的互动关系，如果是正相关就是成功的，如果是负相关，就不就不成功。

【唐耀】：这里边我跟爱尔兰的看法可能有点不同，因为爱尔兰就是爱尔兰，资产也是比较难退的。现在不是讨论资本的环节，还是回到商业创新、蜕变的环节当中来。

就你刚才同事的问题，其实我可以从一个公司上来看到两个案例，那就是万达。前段时间我去广州白云机场，现在有一个白云区的概念，那边万达应该已经有几年了，4、5年的一个产品，当时万达的商铺卖得非常好，他们自己里面的人都说通过政府的人去托，然后到他们那儿才可以买。但现在来看铺租得七七八八，不是很好。

当我进去万达广州白云的项目里边，给我感觉非常地好，为什么呢？整个的建筑，整个的形式跟我以前看到的万达精细化程度高了很多，但品牌很差。因为那时候白云机场是比较早的，所以招商的时候真的遇到了招商难。今天可能在座也有品牌方，但我想这么说，品牌永远不会给你雪中送炭，只会锦上添花。这也没什么，你品牌来我这里就是要赚钱的，对吧？不赚钱也不会撑这个场。

虽然万达有这么多的合作方，但走到里面一个小中庭的时候，发现HM在那里开店，人流不是很多，我感觉上刚进去的时间不长。我问品牌营业员，都是开了几个月时间，确实不长。因为随着白云的概念出来，因为随着这个区域的成熟度越来越高，居民搬进去，广州白云机场的隧道未来开通的话，那拉短了城市距离。这是我说的第一个案例，从一个不成熟的区域慢慢地像刚才大金说的，中国的成熟度，这是很多人不知道的。像投尾会很多老外不懂，我们了解基础的情况，城市发展的情况，我们生活的城市，我们经历一轮的改造，所以我觉得商业地产有很多的机会。

我再讲第二个案例，也是万达的。我前天去南昌，南昌也一个万达，在洪古滩，这是政府着力打造的新区，也是如火如荼地干。但万达洪古滩项目不得了，每天平均人流不低于6万，节假日还不算。因为我们去八一广场，最核心原来万达的店有沃尔马，那些的商业太传统了，都是以街铺，以老百货，大卖场为主，而且商业的购物中心太差了！但你要拆这些商业哪是这么容易拆的，一个转角位的拆迁成本就要十几万，二十几万一平米。所以只能到新区发展。

政府把公路、基础建设等等全都做好了。所以万达的商场在南昌洪古滩那里真的改变了南昌人的消费模式、行为，让他们知道什么是真正的购物中心。这个其实他们也没有创新，只是产品上做得更精细，装修做得更好。HM、优衣裤等进去了。南昌人说以前要到大城市才看到的时尚，今天也到了南昌。包括一些连锁化的餐饮也在里边。

从这一个公司的两个项目里可以看到中国的商业房地产到底有没有空间，到底是供应量大了，还是怎么样。既然要做的话，就需要在过程当中守住不断创新的能力，这也是我们今天想分享给大家的。

看其他同事还有什么提问给台上的专家？如果没有的话，我就问一个问题吧，我问一下陆总，大家知道陆总在上海有比较成功的奥特莱斯，奥特莱斯再往下发展，以及与你们过去认为有哪些做得好的地方，值得借鉴的地方？

【陆强】：谢谢，是这样的，应该说在中国奥特莱斯也有十多年的时间，应该说大家都知道了，蓬勃发展，各地区都有奥特莱斯。

中国最大问题是代理商制度制约了奥特莱斯的发展。从早期是我亲历亲为搞招商的。首先我们说奢侈品牌，奥特莱斯最早期有些奢侈品牌来拉升奥特莱斯的档次和所谓的知名度。虽然不是最终奥特莱斯的销售冠军，销售冠军奥特莱斯里都是中档的品牌，这些才是销售比较好的，像IT等等这些品牌，这些是欧美奥特莱斯的主力。

但奥特莱斯在欧美他答题8、90%都是不能偏远的，因为地价便宜。它一定要依托于品牌的需求。当初最早期的像物流在那边，像意大利有GUUCI等的折扣店，因为厂就在奥特莱斯的地方，所以才会产生这么多奢侈品牌的工厂指销店。当地的折扣店有2、3万平方，非常丰富的商品。

中国大家知道本身它不出产奢侈品牌，所以奢侈品在中国要有很大型的奥特莱斯，我个人认为在中国来说目前不太可能，不太成熟。目前在中国做得最好，我也非常钦佩的奥特莱斯是目前奢侈品牌最到位的一家，是奢侈品牌集聚度最高的。

像上海百联、燕莎开的时候，很多奢侈品牌由我来引进，最早一些由我们集团来开，包括现在天津的（）小镇，很多品牌是单店授权，也并不是品牌商直营的，是授权给他，他买断来经营。目前是排在最前面，集聚度最高的，但还是跨不出由品牌商来直接经营。

中国蓬勃发展的奥特赖斯，我认为还是以中档品牌为主。这些品牌可能奥特莱斯的主打品牌，包括像第一家工厂店，中国所有的奥特莱斯销售最疯狂的可能就是像耐克这种品牌。耐克可以做到差不多5千万一年。奥特莱斯也是一样，在中国可以发展的有两类，一类我认为有点像佛罗小镇，或者是百联，这种属于欧洲小镇式美式风格的奥特莱斯。可能它的地区比较偏远，但我认为主力可以做的还是以购物中心形式的奥特莱斯。

类似于香港（东会城）等都是地铁商盖，离市中心有一定的距离，但交通相对来说比较方便。这在中国来说更容易发展。这样商品的支持，品牌力度也会加深。

【主持人】：还有最后一个问题的机会。

【提问】：目前海量工业的市场上，同质化非常厉害，您作为中间的服务商，上面解除了开发商，下面也解除了一些实质的商家，您可能对上下家的需求非常清楚，请您谈一下海想供应下，您对目前的商业购物中心有什么建议，请您给出一个简单的阐述。

【朱总】：其实我刚才听到非常多前辈讲的宝贵经验，从我做运营来看要提醒开发商做几件事情，当我们做街区型商业，在黄河以北，尤其是在东北和西北极端型气侯区域，要预留一个空间，尤其是哈尔滨，在你规划的时候，就要统筹考虑了。这是第一个。我们要考虑自己所的区位。

第二，我认为我们要去到底在服务谁，其实最多的是服务买单的人，就是服务的顾客，所以要顾客考虑做很多人性化，友善化的体验和规划。

讲一个很小的细节，我在很多购物中心里看到残疾人卫生间门是单向开的门，如果是推着轮椅来上这个厕所进不进得去，或者出不出得来，更体贴一点，弄成折门，或者是移门，包括对很少数的群体都要很用心，这是身为运营者要注意的。

还有本身考虑到扩充，可能初期招商的时候就需要想到整个商业资产是资本运作，我们通常以日本、欧美来讲投资回报周期是20年。假设在财力允许的情况下，不要我们做急功近利的事情，把自己本身的定位和业态组啊合从租金的角度来考虑，而需要看到是否做了品牌组合，我这样才能符合2到3年的市场需求，才可以使我们的顾客在未来2到3年内对整个定位不会产生错乱的感觉。

当初他认可你，后来搞不清楚你是谁，接下来慢慢地从这个跑到另外一个项目里去，你的资产就掉入了另外一个危机，其实最重要的资产来自于长期的回头客，所以我觉得针对消费者做一个透彻的调研，针对消费行为做透彻调研非常有必要。谢谢。

【唐耀】：总结：一，我们需要有一个因地制宜带做商业产品。二，我们在租金方面追求实际，品牌不会给很高的预期，但对于商业的租金有追求。我们做租金测算的时候，通常我们也是看对于一个产品已有的要求，我们倒推回来，达不到的从其他的地方怎么样来弥补，最终追求一个MOI的指标，所以在产品定位上因地制宜，在于管理上要精细化去管理。刚才朱总提到的细节，这些点滴的东西，再就是租金上，我们追求一个实际的租金效果。

所以其实创新我们要不断地去尝试，但在尝试的过程当中围绕着三点，我觉得既能够让我们有很稳健的步伐，同时又出来一个很好新的创新产品。

谢谢大家！

【主持人】：我们再接再励，下面论坛是：创新、兼容、特的商业建筑设计讨论：人的需求、周边环境、商业活动特点，区域交通组织与新技术“多合一”，设计推动商业项目价值最大化。

我去年曾经提出过：建筑产生消费。因为商业地产的内容是商业，它要有一个持久的经营。所以我们的建筑策划和商业策划的结合最终造就出建筑设计的产品，最终通过设计来实现。

今天有请到一些重量级的设计院带头人，首先我们有请到：

HPP建筑事务所董事长Joachi  H.Faust

飞利浦（中国）投资有限公司照明专业渠道大客户销售总监张帆

英国宝贝若建筑设计事务所庞钦

捷得国际建筑师事务所杨国东

凯里森CEO杨砚

我简单介绍一下这几位老总的简历，Joachi  H.Faust先生于1980年获得建筑学硕士学位。在美国的休斯敦研究院工作，还有纽约建筑事务所工作之后，加入了HPP，成为HPP，法兰克福分部的总监。于1994年成为合伙人。1997年晋升为HPP董事会的管理成员。也曾经在2002年获得美国德克萨斯颁发的卓越成就奖。

张帆先生1990年加入飞利浦投资有限公司，现任少渠道大客户销售总监。涵盖超市连锁、酒店管理等诸多方面。

庞钦拥有20年的建筑设计工程经验，包括办公建筑、博物馆、商业零售、城市综合体等类型，项目涉及全球各地。

杨国东有16年的项目经验，他主要负责亚洲地区项目的规划，具体设计协调，以及设计团队和政府管理部门的沟通。它最近的案子，包括石家庄的综合体，澳门新好天地等。

杨砚先生创立凯里森（中国）有限公司，并任总经理。其中16年服务于凯里森，杨先生对于中国市场，特别是商业零售和综合体方面有丰富的经验。在一些高端设计方面，还有中外结合的商业运作差异性方面，它拥有非常丰富客户经验。

现在我们嘉宾到场。

【Joachi  H.Faust】：非常感谢！首先要恭喜主办方办得这么成功的会议，这是一个有意思的i会，同时看到了很多的专家来参与我们在商业地产的这几年发生的现象。谢谢！

很有意思，现在召集了非常出色的一些小组讨论成员，有些来自于设计界，有的来自于商业房地产的其他专业方面，我想简单介绍一下HPP。

我在HPP在德国就有6家，还有4家驻外的办事机构。我们是1943年成立的，所以今年正好是成立80周年。从我们所涉及各式各样的项目类型可以看到在过去几年是相对比较大的项目。我们有很多合作伙伴，合作伙伴有的做住宅，有的做商业，有的做购物中心，还有做图书馆的，有各式各样的，还有办公室的，我们现在已经是第四代员工了。在华盛顿、上海都有分支办公室。我们同事负责上海办公室的工作。还有韦，也上海办公室，帮助我们运营上海办公室。

可以看到地图上，我们在中国运作着很多的项目。大部分集中在东岸地区，但现在逐渐地纵深进入中国的西部，将中国的发展向西部推进。2000年开始我们设计了很多的项目，很多的建筑对我们来说非常重要，我们设计的东西要能够持久，要非常耐久，而且有非常高质量的标准，同时又有非常多的一些创新因素，这个创新是由内心而发的创新。

这是所做的一个法兰克福机场旁边的购物中心，这个是葡萄牙的开发商，这是另外一个开发中心，差不多能够覆盖30到50公里之内的客户。这是一个非常多姿多彩的外观外立面项目。

同时成为本地社区最受欢迎的终点，也是大家热议的终点。我们可以成为整个社区喜欢经过的一个，像磁石一样的中心。内部设计也采用了很多的航空主题，这个设计符合全家人的需求，因为我们不仅仅提供购物的功能，同时还提供娱乐功能，提供激动、兴奋。所以这个地方不仅直接冲进去买点东西就走，而且还希望在那儿逗留相当长的时间。我们通过空间的设计来得以体现，希望空间设计可以传达舒适的概念，所以在设计当中要带来非常好的兴奋环境，同时安全、舒服下还可以感到非常受欢迎，有很好的服务，有很多休闲的区域，逗留的区域，还有非常清晰的定位。

在很多的购物中心里定位不清，所以进去之后方向感也不强。所以我觉得设计、进入一个购物中心时候必须要有非常好的方向感，在地面做了一个地图。在购物之外还可以得到其他的享受和感受。同时也能够被周围较品质的店铺所吸引。

这是另外的项目。可以说对小镇内部购物中心做了更新，希望重新对这个社区，或者是城市的核心部分来做一个提升。它是在城市的正中心，整个区域都需要进行拆迁，做了重建，而周边的城市社区保持不懂，这就像再一个城市上面做了服务中心，这是一个市民中心，人们可以进去进行各式各样的注册，去拿他们的护照，所以是给城市来提供市民服务的。

开发过程当中还考虑到了电影院，还有两层的购物楼层，所以你在这里很容易找到方向感，来找到你要找的东西。

又有一个充满欢迎的气氛，同时提供了很好的气氛，希望大家能够在这里逗留更长的时间，还会提供咖啡，不希望跟商店进行分割，而希望他们进行混合。

这里的开发商是个德国的开发公司，叫ECE，我是欧洲著名的开发商，他们总是用同样的租户。很重要一点，就是购物中心可以再现体现高品质，同时让购物的人群有需要来停留在里面。

还有很多自然光的引入，照明部分是设计师大展身手的方面，可以带来一些特殊的感觉。它也可以从地面到第二层产生一个向上拉动的感觉，把视线从一层拉向二层。还看到很多中层的设计，其实也是同样的一个设计，但我们在欧洲的建筑里可能这个尺度更适合人，有更亲切的感觉，并不是所有的东西都是量身定制的，所以我们需要大量的专家来参与量身定做，我们需要更多的专家来参与品牌的建设，机械、建筑、灯光，在最好地段做最高质量的项目。我们总是跟专家团队来进行共同工作。我就介绍到这儿。谢谢！下面可以开始小组讨论了。

【张帆】：大家下午好！照明应该真实地去表达空间，营造出独特的体验。应该一些商业中心都希望成为一个城市的地标，所以这时候免不了需要一个照明的配合。刚才也提到了。

所以在这个里面可以看到照明不仅仅使得空间点亮，还产生一些艺术的感觉。我们后面会看到照明对购物也非常重要。83%的购物来自于视觉行为，所以视觉对消费者的购物影响非常大。

合理的灯光设计在营业空间来讲可以提高2%、5%的销售业绩，比如说可以使得商品陈列更重点，颜色更鲜艳，消费者更加有冲动，来发现客户行为等等。这些都由照明落实现。

这里面可以发现商业空间里有40%的能耗都来自于照明。在全球节能的背景情况下，二氧化碳的减排情况下，节能减排是非常大的重点工作。

伦敦有一个购物中心，这是非常大的购物中心，直接连接伦敦奥运的购物中心。场馆非常大，要求也很高，首先是节能。再就是按照时间段来创造不同的氛围来吸引消费者。白天、早上，包括晚上。这么大的空间里面还要实行便捷的管理和照明控制，需要对每一个回路进行照刑的控制和管理，还需要提供每个月时时的能耗数据分析，供管理者来进行能耗管理。所以这个要求很高。

利用了很多光的传感器，还有控制系统来进行控制，感受到光感，减低能耗来实现我们的节能效果，通过人流感应，人流比较少情况下也可以减低照度。我们通过很多方法来达到节能目的。有两个方法：引入自然光，还有感应人流方法来降低能耗。

另外一个挑战：晚上和白天有不同的气氛氛围，晚上要营造出来酒吧的气氛，这就需要有不同的设计满足需求。也就是说通过一些控制，在白天会感觉非常舒适、温暖、体贴。在晚上我们会非常地兴奋、刺激，通过明暗改变来达到效果。

15万平方要实现这么大的控制不是一件容易的事情，所以用了基于局域网的控制系统。实现方便的管理。因为实现了局域网的连接，可以用WIFI来进行控制，所以可以对每个区域进行定点控制，非常方便，还可以自动地识别，这是一个非常庞大的系统，而且非一部容易实现。

最后是我们有这样的软件来提供时时的能耗分析，帮助业主减少能耗，找出来能耗重点是什么地方产生的，帮助业主来减少营运成本。谢谢大家！

【主持人】：请嘉宾讲座。很开心看到有一个嘉宾专门做照明的，我想来提一些有启发性的问题，为什么有这么多的购物中心看起来这么相似，如何才能给客户更多的一个消费冲动，带来更多的消费冲动，或者给他们灵感。比如从开发商的角度来讲，怎么样让购物中心有更高的购物欲望。

【袁孝楠】：其实商业综合开发项目的设计和其他的建筑设计有很大的差别，因为这类项目不光做漂亮的房子，或者是外立面很眩的造型，讲到创新的话，仅仅是外表，或者是立面，以及材料，洞线是怎么组织的。我们跟做商业建筑的设计公司一样，在这方面最早是把美国，或者是中国之外其他各个地方的经验带进来，但因为中国市场和其他地方不一样，作为设计师必须要对市场有很深刻的理解。对业主开发的程序要理解，对资本的程序要理解。

要求设计师不光是在技术层面上，立面、材料、造型都要能够非常时尚地应和时代发展的要求，还有对不同的市场，业态洞线所有理解来创造出适合中国本土市场的新设计。

【杨砚】：绿地万豪这个项目是2010年世博会时候建成的。可以说每一个大型项目都是我们需要去关注的。额我想说创造一个作为消费者、市民很好以使用，留下很深的印象，来了以后再来这样的场所，就是刚才提到的，这是一个很大的挑战，因为现在的竞争越来越厉害，所以在竞争里面怎么样来体现出特色，很同意曹总讲的，就做商业地产购物中心一定要坚持商业的原则。在这个前提下面才可以进行很好的创意，得到很好的效果。要不然你就是造一个空的东西，没有人就没有一切。这个体会很深。

在过去20年来的市场实践中，理论大家看得多也听得多。比如说从万象城系列来讲，现在建成了杭州弯万象城，成都万象城，它都是试图在特定的地方来结合环境，结合那个城市，以及本地的人文生活习惯，景观资源，比如说有很好的屋顶花园。杭州有杭州的特点，杭州屋顶花园所开创的平台可以看到钱塘江，可以在屋顶上欣赏，符合人的一种体验需求。

成都更是一个休闲的城市，它的户外生活，它到一个购物中心不光只是购物，而且是很好的会客，家庭，体验。能够停得下来，坐得下来，所以我们创造了这样的层层叠落的平台，跟外界完全地融合在一起。正在进行的第二期，环绕着中心和三个地块，马上要开工建设，都是围绕这样的主题。

比如说成都万象城作为一个城市的重点中心，会产生很好的效应，所服务周边的社区，一年下来几百万、上千万人口在这里面的流动，使用都可以得到最佳的体现。所以我觉得很重要的还是尊重人的需求，他的体验，不忘记商业内涵。前面都讲的到了实质，就是里面是什么样的内容，能不能提供给消费者最好的组合，使得他们的购物、体验、休闲，办公等等都可以得到最佳使用。

先说这些吧。

【杨国东】：大家都有所了解吧。我们来谈两个重点：第一，怎么样通过一个项目来把这个地块，把项目最大化。第二，通过本次机会来点到中国当时比较关键的现象，问题，就是城市化，快速城市化的现象。我们公司其实在36年里做项目的时候，大城市做了，小城市也做了，大家比较耳熟能详的是偏二线城市。福冈一年就可以引来1200人的人流。或者是更早的圣地亚哥也是通过一个项目来重新建立起来，而且后续的几年吸引了20几个亿的总体投资，有很多酒店，有很多其他的会议展览。

今天除了在上海、北京等大城市以外，还非常关注2、3线的城市。整个城市不断快速增长的时候，人来自四面八方的时候，大家寻找的是什么东西，其实大家在寻找一个自我的认同感，一个归属感，这也是大家刚才谈到的，怎么样通过一个商业的项目，其实这也代表了公众集散地的地方，来凝造这种社区整个城市的凝聚力。所以往往从开始的时候并不一定是从商业常规的做法来开始，往往去挖掘在当地这个城市，或者是这个地区它比较有特色的地方。

看全世界所有项目没有一个可以不套用，或者是完全可以从李楠方面来有一致性，但从整体的体验方面，或者是整体的商业配比，洞线方面完全不一样，我们在寻找差异性，当地特别的地方。

还有提到一个问题，怎么样把价值最大化。我们也是通过一个比较偶然的机会，发现在当今这个社会里大家最关注的是需要有一个认同感，这个认同感在哪得到呢啊，并不一定在公司、家里，往往是在公众场所。

比起1、2百年以前，商业综合体的项目更贴切一些，因为不仅仅是餐饮，消费零售，做的项目更多有了教育的元素或者是其他旅游，体验性的元素在里面。往往这些城市的综合体就取代了以前公共的设施，变成了大家去寻找、挖掘认同感的地方

每个项目都有不同的元素，更加能够增加它的价值，往往有时候是主力店，有时候是餐饮。有时候往往是大家意想不到的元素，比如说跟教育有关的，跟文化有关的这些公众的空间。

对现在来说很多开发商慢慢慢慢开始意识到这个项目里如果有些公共的空间，公共的公园，大家可以分享的配套，共享的一些空间。更有利地把人流引进来，更能够使这个城市里的群众开始去培养他们的归属感。慢慢慢慢反而带动了商业，带动了零售，带动了其他盈利的地方。所以这一点现在不多说了，希望大家从另外一个角度来思考同样的问题。谢谢！

【主持人】：今天在座的要么是甲方，要么是一些同行，其实在很多项目里都有合作，或者是项目投标方面都有所接触。是很好的公司，很值得尊敬的公司，前面说了设计方面对建筑的影响，等等一些方面。

从建筑师角色在商业地产大的链条里面起的作用上可以再考虑一下，因为建筑师它毕竟是一个创造空间，或者说协助业主创造空间，实现空间的角色。

实现商业空间，首先要想商业空间要成为一种什么样的商业空间。大家知道了王云和王建明打赌，就是谁也不知道未来是实体MALL呢，还是线上购物。相信在座各位都有接到快递的经验，要么是在实体店试一下衣服，觉得尺寸合适了，在网上代购，或者是网购。

首先是否要给大家创造一种社交场所，而不是一个所谓的商业空间。社交其实更多强调体验性，这就是我们对商业设计来说最大最大的一点，刚才几位已经说过的体验的问题。我们希望把体验性再稍微升化一下，或者做得更加多一些。给大家一个时间梦想的场所。这包括购物的欲望，攒了几个月的钱为了买奢侈品的包包，这也是梦想，或者是希望跟一些朋友交流，以及吃一个好饭，这都是梦想。目前我们正在谈所谓的中国梦，把它再细化一下，建筑空间是否是实现大家小小梦想的成果。设计师是否可以在梦想里做文章。我们觉得做一个有体验性所谓梦想实现空间，最重要的是需要有故事性，有所谓的主题。

举个例子，我们在香港的设计里面用了一个金木水火土的五行元素，不为了迷信、风水之类的东西，就是为了在时候这么一个水平摊开里面有5个分区。而金木水火土是耳熟能详，非常容易共鸣的元素。

在金区里跟一些高端品牌，或者是钻石、手表等高端品牌，金区有些联系。

火区可能是运动品牌。

木区可能是家居品牌。

给大家形成了5个区域，大致知道作什么地方来买东西，大致知道在什么地方体验东西。而且每个东西的装饰元素，装饰的主题、色彩、材质，这些区都有所区别。各个区有不同的颜色。同时增加了主题雕塑，这里很重要，现在很多小孩子经常绕着跑来跑去，通过一些小的细节来体现出来。

还有一个项目，是伦敦郊区小的购物中心。以太晤士河来作为主题，这个手法很简单，作为设计师来讲可能觉得很无聊，但小孩子衍着河的自然曲线跑来跑去，自然就会成为这个商业里很好的购物体验。

上次朱总谈到了小的细节，比如说卫生间的设计，我觉得这是对的。再一个商业里大家不要过多地在宏观上给很多的条条框框，我们是各司其职，商业顾问负责整个招商，未来空间上的要求，而建筑师的作用是什么？就是为了把这个东西实现出来。建筑师永远不会成为商业策划，商业顾问，因为我们的专业不一样。刚才说的专业名词都听不懂，但不妨碍成为一个好的建筑师。

当建筑到什么样的时候，比如说电梯数量，做高层的时候，电梯数量的等候时间，如果以30秒作为标准的话，实施出来就可以了，而不要纠结是多少秒好，就按照这个标准来做，业主纠结，把该做的东西做出来，包括用什么样的材料，投资于这个档次的，最多用铝板，多余的纠结会增加很多的为止因素，造成方程式是无解的，所以假定是已知识的定数。说得比较杂乱，但相信每一位都有感同身受的体会，在实体操作项目时候大家面临着煎熬，业主做项目的时候怎么定位，到底要做什么样的奢侈品，搞不清楚，一会儿犹豫。

实际上很简单，就是理性思维，列出来，大家压宝一样，有赌博的成分。把所有的元素尽量减少，而把赢的赢面尽量做大，这是作为社设计师尽量帮助大家的一点。说得比较杂乱，如果有什么问题，也希望大家尽量可以问。

很有幸参加这个论坛。从早上到现在，从一个SHOPPINGMALL怎么拿到投资，那钱，还有怎么样营运，怎么样思考，我们帮助建设的人，包括我们灯光材料供应商，灯光的方案，照明的解决从业者都是为了实现梦想，在实现的过程当中我认为生命力会更顽强。

大部分的人都是受五官驱动，这个驱动里边大部分人在哪来得到满足，就是我们的体验中心，我们的体验式购物，我们的SHOPPINGMALL。我们认为只要在座的人一起努力，能够不断地持续提供高质量的购物中心，那这个生命力会延续下去，会非常强，一定会赢得那场赌局，这是我的想法。

具体从照明上来讲，其实我们看SHOPPINGMALL从以前的百货公司到现在的购物中心，再到体验式的购物中心，逐渐地都是从激发一个人的简单购物欲望，然后让人在购物环境里从视觉、听觉、视觉等等方面的一些向。这个方面不断地从投资商来讲投资要升级。从照刑角度来讲以前把商品照亮就可以了，现在是营造氛围，到现在要成为一个地标，怎么让方圆10公里、20公里的人都可以看到。需求不一样了。低碳环保的情况下节能又成为了非常重要的话题，怎么样帮助业主创造地标，同时又节能。这是需要思考的问题。

比如说苏宁、国美在全中国几千家店，这时候又会考虑一个问题，数据怎么搜集，怎么采集，我的电梯，如果要做节能改造的话，数据怎么来，这就成了要去帮助思考的问题。作为一个照明从业因者能够帮助业主来思考问题，作为消费者在里面各个方面的欲望，让他感觉到很强烈的刺激和体验。那购物中心就能成功，有很强的生命力来走下去。

谢谢！

【Joachi  H.Faust】：我个人认为建筑的艺术就是如何来设计这个空间，我们看到一些购物中心，百货大楼都是挂与空间。有人说能不能再挤一点空间出来，拿来给新的店，这对我们来讲是很大的挑战。一方面开发商希望能够就空间来最大使用。而作为设计师的话希望能够建造更好的气愤，这样就会对空间方面发生一些利益的冲突。

关于照明来讲的话，我觉得欧洲、中国照明认知很不一样。照明解决方案更接近于照明污染，如果照明太多了，会造成照明的污染。而不是照明的解决方案。需要设计师、建筑师必须来把把关，保证业主的钱用得合适。

【庞钦】：这是每个项目里都需要面临的问题，作为一个设计来讲灯光，或者是其他的，包括景观，一些商业在里面配合的话，对项目成功很有帮助的。刚才讲到了看到很多建筑师做的方案是圆的，造价问题，我想这是很多业主关心的问题，想从造价里达到业绩回报，这是需要考虑的问题。

但我们作为我们设计师有时候更加感性、主观一些。尤其是未来的商业设计，我们住一定要注意体验性，而且这个要从特异性、差异性来找到。大家可以简单比较一下十年前、二十年前的建筑，很多是直线，大家直线有效性是最好的，但需要考虑一下有效性是不是唯一值得考量的因素。

未来是否可以做到40%，只要把40%用的价值大于你们原来做的60%，这也是一种成功。你一个空间的附加值劳改可以附加到什么程度，空间它增加了很多的附加值，包括再讲得远一点，比如说光因为一个美术馆就把这个城市救活了，建筑的特异性，艺术性给我们这个城市增加了更多的卖点，卖点就是商业所要求的东西，当然如果前期控制我们，一定要做什么东西，要便宜，或者要贵，吸引不同的客户。相信任何一个开发商也不会节你一个明确的答案。

一个项目决定往下做的时候，还是要搞清楚这个项目到底属于哪种类型，把这个要求搞清楚了，然后设计师在要求来做成想要的模式，这才是成熟的做法。像找媳妇一样，还是要找合适的，而不是找最漂亮的。谢谢！

【杨国东】：提到跟甲方的一种互动，其实在我们公司这么年以来都是一种又爱又恨的关系，爱的是我们能够情投意合，能够说到一块，大家想的东西都几乎一模一样。

恨的是想做点突破性的东西，但沟通的过程是非常漫长、纠结的过程，因为大家都想说中高端的东西，你的中高端理念和大家中高端的理念可能是完全不一样的东西，所以这个过程需要有一个磨合。关键是在中国，甚至亚洲的情况下，无论是时间，还是金钱的资源，各个方面的压力都非常非常之大。中国就是2、3年做一个3、40万的项目，这在国外完全没有听过。

所以在这方面我们之前做过好几个项目，无论是20年、15年，几年前香港创新来做垂直性综合体的商业项目，15层高，租金基本上在当时跟泰国广场看齐，或者是再早一点，运河城，大家比较熟悉的。基本上推翻了所有在日本做商业的理念用一个开放式的氛围，体验，改变了传统的百货公司，传统的这种日本的MALL理念，再早一点，就是圣地亚哥，在美国当时对购物中心的看法还比较传统，就是一个大盒子，2到3个主力店，中间一系列的小店。

整体的理念需要根据市场方面情况，各方面来做综合。因为它是不断不断地在变，在变的过程当中里面我们需要不断地跟甲方，跟市场来寻找结合点。

【杨砚】：我还是讲一个具体的例子来讲今天的主题，几个星期前，5月10号，杭州的印象城开业，有一个非常独特的去处，服务于周边的区域，正好是在南边，所以怎么样来抓住特点，景观资源，交通资源，然后有一点非常值得一题的是，它是一个4千人民币的平方米，建安加上公共区域装修的MALL，可以看一下，从这个角度来看怎么样为业主，为我们整个的社会，为社区来提供价值，就是物有所值。然后它的效率可以达到很好，它的商业组合，我们把大卖场，把沃尔马的说服家到地下一层，不占据1层、2层的空间，这些是建筑师、商业建筑师和好的业主合作以后共同带来的成果。

我觉得交通其实还连带着停车，这个非常非常重要，这个项目上申国投投入来做地下三层的话这个MALL就会更加成功。因地制宜，怎么样给业主和社区带来价值及这是很重要的，也是大家开发购物中心时候需要思考的问题。

【袁孝楠】：其实刚才各位同行讲得非常好。跟业主沟通开会的时候，他们经常说你们跟其他公司不一样的地方是什么？所有我们公司最大的特点就是在商业项目上的创新，无论是十年前跟华润打造出第一个万象城，从业态构成，再到LOGO，甚至到名字都是从规划团队，一直到品牌标识，整合起来为他们打造一个全新的产品，一个万象城的产品。还有中粮大跃城，这是怎样的一种产品形态，也是根据业主的战略眼光和我们对当地市场的分析，再加上沈阳的万象城，可以看到他们的共性和不一样的地方，作为设计师本身要有创新的观念，为业主、为这个市场来创造出一个全新的产品。

谢谢！

【Joachi  H.Faust】：我现在来做一个总结，作为购物中心我们，我们其实要来创造出需求，这样才能够赢得跟电商的竞争。为了创建一些需求，就需要更多的专业。

首先需要非常好的对话，跟客户、开发商、投资商等等建立非常顺畅的对话，同时建筑师在这里面是领先的角色，同时需要各式各样的专家，需要出租的专家，市场营销的专家，品牌建立的专家，我们需要带入最佳团队，他们需要有不同的管理方法，沟通方法，所以今天听到了各界的声音，大家都讲到了每个项目部一样，地区不一样，本地市场不一样，本地人群不一样。我们必须要量身定做我们的项目才能够符合本地需求，这样才可以让自己变得特别，同时还需要专业、专家的团队。

就讲到这里吧，作为一个因地制宜项目是虽重要的，谢谢各位专家的意见，以及各位观众的配合。

【主持人】：感谢各位建筑大师的分享，我们继续开展交流。我们发展商业地产，特别是进入城市综合体时代以后，更多是新技术，新材料，新的设计，新的工艺应用，这一点来讲对我们来说更多起到关键好的理念，也有好的实现。

下面有请科拓股份沈亮先生为我们分享商业地产智慧停车场解决方案。

【沈亮】：大家坐的时间比较长了，我就简短介绍一下公司的产品。刚才很多专家说到随着商业地产的发展，我们需要设计，需要体验。我们公司产品就是人性化智慧停车场的解决方案，停车场的设计在商业地产发展当中占据越来越重要的地位。

目前停车场存在的问题有4点：一，入场比较难。因为车辆越来越多，高期的时候一般采用传统的取卡收费模式，可能在入口的时候排队非常长，经常会堵到外面的马路上，当然这也是地产项目越来越好的体现。

二，停车难，到了场内以后，缺乏比较明显的指示，导致开车可能会绕很多圈，但找不到好的位置。

三，找车难。小回来以后，过了几个小时忘了自己的车停在哪一个位置。因为停车场的内部比较大，结构比较相似，所以会找很久很久，如果连哪一层都记错的话，那可能一辈子都找不到这个车了，开个玩笑了。

出口缴费难，需要停车缴费，这样速度会比较慢，导致停车场内部的拥堵。先给大家来放一小段视频，直观感受一下科拓全视频智慧停车场的解决方案。

以上就是我们这个全视频智慧停车场解决方案的图像资料，通过这个方案我们能够实现如下几个功能：

首先，通过出入口的免取卡收费系统，可以实现车箱的快速入场，现在最快的单车入场时间是3秒钟，通过室外和室内的引导屏，安装在检测终端可以快速地引导车主找到一个合适的车位，实现轻松、快速停车。

再通过设置在电梯口的查询终端，能够让车主快速地实现找车的功能。给大家简单地演示一下，有个快捷查找，只要输入车牌的数字部分就可以查询出来车放在什么位置，如果说不是一个结果的话，你可以筛选一下结果，然后通过放大图片来看一下是不是你的爱车，然后再察看路线，就可以给你指出一个当前位置到听位置的最佳路径。

并且还提供了全车牌查询，时间查询、车位查询模式。如果可以记住全品牌查询的话，那结果就是唯一的了。

并且提供手机WIFI的找车功能，只要连接到WIFI网络，就可以登陆到查询截面，通过车牌来查找到车辆的位置。

最后，通过设置中央缴费站等缴费形式，能够有效地分流在出口的缴费车辆，从而实现车辆的快速离场。这是在厦门应用我们系统以后前后的数据对比，可以看到提升的效果。车辆最快入场速度从原来的11秒，提高到4.3秒，车辆无停飞缴费的出场速度从12秒提升到6.7秒。停车有停车缴费由12秒提升到了8.1秒，大大地提高了运营效率。

这是全国多家媒体对运用我们这个项目的报道。

我们现在的产品已经覆盖了全球大概40多个国家，7百多个停车场的项目中，累积的应用车位数达到了55万个。这是跟我们合作过的一些商业地产公司。这是应用了我们现在全视频智慧停车场解决方案的项目。这是厦门的广场，有1200个位置，这是上海的静安嘉里中心，现在是二期，正在建设当中，今年9月份开业。

这是青岛的广场，已经完工了。这是厦门的五元弯乐督会。这是北京的前门大街地下停车场，一期大概4百多个，现在已经开始营业了。这个是重庆停车场，是个专业的停车楼，还有其他很多的项目。

最后，非常感谢大家的耐心倾听，也期望有机会跟在座多多交流，有合作机会。谢谢！

【主持人】：我们现在茶歇一下，大家辛苦了

（茶歇）

【主持人】：如何面对这么一个新的消费格局改变，特别是网络电商巨大的挑战下，商业地产实体店的变革和创新，这事关重要，接下来有请嘉宾上台。

今天的场子里谈电商，用中国人来看偏一点点贬义，我们跟一些品牌商在一起算过一笔帐，还是蛮重要的一笔帐。说得尽量慢一点。说一个品牌商在百货商里成交了一笔订单1千块钱，有两个数字，如果在购物中心里面的话，租金大概占到15%到20%。如果是在百货里面的话，差不多是25%到35%，百货商对于购物中心来说多了十几个店，所以1千块钱里面有350块钱被拿走。

品牌商从研发、设计、是有成本的，所以说拿走了20%，最终的结论副是如果是1千块钱的东西，成本能够做到2百块钱的话，以服饰为主，或者是2百块钱的话就已经很客气了。零售价格跟它的成本之间比例是1比5的关系。

网络上零售定价是实体零售定价的6恩折，直接把40%让利给消费者，其中20%是成本的话，就是1百3，因为百丽有很多国际品牌，品牌竞争力比较强，所以1百3的关系品牌还是可以支撑的。比如说罗莱，它的品牌力支撑不了。当1比2，1比3，再到1比5和1比10的话，消费者肯定会选择更低的定价概率。所以这样的情况下网络的销售额就是暴增，去年是7600亿，1.3万亿，整整一倍。

规模达到了一定的程度，必然会导致一个结果，就是实体商业，品牌组销售额所对应的品相比率降低。这样商家就赚到了钱。撤得越来越多，转向了供不应求，这样导致实体商业地产开始自救，所以刚才这一笔帐，可以把量化的东西来诠释一下这里面的内涵。这个问题就相当于抛出来了。

在这样的影响下，消费者和品牌商之间无形的之手给了消费者话语权，使得商家、品牌商不得努力地配合消费者。这一点来把话题抛给了实体商业。作为商业、实体零售的代表，我们先让钱总跟大家做分享。

谢谢有这么一个机会跟大家做交流。把这个问题提了出来，这是这两年做实体店比较困惑的事情。大家知道百货也好，购物中心也好，商业利润随着这两年商业地产的不断发展，包括人均商业面积不断扩大，每个店的同店增长速度实际上在减缓，尤其从去年下半年以后，中国百货业受到的冲击最大。相对来说购物中心还好一点。

在上海，包括华东区，从百货购物中心，奥特莱斯来讲一共有46家门店，从去年下半年到今年5月份，实际上我们的百货店同店的销售实际上出现了负增长。购物中心和奥特莱斯来说相对比较平稳。这就是刚才所讲的，实际上这两年电商对于百货店的冲击应该说不可否认。

百货店走的是营销的模式。实际上来讲还是一个商业地产，购物中心拿租金，实际上对于品牌的掌控能力，包括对于对于零售价格的掌控能力，实际上在品牌商手上，所以价格没办法控制，百货店的促销愈演愈烈，现在基本上每个月都在打折。两个礼拜以前中央电视台专门来采访我，南京路步行街每年的客流量在不断地增长，但是进入门店的客流量在逐年下降。

现在百货店某种意义上成了年轻消费者的试衣店，到百货店试衣，然后去购物，这样造成了客流量下降，还有一个是销售额在下降，这从实体店来讲也在探索走电子商务的道路。

安总是做电子商务的，实际上中国的实体店，大家都在电商上试水，但目前为止还没有找比较好的模式，线上、线下来把我们的销售能够做好，实际上这也是一个比较困惑的问题。也在探讨这个问题，作为实体店怎么样来应和电商这一块，我本人的感觉实体店做电商的话现在有这么几个困惑，一个你到底做B2B，还是做B2C，或者说做B2C，这些问题考虑了很长时间，作为上市公司来讲每年还需要有一定的投资回报，不像有些电商，他每年可以烧很多钱，这两年实际上商业的利润已经相当有限，不可能把大量的资金去做电商，所以这也是供货的问题。

【主持人】：作为实体商业的代表，基本上肯定是电子商业对实体商业的冲击。而找到有效的手段还不多。有一点跟大家做分享，首先核心的案例是万达。

有一个名字叫双手护国战略，管是赢了，还是输了，最后的结果还必须得赢。所以他在购物中心领域提不出了智能广场，称之为杀手锏，但这个东西可不是随便谁都可以复制的。因为在万达的购物中心里面，它的百货、电影院，剧场，主题公园，它有很多东西是自己经营的，这时候的身份是零售商，并地产商，所以他们的信息中心，信息部，就是专门负责让自营部分的经营如何找食物，不仅仅可以地上吃，还可以到天上吃，这是第一战略。

第二战略，单独成立了电子商务公司，基本思路会参照中国B2C。第二个例子，两年半以前的银泰百货，银太泰百货电子商务的团队已经达到了8百人。整个银泰集团战略由两分天下变成3分天下。现在加了一个电商事业部。

最重要的一点，它商品的进销存管理起来了。去年超过了6个亿。有一个网站叫名品导购网，推到购物中心去的时候，他以来的并不是实体流量，而是通过网络过来的流量，这一部分流量不仅可以带来销售价值，也能给旁边其他的品牌带来消费价值。通过名品导购网来获得流量。

还有大众点评网。会有一系列的点评，在大众点评网的影响下，有可能辐射50公里，我们购物中心的商圈基数进一步扩大，互联网还有更多的应用，我们在这里这个领域里是亲生实践者，想请您分享一下。

【安士辉】：非常高兴能够有一个交流的机会。目前从行业来说成功案例非常少，甚至说还没有特别成功的案例。在过去的几年当中我们来看整个电商的生态链，看到每个角色的定位，商业运营，或者是零售商，还有一类是商业地产，这是三类。

第四类，就是街区的概念，整个概率，还有城市的概念。在这样大的生态体系下，毫无疑问品牌商在自有的体系内他有一定的，比如说线上、线下产品的区隔，价格的差异化策略，还有包括消费者如何地有效差异化分析。

这个数据证明了电商对于品牌商毫无疑问是一个盛宴。这是地产商和街区在这样大的背景下的定位。如果大家看一下股东构成很有意思，有（富新）在里面，为什么商业地产公司在里面，介入到整个电商物流的产业里面，未来在整个电商的后端，就是整个体系里面，未来的商业地产增值来看，后端整个以数据化和仓储、配送一体化对商业地产公司来说是非常重要的方向。

接下来我们看一下零售商，零售商过去几年受电商的冲击最大。11、12年增速在下滑。典型的代表分两大类，还有一个代表是苏宁，以家电，大电器为中心，要分成两类来看市场，未来电商格局中策略有所不同。我个人的观点来看，我觉得在电商情况下做大家电，对配送，对安装要求比较高的零售商，它的机会更多一些。因为他弥补了电商非常重要的环节，就是体验，质保，最终的服务体验这里。所以这就是为什么过去两年大家看到苏宁云商，看到国美在线高速成长。这就是日用百货类的情况。

日用百货类的话，我们在想做电商到底是完全做一个线上的零售渠道，还说做一个线下渠道的线上补充，这两个渠道不同，导致在产品策略和营销策略，以及价格策略上完全不同。我们现在来看一下王府井，新世界百货做电商等，坦白来说没有彻底地解决是产品区隔。如果产品区隔，线上线下卖得不一样。线上的产品如何跟品牌商做竞争。如果说某些产品跟线下是区别的，那如果区别的话，同样面临的是平台的竞争，这样无法进行价格竞争。如果说不区隔的话，消费者为什么会去线上买一个线上的产品。

接下来我谈最后一个概念：商业街区，认为这是中国电商最高级的商业业态，再过几个月就看到我们的产品，是一个大的项目。我在08年给SK，就是韩国能源来做咨询的时候，比如说做智能城市，目前看到迪拜，迪拜已经做得非常成功了，将购物、生活、社区融入在一起。如果再缩小一点，有一天再去北京的王府井，去南京东路逛街的时候，手上拿的IPAD，或者是手机，可以看到商店里每一个产品做的促销，甚至我我们可以搜集到消费者数据，配送给某个商店。

对服装有定制化需求，那会做双向的联动。随着WIFI全球覆盖，有一天我们去商业购物的时候，我们一进到商店的话，就会显示出来真正需要产品的类型，可能这个商家一看，现在的商店没有适合的款式，那可以立刻为你定制。未来可能会在全球商业的地产门店里应用。这是整个商业街区的情况。目前在中国还没有任何一家做这个事情。未来会跟政府有一个立项。

电商背后来说，我觉得每一个角色都有自己的定位，对商业地产来说会很痛苦，但电商的终极状态还是要回到线下，这我个人的观点。未来还是线上、线下联动。社交性，我觉得这个概念非常好。如果可以把这个概念普及的话，然后再做联动，那我觉得中国电商会完全是一个线上、线下完全联动的产品，这是我的观点。谢谢！

【主持人】：很具体地分享了一些做法。我们作为第三方的咨询公司，安总统提到了苏宁的案例，有几个点值得关注一下：

一，线上、线下商品同价的战略决策，这是发生在去年苏宁做出来非常重要的战略决策。因为商品区隔不是零售商控制的，商品是品牌商，零售商没办法做商品区隔。线上、线下商品同价这是苏宁做出的非常重要决策。

二，区域电器化。开始涉足到百货，从垂直进入到综合，这是非常重要的商业战略。

三，把实体1千多个门店和3千多个售后服务点集结起来为电商提供物流仓配服务的整个运作体系。这也是非常非常重要的战略变革。

四，还有两个小的战略变革，其中之一用比较高的价格收购了网银在线的支付体系，也就是自己有了独立的网络商支付的牌照和经营体系。

五，花重金请IBM建立一个独有的电商经营品牌，这5项战略转型没有一项可以轻易做得出来，也没有1项是小投入能够解决的问题。这是案例的关键点。

过去3个月内我们一直在和中国最早的，也是最著名的购物中心之一，在做他们的电子商务发展战略，相信大家知道广州的天河城，广州的天河城是中国购物中心的鼻祖，更多的细节我不方便讲，但有个方法论思考值得大家去参考。

第一，装上一对翅膀，把网络上的有效人群导入到实体空间里面来，就像刚才举的例子，名品导购网，大众点评网，妈妈网等等，把网络的有效人群导入到实体商圈来。扩大人群基数，从而有效地拉升频效，这是第一点。

第二，建立一套系统信息，与实体商业对接起来。

第三，建立一个电商化的运作团队，帮助到线上的消费者和实体的商业去对接信息流，物业和支付流。这三点值得大家去做些关注。

不知道大家是否有意愿来提些话题探讨？

【提问】：大家知道宏观环境是反腐倡廉，电商是我们非常好的选择，在这里我有一个问题想请教三位。首先电商我们为什么没有进，官方授权，网络环境水太深了，很多时候假货、次品，这些会对品牌造成影响。

第二，购物体验。

第三，售后服务。在传统店里享受到体验感。

问题就来了，包括钱送是实体店方面的专家，有非常好的合作。安总是咨询，包括网络层面的专家，请教三位，该怎么样来启用电商，未来空间到底在哪里？谢谢各位。

【付志勇】：现在网络上买奢侈品确实是一般消费者比较困惑的问题，因为我们的网络环境确实还没有这么正规，包括我们也在做电商，但我们在做电商的过程当中感觉这市场上好象有点不公平。因为我们做电商的成本很高。任何一件商品都必须出具正式发票。但如果大家有网购经验的话，网上销售的话很多没有发票，也没有守候服务，我们还要包退包换。我认为奢侈品从中国目前市场上来讲还没有到这个时间。

另外奢侈品实际上需要把你的文化，把你的服务介绍给客人。这在往上达不到。所以我认为奢侈品为什么这两年在奥特莱斯销售这么好，因为有很多中国的消费者，尤其是年轻的消费者对奢侈品有追求，但能力没有消费水平，所以这几年奥特莱斯增长非常快。几乎每年以30%到40%的增量在补充。所以我认为目前奢侈品，尤其是像珠表、钟表的奢侈品不适合在网上销售。

过去半年大量的公司开始咨询这个问题，我觉得奢侈品是强调服务体验，所以电商的话要考虑相对标准的STO产品，比如说一些包包，这个是标准化。

第二，要选择一些库存品，就是通过库存品来做一些实际销售。我觉得相对来说这样会在短期内对营业额有一定的帮助。

再就是什么呢？你可以通过对数据分析来给他推送一些精准的需求，比如说一些完全高端化的私人定制化的产品，库存和标准品可以作为初期进入点。还有通过积分合理的线下新品，还有限量版的高端品等等。

【主持人】：这个诉求有一定的普遍性。受国内非常著名，非常知名企业的委托，前段时间我们走访了15家奢侈品企业，在研究一个奢侈品在中国网购市场的适应性问题。得到了三个非常重要的结论。

第一，网站的品牌设计，平面设计是否吻合我的品牌调性。

第二，跟我一起的品牌，他们整体的调性和我是否吻合，是否一致，如果不吻合不去。

网络上需要有一定的客群，在网络上有大概不足5%的人群买得起奢侈品，从这里要条出5个人来要付出多少代价。如果网站人群不纯正属于奢侈品人群的话，也是不适合的。因此它们给出一个结论，除非满足三个条件，我不去。

所以在这里听见您去（银泰）网的高层来做交流，他们有效地解决了这三个问题，当然不是做广告，但值得去交流一下，这是品牌商自己的生意。但在另外一个点，维品会，维品会现在如日中天，中国消费者是拥有高端消费品的消费观念，但是更多的人群还没有这种高端消费品的消费水平。所以恰当奢侈品观念培养的时机。

先到这里。谢谢！

【主持人】：下面继续会议议程，商业地产资产管理面对创新金融环境，中国的商业地产确实存在资本的一些退路和投入的困惑。

像建银金瑞李总讲的一样，可能2013年曙光就出现了，有些利好的消息，面对商业地产的某种泡沫化也要警惕，但更多是走向一个更加合理资本市场，更加合理的资本结构。

下面有请全国工商联房地产商会全国房地产投资基金联盟阎宗成，阎总。我们就请二位首长，你们两个人唱相声，一捧一逗。

【阎宗成】：到会议后面，全部是精华了，台上就是我们两个人，比较孤单，所以我们需要热闹一点。首先我做一个小小的现场调查，探讨的话题是商业地产到底有没有泡沫，所以就现场做一个市场调查，认为现在这个商业地产有泡沫的请举手，9个。

没有泡沫的请举手，3个。看来还是认为有泡沫的比较多。既然说有泡沫及今天的议题就成立了。咱们既然认为有泡沫，那对于搞资本的，搞资金运作的，在泡沫当中怎么样来把握住机会。

郭总，你怎么看？

【郭宇】：认识阎总很多年了，很多年的老朋友，大家认为有泡沫。分享一下这几年的心路历程，做投资中的东西。首先第一点，我认为是不是泡沫的话，只有泡沫破灭了才是泡沫，之前不能证明。每次多空的转换非常多，而且很多专家增值非常厉害，但很多人很悲摧地没有买到房子。

从商业的地产里面我认为有几个现象值得关注。几年前我和一些经济学家探讨过，当时大概3、4年前上海房租价格已经接近，或者超过了台北，在北京一些房租和售价的对比现象也很严重。当时跟一些经济学家探讨当中发现一些增值。一种认为泡沫很严重，中国支撑不了收益率。

另外一种，大家认为存在即合理，买卖形成了，是对预期定价的反映。至于租金收益率达不到的问题，可以通过动态中、演化中来使收益不断地向上追来解决。通过存量和流量的变动来解决。是靠经济发展结果来解决。

商业房地产是一个积累的过程。为什么到90年代初，到中期的时候，万达在沈阳开铺就卖到几万块钱一平米，已经有积累了，到现在为什么还支撑，证明大家手里有货，有钱的。现在收益率不到，是因为还没有贴近它，当贴近了就合理了。

【阎宗成】：大家帮我们算一算被媒体称之为鬼城的有几个：鄂尔多斯、常州、唐山、还有部分的贵阳，还有河南的一个地方，最近又曝出了营口。看来中国的鬼城层出不穷，既然贯之为鬼城，一定是到了晚上没有灯的凄惨景象。鬼城频出，是不是意味着地产真的有泡沫了，我看像。为什么城市人口没有导入，说明供大于求。城市化进程严重了脱离了产业化进程。

一个若干的购物中心冷冷清清，完全没有人气，出现鬼铺，有没有？

【郭宇】：绝对有可能。

【阎宗成】：如果出现了鬼铺和鬼城现象，是不是意味着搞资金运作的下手机会就落了呢？对不良资产怎么改造，怎么提升，把它重新地焕发新机，有没有机会？

【郭宇】：困境中才显英雄。这很正常，由于商业房地产过程当中选址，设计、定位，招商，这几个环节来看，任何一个环节都有可能导致经营的失败。

现实当中大家发现同样一个街区里两个竞争对手之间，一个可能很好，另外一个由于定位失误等发生了很多问题，这时候就需要有一些有经营能力的基金，或者是英雄出现来挽救它，整个给社会带来不必要的财富损失。因为建成了不运营就是损失。

【阎宗成】：我觉得咱们搞基金救世主也充当不了白衣骑士的角色。住宅类的项目，假如说纯粹由于资金链断裂，而没有说是因为它去化率的问题，那对这个基金非常关注，只要重新改造，这个项目就能够重新活起来。同样我们对一些商业地产项目也要看，为什么会造成冷冷清清，是因为当初的规划定位过大，或者是本身的定位和功能就错了，这是我们关注的根本。

【郭宇】：从这几个方面来讲，从商业角度有几个方面的要求，首先要有核心的能力来做，必须要招商经营管理的能力。包括上一个议题实体商业不断变动过程当中，你对挑战性更强，你的核心能力一定要突出。

从基金的角度来讲，需要寻求一个资本对接属性，要有一个能忍受长期资本回报，或者是较长期限过程的资本。

前几天偶然看到一篇文章，对商业房地产的一番讲述对我很有启迪，做商业房地产不是短期的行为，大家一定要耐心。

【阎宗成】：我个人感觉做商业地产的投融资，它是两头不好做，中间好做。为什么这么说呢，一个商业地产在拿地环节的资金寻求量最大，这时候对开发商的要求，自有资金要求最高。商业地产开发运营以后，目前国内没有和它相匹配的，支持长期运营的工具也难。信托可以做，银行的开发贷，基金也可以做，怎么来解决商业地产两头融资难的问题，这的确需要考虑。解决开发商在拿地环节的自有资金压力，随着这一、两股权型投资基金的兴起，应该说这个问题有点解决的迹象。比如说个某一个资产管理公司现在发起了基金，这个基金可以称之为是一个股权型的投资基金。当时了，也不算不上真正的股权，比如说拿地环节来进行配比，股权的方式，债券的方式的退出，等等。

开发商只要自有基金有一部分，选择的项目又不错，应该说在拿地环节相匹配的金融工具和解决方案应该说也有了。

运营管理之后这种长期持有型的基金，在国内也已经出现了，先不说哪一个公司，跟招商银行发了一个5+2长期持有型的基金。这是一个突破。看之前的基金哪一个做到5+2。随着金融环境的改善，开发商两头不好做的形式得到了改善。我也知道我们郭总也是负责夹层这一块，他在这方面有一定的心得体会，跟大家解释一下夹层是怎么做的。

【郭宇】：这部分阎总介绍得比较好，他们的经验也比较丰富，金融机构等更偏向于住宅，因为商业的风险更大，直接的经营过程当中对是否进行融资，安全退出造成了一定的障碍。这个过程当中一个是要选取对基金的投资方式，我们在公司内部做几个结构进行分析时候，一般分成三个层面，首先是生产品，就是基础的项目。第二个层面是投资产品，投资产品就是所谓的基金和开发商，以及与项目之间达到的主要商务条件。

地个产品是基金产品，也就是说你作为一个基金管理人如何处理和出资人，就是有限合伙人之间的关系，以及进行分配，风险隔离匹配的风险。

还有对于风险控制的手段，通过股权、债权等进行一些选择，我认为最根本的风险还是你要找对合作伙伴，找好合作伙伴至少风险降一边以上，然后找到合适的项目又降了一半。所以我们的策略是找优质企业所擅长的区域，擅长的产品类型来进行合作。

【阎宗成】：感谢郭总精彩的观点分享。下面进入互动的环节，台下嘉宾有没有问题要跟两位互动，或者说有些提问。有没有？

【提问】：作为一个投资者来选择做基金投资，或者是信托投资的话，在选择一个商业物业的时候，你们希望什么阶段金属商业物业，是前期，还是进入到快速增长期，或者是进入到成熟期，你们判断的标准是什么，怎么评估合理的资金回报价值？作为投资者非常关心地您对这一块评估的纬度，这样的话对发展商怎么更好地运作项目也有些启发，请回答一下。

【阎宗成】：我觉得作为一个基金管理人，我们的投资目标不是说由我们所决定的，而是由我们背后基金的后面的LP和投资人所决定的，家所有的投资人要求我一年内退出，我能做什么，只能做有抵押的，一年之内产生现金流的，只能选择这样的标准。

假如说我的投资人，就像刚才所举的例子一样，它可以认购5+2这么长时间的，当然会进行分层设计，比如说A、B、C类，有两年、5年退出，股权债权夹层的，会进行设计。

作为一个基金管理人，我觉得我选什么样的项目，我投什么样的项目，我们背后的投资人，它对钱的认识，尤其对钱的风险承受能力，包括对钱期限的长短要求，直接决定了我选择项目是怎么样的标准。

【郭宇】：这个我非常赞同阎总的观点，个人经验从07、08年的房产基金发展起来主要经历几个阶段，有共同性，资本的力量，资本的属性决定了这个市场。存在即合理。当时09年我们在发第一支比较长的基金，大概3+1+1，有可能5、6年时候，市场很难接受，投资人不会接受这样的基金，当时做得很困难，但最后也募集了，虽然比预期的募集额要低，但也有一部分投资人认可了。

可能更短期限更好，所以看到信托快速地发展，慢慢地又回归了理性，像阎总说的长期资本出现了，项目选择，或者是回报率，其实不同的基金有不同的做法，短期基金有短期的做法，中期有中期的所发，慢慢随着资产证券化的发展，未来会有更理性的来对接。

【阎宗成】：接下来探讨一个当下房地产行业的热点话题，国五条，对这样现象是怎么看的，有没有就这个问题来发表观点的？有点难度啊。

【郭宇】：5月份帝王发生了非常大的变化，有几个原因，6.6万亿的社会融资规模，融资在资金池的基金非常低，永远比去年低，但反而到现在投资人，或者作为个体个人的话，收益率高。

再一个由于不缺钱，导致了一些核心地段的

地段，哪怕是住宅，或者是商业，大家的分享率会加大。再一个是对中国经济发展的稳定，稳定对新一届政府来说是有信心的。

再一个是核心地段土地越来越少，几乎要没有了。包括现在古北长宁地块越来越少，对这种地方的支撑实际上从房地产规律来说有强劲的支撑。所以不缺钱。

【阎宗成】：我们作为一个基金管理人明显地感觉到今年上半年募资更多了。无论通过什么，甚至通过第三方，那很好理解。3天就卖了5个亿，可见市面上不缺钱了。但好项目的话有点难。

【郭宇】：两头夹的现象出现了。

【阎宗成】：我们开发商有感受。全国排名50强以内的，基本上让他拿一个抵押物估计越来越少。因为有抵押物，有开发贷，还有一些上市的房子，通过境外的企业债，非常低。

我们跟前50强合作，就开始把投资的阶段往前移，往前移到什么程度呢，甚至是说从哪一个环节来介入，所以我们这个基金主要是把投资的前端往前移，我们来给开发商做优先和募集。

【郭宇】：基金行业有两个特点，从策略上来看一个是前移，甚至到共同拍地，形成战略合作关系，只要达到标准事前约定，什么类型的地产，议价率怎么样，均价怎么样，这个现象在今年上半年出现。再一种是向后移，向后端的销售型，或者是持有型，核心增值型来移。我去买你们的物业，打包销售，或者是资产的出售，这两个现象非常明显。

【阎宗成】：从主题的策划，复合地产的概念，这不是一个简单的工具，和开发商一样，变成了项目的发起人和主导方，比如说我们也在和一些商业地产的开发商在合作，比如说有复合地产概念，养老地产，旅游地产，医疗地产，从前期的规划设计，然后开发商来扮演一个协同关系，从设计的角色，我们基机构来扮演，商业地产迅速扩张，有一定的需求。

不知道在座有没有听说过红星地产，在座各位有没有知道有红星地产的。能不能给大家介绍一下红星地产有什么特点？

其实红星地产是一匹黑马，为什么说它能够异军突出，我觉得它完全实现了跟金融的无缝链接，而且利用了金融资本的力量。他们支持红星地产一路崛起，迅速扩张。

看到一个报道，应该说来源于银行资金池的选择。有这么一个庞大的，而且是低成本的资金池，再以后谁能够跟金融挂上勾，或者说商业地产和金融郎才女貌的话，谁就能够在未来的竞争当中取胜。我想红星地产的崛起应该会给大家一个非常好的启发和启示。

或有没有提问的？如果没有提问的话，郭总，我们就结束今天的讨论。

【郭宇】：我把我个人的几个认为做房地产的感受跟大家说一下，个人的见解，供大家参考。第一，房地产游戏跟以前不一样了，土地储备为王的时代可能要慢慢过去。第二，房地产发展应该是资本家的专业能力，缺一不可。这个专业能力挤包括全产业链，还包括各方面营销。第三，遍地是黄金的时代结束了。这里面说到既有北京、上海、深圳很好的地方。

接下来就是秉承一个理念，如果做投资的话需要考虑一下优势区域优势项目和产品类型，对你们而言需要考虑要投资的目标是什么，投资到什么产业里面，投资到什么区域里面，投资到什么类型产品里面，投资到是不是品牌开发商的商品，这是大家需要考量的。

最后就是一个小的东西，可能整个里面大家都没有考虑到，为什么在现在租金很低，商业房地产的核心区域涨幅还是非常大，但为什么价值标价，就对外出售没人租赁的商铺还是比较高的情况出现。这里有对中国物权法的期望问题，商业办公从法律问题来讲以前经营10年、20年的项目，你的价格应该是低的，或者通过增值和贬值相符的状况，这时候大家都认为中国的政治经济结构未来会逐步改变，甚至说有可能名义不变，但实际上换了一种延期做法来

改变，这是大家没有预期到的前期。

谢谢！

【阎宗成】：咱们俩最后再用一两句话对今天的会议做个总结，有个期望。我觉得商业地产一定要找一个金融的如意郎君。

【郭宇】：相信专业的力量，到这个年代跟大发展年代不一样了。

【阎宗成】：感谢郭总。

【郭宇】：谢谢大家！

【主持人】：，非常感谢阎总和郭总为今天的会议议程画上重重的感叹号，非常给力。明天议程分成板块来讨论。下午的时候还会安排参观。希望大家明天早上准时到会。谢谢！

（结束）